口頭買房有效嗎？法院判開發(fā)商協(xié)助過戶！房產(chǎn)糾紛律師詳解

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年5月，王磊（化名）與甲公司達(dá)成口頭協(xié)議，購買位于朝陽區(qū)的一號房屋（性質(zhì)為“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”），總價(jià)23.1萬余元。

簽約當(dāng)日，王磊一次性付清全部房款，并繳納了維修基金、契稅、測繪費(fèi)、辦證費(fèi)、印花稅等共計(jì)近3萬元。甲公司出具了收據(jù)。

同年5月28日，雙方完成物業(yè)交接，王磊入住一號房屋，并持續(xù)居住至今。水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等均由其繳納。

然而，17年來，甲公司始終未協(xié)助王磊辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。王磊多次催促，對方均以“年代久遠(yuǎn)、材料缺失”為由推脫。

無奈之下，王磊起訴至法院，請求判令甲公司協(xié)助將一號房屋過戶至其名下。

甲公司辯稱：

承認(rèn)收到全部款項(xiàng)，認(rèn)可房屋已交付；

但因房屋性質(zhì)特殊（按經(jīng)適房管理），且原始資料不全，客觀上無法提供不動(dòng)產(chǎn)登記所需材料；

請求法院依法判決。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲公司于判決生效后7日內(nèi)，協(xié)助王磊辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)登記，將房屋轉(zhuǎn)移登記至王磊名下。

三、法院說理

1. 口頭買賣合同有效，且已實(shí)際履行

雖無書面合同，但王磊已支付全部房款及相關(guān)費(fèi)用，甲公司接受并交付房屋；

雙方形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，符合《合同法》第36條“一方履行主要義務(wù)，對方接受，合同成立”的規(guī)定。

2. 房屋性質(zhì)不影響合同效力

“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”≠禁止交易，僅在上市交易時(shí)受政策限制；

本案系初始登記后的轉(zhuǎn)移登記，不涉及違規(guī)上市，合同合法有效。

3. 開發(fā)商負(fù)有法定協(xié)助辦證義務(wù)

房屋已初始登記在甲公司名下，具備過戶基礎(chǔ)；

甲公司作為出賣人，不得以內(nèi)部管理問題對抗買受人合法權(quán)益；

即便材料缺失，也應(yīng)主動(dòng)補(bǔ)辦或協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決，而非推責(zé)。

4. 長期占有+繳費(fèi)+居住=權(quán)屬高度穩(wěn)定

王磊連續(xù)17年實(shí)際控制使用房屋，形成穩(wěn)定居住事實(shí)；

法院傾向于保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，避免“房住著，證懸著”的不合理狀態(tài)。

四、律師提示

本案為購買“按經(jīng)適房管理”類房屋的業(yè)主維權(quán)提供重要參考：

口頭購房協(xié)議+實(shí)際履行=合同有效，不必因無書面合同而放棄維權(quán)；

開發(fā)商不能以“材料丟失”“年代久遠(yuǎn)”為由拒絕辦證，此屬其自身管理責(zé)任；

長期居住+繳費(fèi)記錄是確權(quán)關(guān)鍵證據(jù)，務(wù)必保留所有票據(jù)、繳費(fèi)憑證；

若遇拖延，可直接起訴要求強(qiáng)制履行過戶義務(wù)，無需等待對方“準(zhǔn)備好”。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

購買此類政策性管理房屋時(shí)，應(yīng)在付款后立即要求簽署書面協(xié)議，并督促開發(fā)商啟動(dòng)辦證程序。若多年未辦證，應(yīng)盡快通過法律手段固定權(quán)利，防止開發(fā)商注銷、資料滅失等風(fēng)險(xiǎn)。