母親把回遷房賣給別人，女兒能要回來嗎？北京房產律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，李梅（化名）作為被騰退人，與村委會簽訂《宅基地騰退補償安置協議》，獲得兩套回遷安置房指標。2018年，李梅與丈夫王建國（化名）協議離婚，雙方在《離婚協議書》中明確約定：兩套安置房均歸女兒王雪（化名）。

然而，2021年6月，李梅卻以自己名義與趙強（化名）簽訂《房屋買賣合同》，將其中一套尚未建成的回遷房——即后來的一號房屋，以316萬元價格出售給趙強。趙強分批支付了212萬元購房款，并支付8萬元中介費。

交易過程中，李梅向中介和買家出示了一份所謂“王雪簽署的《委托書》”，稱女兒同意賣房。但王雪堅稱：自己當時人在國外，從未簽署任何委托文件，對賣房一事毫不知情。

2024年7月，因開發商要求以實際權利人名義簽約，李梅以“代理人”身份代王雪與甲公司（化名）簽訂《回遷安置房認購協議》，正式選定一號房屋（建筑面積88.24㎡）。同日，李梅與趙強重新協商，將總價調整為280萬元，并完成房屋交付——燃氣卡、電卡、鑰匙等全部移交趙強，趙強隨即入住。

2024年8月，王雪發現房屋被占用，遂起訴趙強，要求：

1. 立即騰退一號房屋；

2. 支付每月6600元的占有使用費（暫計26,400元）；

3. 結清物業、水電等費用。

趙強辯稱：

自己是善意買受人，已支付合理對價；

房屋買賣合同經法院生效判決確認合法有效；

若王雪真不知情，則其母涉嫌合同詐騙，應移送公安機關。

法院查明：

李梅曾于2023年起訴趙強要求解除合同，但B號生效判決已認定買賣合同合法有效；

一號房屋所有原始憑證（認購協議、物業合同等）原件均由趙強持有；

趙強自2024年5月起實際占有使用房屋。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回王雪的全部訴訟請求。

即：趙強無需騰房，無需支付占有使用費，亦無需結清相關費用。

三、法院說理

1. 離婚協議中的“贈與”未完成物權變動

雖然《離婚協議》約定房屋歸女兒，但回遷房在2021年交易時尚未建成，更未辦理產權登記。根據《民法典》，不動產物權的轉讓以登記為生效要件，贈與未完成，李梅仍是法律上的權利人。

2. 買賣合同已被生效判決確認有效

李梅此前起訴要求解除合同，法院已作出生效判決（B號），認定其與趙強的買賣關系合法有效。該判決具有既判力，王雪作為利害關系人，不能通過另訴推翻。

3. 買方構成善意取得，占有具有合法性

趙強支付了200余萬元合理對價；

交易時有《委托書》（無論真假）及李梅作為被騰退人的身份背書；

已實際接收房屋并持有全部手續原件；

→ 法院認為其占有不屬于無權占有，不構成侵權。

4. 原告主張“偽造委托書”屬刑事范疇，不影響民事合同效力

即便委托書系偽造，也屬于李梅與王雪之間的內部糾紛，或可能涉及刑事犯罪，但不能否定趙強作為善意相對人的合同權益。

四、律師提示

本案揭示“回遷房贈與+轉賣”風險的三大警示：

?? 離婚協議寫“歸孩子”，不等于孩子立刻擁有產權！

尤其是期房、回遷房，必須完成選房、簽約、登記全流程，否則父母仍有處分權。

?? “委托書”極易被偽造，子女務必親自參與重大財產處置！

建議：凡涉及房產交易，即使父母代辦，也應本人到場或做公證委托。

? 若父母擅自賣房，子女維權重點不在“趕走買家”，而在追責父母！

可另行起訴父母，要求賠償損失，而非直接對抗已合法占有的善意第三人。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：

面對回遷房、安置房等特殊產權房屋，務必做到：

1. 及時辦理權利確認手續（如以自己名義簽認購協議）；

2. 保管好所有原始憑證（騰退協議、選房單、繳費收據）；

3. 發現異常立即報警+起訴，防止“既成事實”導致維權失敗。