民主實(shí)踐·物業(yè)危機(jī)（五）

一、

或者說(shuō)，每一篇文章都反映了我對(duì)業(yè)主維權(quán)的思考，而從“業(yè)主革命”到“民主實(shí)踐”的轉(zhuǎn)變，正是這種內(nèi)在思考轉(zhuǎn)變的外化表現(xiàn)。

“業(yè)主革命”作為一種觀念，其內(nèi)在邏輯是業(yè)主維權(quán)抗?fàn)帲槍?duì)的是前期物業(yè)對(duì)業(yè)主的“欺壓”。這種維權(quán)抗?fàn)幍奶攸c(diǎn)是整體與整體的對(duì)抗；或者說(shuō)，它是小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司的對(duì)抗。坦誠(chéng)而言，陽(yáng)光上城所經(jīng)歷的“10·16”、“6·24”兩次業(yè)主維權(quán)之后，對(duì)于小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司及地產(chǎn)公司的三者關(guān)系而言，小區(qū)業(yè)主基本獲得了以下權(quán)利，即：自治與協(xié)商、平等與尊重。

基于政治學(xué)的視角，以及“業(yè)主自治”、“小區(qū)自治”的原則，我對(duì)業(yè)主維權(quán)的觀察，將其定義為“小區(qū)政治”的范疇，進(jìn)而延伸出“民主實(shí)踐”的觀念。

那么，什么是民主？

民主是一種權(quán)力結(jié)構(gòu)方式，對(duì)于群體公共事務(wù)的決策而言，每一個(gè)成員都享有決策的表達(dá)權(quán)，并排斥少數(shù)人對(duì)決策權(quán)的獨(dú)占。因此，這又進(jìn)一步推導(dǎo)出了以下民主原則，基于社群權(quán)力結(jié)構(gòu)的民主性，那么在這個(gè)群體中的成員，身份獨(dú)立、投票權(quán)平等、能自由表達(dá)意見(jiàn)，且社群對(duì)成員因持有一種包容態(tài)度。

二、

對(duì)于鴻園物業(yè)的主動(dòng)離場(chǎng)，這意味著“業(yè)主革命”輕松取得了勝利，而小區(qū)業(yè)主維權(quán)也突然失去了外部目標(biāo)。如何重新選聘新的物業(yè)公司，這也就成為了小區(qū)的當(dāng)務(wù)之急。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布至今，已有二十余年的時(shí)間了。由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司，早已成為一種法定物業(yè)管理制度。然而，就僅憑一條簡(jiǎn)單的法律條款，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司，那么這個(gè)具體選聘物業(yè)公司的過(guò)程，則是業(yè)主自治漫長(zhǎng)的實(shí)踐與探索，而這卻是一個(gè)民主實(shí)踐的過(guò)程。

正是在過(guò)往經(jīng)驗(yàn)的積累上，小區(qū)物委會(huì)決定采用“2+1”的模式，重新選聘新的物業(yè)服務(wù)公司。“2”是指召開(kāi)兩次業(yè)主大會(huì)，“1”是指舉行一次競(jìng)爭(zhēng)性比選。在第一次業(yè)主大會(huì)上，由全體業(yè)主表決以下議案，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)性比選方案，小區(qū)物委會(huì)授權(quán)工作辦法等；在第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，并根據(jù)物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)性比選方案，由小區(qū)物委會(huì)委托第三方招標(biāo)公司，并以物業(yè)服務(wù)合同作為核心要件，從眾多意向性物業(yè)公司中，最終比選產(chǎn)生三家入圍公司；在第二次業(yè)主大會(huì)上，由業(yè)主對(duì)三家公司進(jìn)行直接投票，并以得票最高者作為確定中標(biāo)公司。

唯有如此，才能滿足“由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司”的法定要求；

唯有如此，才能最大限度的減輕選聘物業(yè)公司的人為因素干預(yù)。

三、

毋庸諱言，小區(qū)業(yè)委會(huì)違規(guī)選聘物業(yè)公司，或者是違規(guī)操作選聘過(guò)程，并與關(guān)聯(lián)物業(yè)公司存在利益往來(lái)，這已經(jīng)不是什么新鮮事情了。若是以“小區(qū)政治”的視角觀察，這就屬于“物業(yè)選舉弊案”了，而這又將會(huì)成為小區(qū)日后的禍亂根源了。屠龍少年是否會(huì)成為惡龍？正是在小區(qū)物委會(huì)的團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)下，陽(yáng)光上城業(yè)主取得了前兩次業(yè)主革命的勝利。因此，才能贏得小區(qū)業(yè)主的信任，繼續(xù)主導(dǎo)小區(qū)物業(yè)的重新選聘工作。那么，小區(qū)物委會(huì)會(huì)變成那一條惡龍嗎？陽(yáng)光上城還需要“業(yè)主革命”嗎？

毫無(wú)疑問(wèn)，在重新選聘小區(qū)物業(yè)公司過(guò)程中，若小區(qū)物委會(huì)弄虛作假、徇私舞弊，并與特定物業(yè)公司存在利益往來(lái)，這不僅是小區(qū)“民主實(shí)踐”的失敗，同時(shí)又會(huì)引發(fā)下一次的“業(yè)主革命”。

因此，擺著小區(qū)物委會(huì)的面前的問(wèn)題是，不僅要重新選聘適合的物業(yè)公司，而且要保障物委會(huì)的廉潔自律，同時(shí)還要能取信于小區(qū)業(yè)主。

根據(jù)“民主”的原則——公開(kāi)、透明、監(jiān)督、參與。我首先想到了成立“物業(yè)選聘物委會(huì)”，至少每單元每棟、別墅區(qū)的業(yè)主，都能有一名業(yè)主參與到這個(gè)委員會(huì)中，小區(qū)物委會(huì)自愿接受該委員會(huì)的工作監(jiān)督。據(jù)此，不僅保障重新選聘物業(yè)工作的公開(kāi)透明，而且還能有效的對(duì)小區(qū)物委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。

就具體實(shí)踐而言，雖然，該工作機(jī)制是建立起來(lái)了，但實(shí)際運(yùn)行卻不順暢，本文對(duì)此暫不做深入分析。

三、

就在鴻園物業(yè)提出離場(chǎng)后不久，我就體驗(yàn)到了被圍獵的那種感受，陌生電話接起來(lái)就是想約了見(jiàn)面。不僅是我個(gè)人，物委會(huì)的其他鄰居，都不同程度的接到了陌生電話。畢竟，都是千年的狐貍，就不再說(shuō)聊齋了。私下見(jiàn)面的目的再明顯不過(guò)了，雖然這些都在我的意料之中，但我對(duì)此還是不免有些擔(dān)心。

這是一個(gè)非常敏感的問(wèn)題，若是對(duì)此處置稍有不當(dāng)，那就會(huì)產(chǎn)生難以意料的后果，或者是在物委會(huì)內(nèi)部產(chǎn)生信任危機(jī)、或者是物委會(huì)與小區(qū)業(yè)主之間產(chǎn)生信任危機(jī)。

不要試探人性，也不要揣測(cè)人性；要用制度約束人性，要用程序規(guī)范人性。或者說(shuō)，這是我多年形成的思維習(xí)慣了。

雖然，我設(shè)計(jì)了物業(yè)選聘委員會(huì)，并作為物委會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，保障物業(yè)選聘的公平、公正、公開(kāi)的進(jìn)行，但卻無(wú)法拒絕意向性物業(yè)的私下主動(dòng)接觸。也就是那么電光火石的一瞬間，既然無(wú)法拒絕意向性物業(yè)公司的私下主動(dòng)接觸，那么就讓這種私下接觸變得主動(dòng)、公開(kāi)、透明、受約束、受控制、受監(jiān)督。

于是，小區(qū)物委會(huì)就制定了《陽(yáng)光上城小區(qū)意向性物業(yè)服務(wù)企業(yè)接洽工作辦法》，該辦法的核心要點(diǎn)包括以下方面：小區(qū)物委會(huì)與意向性物業(yè)企業(yè)的見(jiàn)面，在小區(qū)業(yè)主及街道的監(jiān)督之下，并保障每個(gè)企業(yè)獲得公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。該工作辦法經(jīng)內(nèi)部表決通過(guò)之后，又送瀟湘街道及區(qū)住建局進(jìn)行備案。我始終認(rèn)為，“小區(qū)自治”、“業(yè)主自治”與街道的指導(dǎo)并非是對(duì)立的，對(duì)立的僅是個(gè)別私人利益與小區(qū)公共利益的沖突。

此外，小區(qū)物委會(huì)又明確了具體負(fù)責(zé)此事的委員，統(tǒng)一對(duì)外負(fù)責(zé)接洽各意向性物業(yè)服務(wù)公司。這種分工合作的工作模式，對(duì)物委會(huì)成員而言，都是一次歷練、都是一份責(zé)任；對(duì)于物委會(huì)工作運(yùn)行而言，這還是一種內(nèi)部民主的體現(xiàn)，它能有效避免權(quán)力集中于某個(gè)人。

四、

截止12月7日前，共有15家意向性物業(yè)，向小區(qū)物委會(huì)登記報(bào)名。

12月7日，小區(qū)物委會(huì)與15家意向性物業(yè)公司進(jìn)行公開(kāi)會(huì)面，并帶領(lǐng)各物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地踏勘。同時(shí)，此次公開(kāi)見(jiàn)面的消息，提前發(fā)在了業(yè)主微信群，并且還邀請(qǐng)了瀟湘街道監(jiān)督見(jiàn)證。

在此次見(jiàn)面會(huì)結(jié)束之后，小區(qū)物委會(huì)請(qǐng)各意向性物業(yè)企業(yè)提交一份實(shí)地踏勘報(bào)告，以作為下一輪的“一對(duì)一”協(xié)商溝通的材料。同時(shí)，小區(qū)物委會(huì)又將草擬的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)與各意向性公司，作為雙方溝通協(xié)商的討論事項(xiàng)。

12月13日、14日，小區(qū)物委會(huì)用兩天的時(shí)間，與十家意向性物業(yè)服務(wù)公司，分別舉行了“一對(duì)一”的協(xié)商溝通。同時(shí)，小區(qū)物委會(huì)又請(qǐng)各意向公司提交一份成本測(cè)算報(bào)告，并作為雙方繼續(xù)溝通協(xié)商的討論事項(xiàng)。

五、

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此外，為“礦力多”礦泉水做一個(gè)宣傳，感謝其對(duì)小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支持！

陳浩 記于知止堂上

2025年12月20日