吊打宋莊！副中心單價3萬+臨鐵四代好房來了！

“我們就是要和宋莊掰掰手腕！”

這是上周踩盤，置業顧問給出的霸氣回應。

今天要聊的這個板塊能不能吊打宋莊，我會碼字說說看法，最后說說結論，但可以確定的是通州臨鐵3萬+的第四代好房子要來了。

這個地方叫張家灣，最近兩次上新聞，一次是因為大集（這個跟普法有關，與樓市無關，就不說了），另一次則是城市副中心官v發布的消息，法拉利在全球布局的第三家主題樂園將落子通州，灣里還會同步建設高端品牌酒店，加上現有北京最大規模奧萊，環球交通樞紐，首旅集團總部入駐，未來將形成一個具備完整豐富度假功能的文旅區。

當然，也要理性看待這些規劃消息，網上也有媒體表示，長期看，通州文旅公園眾多，未來三年內幾大主題公園和周邊商業的資金運轉和運營狀況將是關鍵。

另外有些朋友會問，這么多規劃，是不是利好房價啊？我認為沒有直接關聯的，參考上海迪士尼，廣州長隆，包括北京環球影城等，國內的主題樂園，游樂場所往往放在偏遠地區或郊區新城，好的是帶動新城發展，增加就業，促進經濟；缺點是文旅對于購房群體來說吸引力有限，畢竟捫心自問，你愿意住在游客多，吃飯貴，假期開車擁堵的地方嗎？

所以對于張家灣來說，這些規劃利好區域的發展，帶來更多的配套，住在這的人享受到生活便捷度會越來越好，但受制于自身地理位置，他的受眾我認為更多就是本地改善和職住需求，外溢需求也可能有，比如近市區東邊上班的，想300萬買個地鐵新盤，還是三居，這種需求朝陽買不到房子，通州之前能買到，但項目少，且都沒有地鐵。

再來說說今天的主角，北投棲澐灣，地處通州東六環外張家灣鎮，其實是一個1992年設立的工業開發區，開車掃了一眼周邊的公司，有家裝家飾，建筑科創，涉及咨詢，化工等等行業，居民樓不多，有點城鄉小鎮的感覺，這里還有北京最大規模的小產權社區之一太玉園。

即將入市的第四代好房子北投棲澐灣位于規劃中的m101張家灣站西側，共分東西兩個地塊，首期入市的西地塊步行到地鐵約558米，后入市的東地塊約370米，一期預計2027年開通，途經站全部在通州區域內，二期還有北延計劃，和朝陽東壩接駁。

另外，樓盤往西5公里車程可以千萬花莊站換乘7號線和八通線，這兩條線路可以通往市區。

從圖中可以發現，這個樓盤到城市副中心交通樞紐5站，車程8公里，到城市綠心公園1.4公里，也意味著就到了通州副中心三大地標，藝術中心、城市圖書館和大運河博物館，到環球影城7.6公里。

項目周邊城市界面現狀一般，比較熱鬧，看著繁華點的生活配套多集中在張鳳路兩側，以小型超市，飯館，銀行為主，可以步行到達，到樓盤1000米內還有張家灣中心小學，張家灣中學，（樓盤東側還有9年一貫制教育用地規劃），通州運通中醫院等配套。

如果去大商場，三甲醫院，灣里奧萊車程5公里，萬象匯8.2公里，三級醫院有通州婦幼約7公里，到潞河，東直門醫院10公里，到友誼安貞潞河12公里。

介紹完區域和配套，再說說項目的基本信息。

首次入市為西地塊，12棟樓，478戶，其中11棟8-11層洋房，1棟15層小高層，小高層位于小區最北側樓棟，洋房1梯2戶，小高層2梯2戶，車位比1:1.2，層高3米，帶裝修交付。

開發為北投集團，又叫北京城市副中心投資建設集團有限公司，國企，主要負責城市基礎設施建設、公共服務和房地產開發等領域。

項目戶型面積為79平和89平兩面寬三居，107平和110平三面寬3居，125平和140平四葉草四居，總價300萬左右就能上車，整體得房率在90%左右。

主力戶型為89-107的3居，89平3居室目前同面積段兩面寬戶型的最新迭代產品，客廳4米面寬，側面飄窗贈送，主臥設備平臺，因為高贈送，北側可以有一間11平的臥室，整個空間尺度變大了（想獲取這個項目完整戶型圖資料，預約看房，可私信jiayefangtan22，備注“找小白”）。

這個樓盤做的較好的是無論79平小面積，還是140的大四居，全部為南北通透，全明戶型。

另外小區也融入了，時下新盤最新設計，酒店落客區，方便打車的朋友出行歸家；同時設置了下沉會所，會有一些文化，健身，休閑等功能；還在院內為老人孩子貼心設置了戶外洗手池。

目前項目還沒公布開盤價格，周邊二手房小區很少，離樓盤近一點的芳草園為90年代老社區單價2萬+，也沒法參考，從項目現場宣講來看，對標更多的是宋莊新盤，目前宋莊新盤售價32000-40000的都有，次新二手金地29000，考慮到張家灣有地鐵，我個人認為如果定價在30000-35000，當下來看，可能會更合理一些。

最后說說，我為什么覺得這里吊打宋莊。

第一，從交通來看，宋莊無地鐵規劃，張家灣3年左右入住后，m101是可以等等的，且10-15分鐘車程可以換乘通往市區的八通線和7號線，從二手房流通的角度，能接受更多商圈的職住需求。

第二，如上文所述，北京300萬地鐵三居，還得是新房，四代住宅，東邊選擇極少，不排除后面還有新地能達到，但如果當下買房，確實不好選，這一點是棲澐灣的優勢。

第三，同樣是副中心概念樓盤，宋莊到副中心10公里，張家灣8公里，從距離上看，反而張家灣更近一些，而且將來有地體直達。

當然也要說說項目不足，對于追求品牌物業和精裝裝標的購房人來說，可能該項目略有欠缺，但其實現在市面上其他非豪宅項目普遍裝標1000出頭，如果開發商讓步價格，你自己通過后期重裝，我覺得也不是不行，畢竟棲澐頌底子還是四代好房子的產品。

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