房山陽臺破冰！城建頤知筑東區調規，西區被放逐天際？

文/北京進深 徐迪

又一個新盤調規看呆老業主的項目出現了。

12月17日，房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊項目相關條件調整公示。

沒有更新總平圖，就一句話：

原建筑規模保持不變，0028地塊優化調整為按需設置開敞陽臺、建筑高度24米局部上浮一檔。

悄咪咪隱藏在地塊信息之間的這句話，非常有份量。

這意味著房山樓盤有陽臺了。

好房子新規發布至今，只有海淀和房山的新盤還沒有陽臺贈送。

帶領房山率先突圍的，是頤知筑項目。

0028地塊是頤知筑的東區，它西邊的0035地塊已于今年3月25日取得預售證。

19棟樓共634套房源，目前網簽89套，去化率14%；

成交均價3.05萬元/㎡，約為指導價的68折。

頤知筑西區是沒有陽臺的。

贈送面積主要是南向通面寬的陽臺，端戶有一整面的側邊飄窗；

北向設備平臺不封閉，可以做成一小塊露臺。

東區這么一調整，西區剩下的500多套房子怎么辦？

大半年時間去化不到兩成，折扣已經是6字頭了……

但是不調也不行，就在上個月底，北京城建又拿了一塊地，緊鄰廣陽城地鐵站。

這塊地的出讓文件中明確提到，鼓勵按照好房子《技術要點》開展高標準設計：

鼓勵通過設置底層架空、風雨連廊、共享公共空間等舉措增加公共空間；按需設置封閉或開敞陽臺，進深不大于1.8米。

廣陽城項目一旦入市，如果頤知筑東區還按照原有設計做，估計全盤都面臨被雪藏的危機。

01

頤知筑所在地塊成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8億元的底價摘得，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元㎡。

項目開發主體為北京城建瑞泰投資發展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團的間接全資子公司，法人兼董事長為楊娜，項目總經理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團開發公司副總經理，去年9月份接任頤知筑項目公司董事長，也就在這前后，頤知筑公示了規劃設計方案。

拿地雖早，但頤知筑報規時間并不早，其實是可以搭上“好房子”東風的。

結果它拿出了一套堪稱“中規中矩”的產品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

甚至戶型解析文字都照搬了過來，同面積段戶型兩兩捉對，可以玩“找不同”游戲。

02

今年4月底，頤知筑西區在取證一個月后正式開盤。

強銷節點卡在五一黃金周，來看盤的人不少。

頤知筑當時開盤海報上給出的數字是：首開熱銷162套。

162套，約為取證房源的三成不到，已經是很保守的數字了。

后面網簽的速度更加保守，8個月只完成了一半多的轉化。并且，

成交均價始終低于7折。

其中一度達到66折的水平，讓整個房山樓市瑟瑟發抖。

其實房山也有不少項目賣得不錯，兄弟盤和知筑就稱得上是個熱銷盤。

和知筑比頤知筑早入市半年，576套已網簽471套，全盤去化近八成，成交均價約3.72萬元/㎡。

這兩個項目同在良鄉大學城板塊，直線距離不到2公里，和知筑成交均價3.7萬+。

頤知筑卻只賣到3萬掛零，成交依然不見起色，最大的原因就是：

同樣的產品，一個守著地鐵，一個守著火車站。

和知筑之所以能率先入市，不僅僅是因為它拿地時間早，更重要的是緊鄰地鐵站，能夠承接一部分外溢購房需求。

頤知筑離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，便利沒享受到，噪音影響一點沒落下。

從小區規模來看，頤知筑總建面13.82萬㎡，是和知筑的2倍還多。

頤知筑規劃34棟5-8F洋房，共1206套房源。

其中，東區0028地塊容積率1.6，規劃15棟6-8F洋房，共572套；

西區0035地塊容積率1.5，規劃19棟5-8層洋房，共634套。

所以，頤知筑入市節奏這么慢，也是有意避開和知筑的風頭。

然而勁敵未退，后面廣陽城的追兵又來了。

頤知筑很難，1萬7的樓面價，3萬的成交均價，利潤空間很薄。

它只能調規，哪怕這么做會讓西區更加被動。

03

其實就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，僅在頤知筑方圓3公里內，在售新盤就有華潤京熙潤府、京華國賢府、以及去年底開盤的建工璟賢瑞庭。

璟賢瑞庭價格也殺得很猛，但起碼整體均價還能扛到7折以上。

頤知筑3.05萬的成交均價，對比4.5萬的指導價是接近68折的水平，但從實際網簽房源來看，折扣可能更低。

· 目前網簽套數最多的是4#樓，擬售均價是4.51萬元/㎡。

已簽約的16套中，有12套是邊戶。

頤知筑的邊戶房源由于有側邊飄窗贈送，實際得房率要遠高于中間戶，相應的單價也要高一些。

以4#樓次頂層為例：

4單元-702，預售價是4.55萬元/㎡；

4單元-701，預售價是4.5萬元/㎡。

每平米差出500元。

· 目前去化率最高的是10#樓，32套房源中已有13套網簽，去化超四成。

西區19棟樓只有4棟的預售均價在4.6萬元以上。

這4棟樓在小區正中央的位置，私密性和景觀視野都好于其它樓棟。

10#樓就是其一，預售價為4.61萬元/㎡，次頂層邊戶單價達到4.73萬元/㎡。

網簽房源以中間戶居多，但是4層以上房源的預售價也都超過4.6萬元/㎡。

· 樓王棟8#樓，邊戶143㎡/中間戶141㎡。

預售均價4.66萬元/㎡，全小區單價最高，次頂層邊戶達到4.8萬+。

這棟樓目前也已有5套網簽，均為中間戶，預售價在4.6萬-4.7萬元/㎡區間。

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