民主實踐·物業危機（五）

一、

或者說，每一篇文章都反映了我對業主維權的思考，而從“業主革命”到“民主實踐”的轉變，正是這種內在思考轉變的外化表現。

“業主革命”作為一種觀念，其內在邏輯是業主維權抗爭，所針對的是前期物業對業主的“欺壓”。這種維權抗爭的特點是整體與整體的對抗；或者說，它是小區業主與前期物業公司的對抗。坦誠而言，陽光上城所經歷的“10·16”、“6·24”兩次業主維權之后，對于小區業主、物業公司及地產公司的三者關系而言，小區業主基本獲得了以下權利，即：自治與協商、平等與尊重。

基于政治學的視角，以及“業主自治”、“小區自治”的原則，我對業主維權的觀察，將其定義為“小區政治”的范疇，進而延伸出“民主實踐”的觀念。

那么，什么是民主？

民主是一種權力結構方式，對于群體公共事務的決策而言，每一個成員都享有決策的表達權，并排斥少數人對決策權的獨占。因此，這又進一步推導出了以下民主原則，基于社群權力結構的民主性，那么在這個群體中的成員，身份獨立、投票權平等、能自由表達意見，且社群對成員因持有一種包容態度。

二、

對于鴻園物業的主動離場，這意味著“業主革命”輕松取得了勝利，而小區業主維權也突然失去了外部目標。如何重新選聘新的物業公司，這也就成為了小區的當務之急。

《物業管理條例》頒布至今，已有二十余年的時間了。由業主大會選聘物業公司，早已成為一種法定物業管理制度。然而，就僅憑一條簡單的法律條款，由業主大會選聘物業公司，那么這個具體選聘物業公司的過程，則是業主自治漫長的實踐與探索，而這卻是一個民主實踐的過程。

正是在過往經驗的積累上，小區物委會決定采用“2+1”的模式，重新選聘新的物業服務公司。“2”是指召開兩次業主大會，“1”是指舉行一次競爭性比選。在第一次業主大會上，由全體業主表決以下議案，物業服務合同，物業公司競爭性比選方案，小區物委會授權工作辦法等；在第一次業主大會召開后，并根據物業公司競爭性比選方案，由小區物委會委托第三方招標公司，并以物業服務合同作為核心要件，從眾多意向性物業公司中，最終比選產生三家入圍公司；在第二次業主大會上，由業主對三家公司進行直接投票，并以得票最高者作為確定中標公司。

唯有如此，才能滿足“由業主大會選聘物業公司”的法定要求；

唯有如此，才能最大限度的減輕選聘物業公司的人為因素干預。

三、

毋庸諱言，小區業委會違規選聘物業公司，或者是違規操作選聘過程，并與關聯物業公司存在利益往來，這已經不是什么新鮮事情了。若是以“小區政治”的視角觀察，這就屬于“物業選舉弊案”了，而這又將會成為小區日后的禍亂根源了。屠龍少年是否會成為惡龍？正是在小區物委會的團結帶領下，陽光上城業主取得了前兩次業主革命的勝利。因此，才能贏得小區業主的信任，繼續主導小區物業的重新選聘工作。那么，小區物委會會變成那一條惡龍嗎？陽光上城還需要“業主革命”嗎？

毫無疑問，在重新選聘小區物業公司過程中，若小區物委會弄虛作假、徇私舞弊，并與特定物業公司存在利益往來，這不僅是小區“民主實踐”的失敗，同時又會引發下一次的“業主革命”。

因此，擺著小區物委會的面前的問題是，不僅要重新選聘適合的物業公司，而且要保障物委會的廉潔自律，同時還要能取信于小區業主。

根據“民主”的原則——公開、透明、監督、參與。我首先想到了成立“物業選聘物委會”，至少每單元每棟、別墅區的業主，都能有一名業主參與到這個委員會中，小區物委會自愿接受該委員會的工作監督。據此，不僅保障重新選聘物業工作的公開透明，而且還能有效的對小區物委會進行監督。

就具體實踐而言，雖然，該工作機制是建立起來了，但實際運行卻不順暢，本文對此暫不做深入分析。

三、

就在鴻園物業提出離場后不久，我就體驗到了被圍獵的那種感受，陌生電話接起來就是想約了見面。不僅是我個人，物委會的其他鄰居，都不同程度的接到了陌生電話。畢竟，都是千年的狐貍，就不再說聊齋了。私下見面的目的再明顯不過了，雖然這些都在我的意料之中，但我對此還是不免有些擔心。

這是一個非常敏感的問題，若是對此處置稍有不當，那就會產生難以意料的后果，或者是在物委會內部產生信任危機、或者是物委會與小區業主之間產生信任危機。

不要試探人性，也不要揣測人性；要用制度約束人性，要用程序規范人性。或者說，這是我多年形成的思維習慣了。

雖然，我設計了物業選聘委員會，并作為物委會的監督機制，保障物業選聘的公平、公正、公開的進行，但卻無法拒絕意向性物業的私下主動接觸。也就是那么電光火石的一瞬間，既然無法拒絕意向性物業公司的私下主動接觸，那么就讓這種私下接觸變得主動、公開、透明、受約束、受控制、受監督。

于是，小區物委會就制定了《陽光上城小區意向性物業服務企業接洽工作辦法》，該辦法的核心要點包括以下方面：小區物委會與意向性物業企業的見面，在小區業主及街道的監督之下，并保障每個企業獲得公平競爭機會。該工作辦法經內部表決通過之后，又送瀟湘街道及區住建局進行備案。我始終認為，“小區自治”、“業主自治”與街道的指導并非是對立的，對立的僅是個別私人利益與小區公共利益的沖突。

此外，小區物委會又明確了具體負責此事的委員，統一對外負責接洽各意向性物業服務公司。這種分工合作的工作模式，對物委會成員而言，都是一次歷練、都是一份責任；對于物委會工作運行而言，這還是一種內部民主的體現，它能有效避免權力集中于某個人。

四、

截止12月7日前，共有15家意向性物業，向小區物委會登記報名。

12月7日，小區物委會與15家意向性物業公司進行公開會面，并帶領各物業企業對小區進行了實地踏勘。同時，此次公開見面的消息，提前發在了業主微信群，并且還邀請了瀟湘街道監督見證。

在此次見面會結束之后，小區物委會請各意向性物業企業提交一份實地踏勘報告，以作為下一輪的“一對一”協商溝通的材料。同時，小區物委會又將草擬的物業服務合同發與各意向性公司，作為雙方溝通協商的討論事項。

12月13日、14日，小區物委會用兩天的時間，與十家意向性物業服務公司，分別舉行了“一對一”的協商溝通。同時，小區物委會又請各意向公司提交一份成本測算報告，并作為雙方繼續溝通協商的討論事項。

五、

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此外，為“礦力多”礦泉水做一個宣傳，感謝其對小區重新選聘物業服務企業的支持！

陳浩 記于知止堂上

2025年12月20日