房地產行業化債步入新階段，融創等房企上岸在即

12月23日，融創中國控股有限公司（以下簡稱“融創”）境外債務重組計劃正式生效。伴隨這一決定性進展，融創約96億美元的現有債務已獲全部解除及免除，成為首家境外債基本“清零”的大型房企。此前，融創154億元境內公開債券重組也已完成。

當下，房地產行業債務風險處置已進入規模化落地與實質性突破階段。在業內看來，融創化債工作進入整體收官階段，對房地產行業具有重要意義。一方面，大型房企化債成功，將優化房地產行業資產負債表，促使市場加快走向止跌回穩。另一方面，其化債范式也為其他出險房企提供重要參考。

據中指研究院統計數據顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規模約1.2萬億元，大幅減輕了行業公開債務償還壓力。在這條足以重塑未來市場格局的超萬億元化債路上，以融創為代表的部分房企何以率先上岸？

小標題：方案創新，房企化債范式“先行一步”

與此前簡單的債務展期不同，本輪化債浪潮中出現了多種創新工具。其中，債轉股是房企的主流選擇，也是能大幅降低有息負債，讓企業此后經營踏上輕裝簡行之路的最佳化債模式。

截至目前，融創通過境內外債務重組，整體償債壓力預計下降近600億元，減債規模之大在業內領先，其債務重組方案也極具突破性。

融創在境外債重組中首開先河，其“全額債權轉股權”模式不僅全面、徹底化解了上市公司層面的債務風險，也為債權人提供了獲得短期流動性、未來股票升值帶來的潛在收益機會。融創還創新引入了“股權結構穩定計劃”，向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，確保其能夠為公司核心經營及長遠發展持續貢獻力量。

在境內公開債重組方面，融創同樣走在前列，其組合了“現金要約收購+債轉股+以資抵債+留債展期”四種選項，既能滿足債權人的短期流動性需求，又能分享公司發展的長期收益，為債權人提供了多元化需求及退出機制，最大程度照顧到各方利益。異曲同工的是，碧桂園也推出了“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”的綜合解決方案。

另以金科股份化債1470億元的重整案為例，長城資產以“產業投資人+財務投資人”雙重身份介入，通過收購不良債權、注入增量資金、優化項目運營等方式，成功盤活重慶威斯勒等停工項目，是當下典型的“AMC+地方國企+市場化資本”的紓困范式。這些化債方案的底層邏輯，均是滿足不同債權人的偏好。

值得一提的是，經過較長時間的市場調整，房企已逐漸厘清復雜形勢，推出的債務重組方案也更加務實，更全盤考慮公司長遠發展與多方共贏，這也使得房企債務重組方案更容易獲得通過。融創等大型房企對創新工具的廣泛應用，也有效緩解了流動性壓力，并從根本上修復資產負債表，這也將是未來行業化解債務風險的趨勢。

小標題：資產韌性強，大股東“親自下場”

債務重組能夠取得成功的另一大關鍵動因，來自于資產質量。能盤活的資產、能正常經營的企業，未來有望改善的市值等要素，都是預判化債成功的度量衡。從這方面來看，融創確實頗有優勢，其手握1.24億平方米土地儲備，其中近七成位于一、二線核心城市。上海壹號院、北京融創壹號院等高端項目成為“銷售利器”，截至目前，上海壹號院全年累計銷售額超220億元，位居全國單盤銷冠。

這些位于核心城市的資產，抗風險能力與資產安全邊際較高，未來空間較大，債權人自然愿意給擁有這些“硬貨”的企業機會。資產韌性強，亦是這些房企化債能下得“先手棋”的優勢基因。

另一個重要催化劑，則來自于大股東的責任擔當。自救意識強，是首要一步，大股東如何展現誠意，則是關鍵一步。

融創大股東是行業最早帶頭支持公司度過困難的企業家之一，不但為公司提供了4.5億美元無息借款，境外債重組中，這筆借款與債權人同等條件、同期轉股；境內公開債券展期方案中，大股東也提供了個人無限連帶責任擔保。大股東從資金支持到風險共擔的舉措，不僅為融創自身紓困化險提供了重要助力，也為后續面臨類似挑戰的其他房企提供了參照，對推動行業化債起到良好的示范效應。

大型房企化債路徑值得參考，其他房企更需加快化債步伐。債務重組從根本上化解了債務壓力，但房地產企業要想徹底解決流動性問題，還在于盡快恢復自身“造血”能力。一方面，這需要企業著眼于將化債與經營恢復相結合，提升去化能力，多線并行創收；另一方面，也需要政策多方支持，促使樓市盡快回穩。屆時，融創這種已徹底完成化債的房企將率先走出低谷，回歸經營正軌。

實際上，在這條超過1.2萬億元規模的化債路上，隨著大型房企債務重組陸續收官，房地產行業的商業模式也從“高負債、高周轉、高增長”轉向了“穩經營、控風險、重品質”。化債成功后能夠輕裝上陣的房企，未來還需更加注重產品力提升和現金流管理，推動企業發展模式從規模擴張轉向質量提升，助力房地產市場逐步走向更加健康的發展軌道。