歷史遺留項目就能不辦房本？北京房地產律師：開發商仍需履約！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，張明（化名）與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于通州區的一號房屋，總價數百萬元。合同明確約定：

甲公司應于2015年8月交付房屋；

并在房屋交付后720日內（即約2年內）協助張明辦理產權登記；

張明委托甲公司代辦產權手續，并支付相關費用。

簽約后，張明依約付清全部房款，甲公司也交付了房屋。同時，張明向甲公司支付了包括契稅261,738.84元、印花稅4,767.31元、產權登記費550元、手續費1,000元在內的全部代辦及稅費，合計268,056.15元。

然而，十年過去，房本始終未辦下來。甲公司稱：

項目已被列為“歷史遺留問題”，具備辦證條件；

是張明未提供購房資格證明，也未簽署授權委托書；

責任在買方，不在開發商。

張明則表示：自己具備通州購房資格，且多次催促無果，甲公司既未辦證，也未將代收稅費上繳稅務或不動產部門，涉嫌占用資金。

為此，張明起訴要求：

1. 甲公司立即協助辦理一號房屋產權證；

2. 退還全部代收費用26.8萬余元。

二、裁判結果

法院判決：

? 甲公司于判決生效7日內，協助張明辦理一號房屋的不動產權證書；

? 甲公司退還張明代收的契稅、印花稅、登記費、手續費等共計268,056.15元。

三、法院說理

1. 合同合法有效，開發商負有辦證義務

雙方簽訂的《預售合同》明確約定由甲公司“受托辦理權屬轉移登記”，張明已履行付款及配合義務，甲公司不得以“歷史遺留”為由推卸責任。

2. “歷史遺留項目”不等于免除開發商義務

雖然政府已將該項目納入歷史遺留處理范圍，但這恰恰說明障礙正在消除，甲公司更應主動配合業主辦證，而非消極等待。

3. 代收費用未實際繳納，必須退還

甲公司未能舉證證明其已將契稅等款項上繳至稅務機關或政府指定監管賬戶，長期占用業主資金無法律依據，依法應全額返還。

4. 購房資格問題由業主自行承擔，不影響辦證請求

法院釋明后，張明明確表示“自愿承擔因自身資格問題導致無法過戶的后果”，故辦證程序仍應啟動，是否最終能登記由行政機關審核。

四、律師提示

本案為大量“歷史遺留項目”業主維權提供了重要參考：

開發商收了契稅≠已代繳：務必索要完稅憑證或查詢繳稅記錄；

“可自行辦證”不等于“開發商免責”：若合同約定由開發商代辦，其仍有協助義務；

十年未辦證，仍可主張權利：只要未超過訴訟時效（通常自知道權利受損起算），即可起訴；

保留所有繳費收據：這是追回代收費用的關鍵證據。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：

購買新房時，應在合同中明確約定辦證時限、違約金標準及代收費用的監管方式。若開發商長期拖延，應及時發函催告并保留證據，必要時果斷起訴，避免“房子住著，產權懸著”。