猛拿地、造總部！居然還有民企，這么不差錢？

時間不知不覺來到了2025年的尾聲，12月到來已經10余天，單城的數據們還在相繼出爐，但全行業級別的榜單們，卻基本都停更了——最新的數據，停留在了10月底。

對很多房企來說，停更的數據挽回了些許顏面；對少部分房企來說，卻是痛失了一次在全行業面前大露臉的機會。

而其中，最痛心的房企之一，或許當屬：

北京懋源地產。

11月底時，這家北京本土民企剛剛在北京土拍市場大展英姿，摘下了大熱的朝陽區松榆里地塊。

這宗地引來了7方競拍，而力敗群雄笑到最后的懋源，則是：

其中唯一一家民企。

為了摘下這塊北京東三環的黃金地塊，懋源和一眾國央企鏖戰了166輪，最終溢價率達到了北京市場都不多見的18.21%，成交總價也高達50.24億。

如果按今年前10月克而瑞統計的數據看，就這一宗地，應該足以讓懋源在前11月的新增土地價值榜上沖到TOP30，6.21萬元/㎡的樓面價，按懋源的實力，未來賣到超10萬元/㎡應該是小問題，也就是說，算新增貨值，排位大概率也不會低。

只可惜，今年懋源暫時無緣在全國榜單上秀肌肉了。

作為幾乎只在北京本土發展的民企，懋源雖然仍在行業聲量不顯，但在北京：

論拿地，是悶聲出大招的黑馬；

論造房，更是堪稱豪宅專家。

簡言之，懋源一出手，北京市場要震三震。

甚至在這個民企家家自危、有不少都被逼到賤賣總部的時代，懋源卻還在去年年中時，斥資超30億在北京興建了總部——即便去年全年，這家沒有上市的房企統共也不過賣了50億出頭。

總部效果示意圖 圖片來源：gmp官微

甚至，今年4月時，懋源還砸錢舉辦了一場產品發布會，向全球發布了自己最新產品系“云系”，并公布了新品案名——懋源·云紀就此首秀亮相。

要知道，發布會這種需要猛砸錢的事，如今已經鮮少有民企還會去專門做了，還能坦然花錢在此的，多少是有兩把刷子的。

不過艷姐在深度了解懋源，卻發現這家民企實則也并非全然“風調雨順”，比如其手里亦不乏賣了七八年了依舊沒清盤的項目。

但對比其他民企，懋源卻又似乎過得格外滋潤，甚至隱隱透出了些不差錢的味道，其背后資本之雄厚更有些超乎想像。

懋源究竟是何方神圣？它的錢到底從哪來？

01

拿地兇猛！

12年前就拍出了北京地王？

就像我們開頭說的，懋源在北京土拍市場一向兇猛。

比如早在2013年時，懋源就曾力敗恒大、融創、保利等巨頭房企，殺出了35%的溢價率，拿下了當時的北京單價地王，這宗地就是后來的懋源·璟岳。

而近些年，懋源更是從大約4年前開始，頻繁現身土拍市場，展現了一把當下民企罕見的“鐵頭功”，數次和國央企同臺競爭而不敗，相繼在豐臺、順義等地落子。

至于今年，早在8月時，懋源就已經在順義的中央別墅區低調底價補過倉了。

9月底時，懋源也曾為了北京太陽宮地塊和一眾央國企正面硬剛了一回。

太陽宮是懋源在北京揚名的起點，是其高端項目的核心承載地，也是懋源在建的總部新大樓所在。

懋源也因此一度被視為太陽宮地塊的最有力競爭者之一，不負眾望和最終拿地的中建智地激戰了50多回，最終雖遺憾退場，卻也已經秀了一把狠勁。

不過即便如此，當時也沒有人能想到，2個月后的松榆里地塊，這家民企居然再次殺出，甚至直接一路剛到了最后！

松榆里地塊位于北京東三環至四環之間，未來可以實現14號線以及規劃中的11號線雙線環繞，五公里內可以通達北京國貿、雙井、三里屯三大頂級商圈，論醫療、教育資源也頗為在線……總的來說，坐享北京成熟生活圈，也非常適合做出溢價。

有人曾總結懋源在北京的布局邏輯：

深耕豐臺，偏愛順義，著眼朝陽。

懋源鉚足了勁拿下這宗地，自然也是因為看中了地塊屬性和朝陽的落位。

太陽宮不成，那就轉道松榆里。

這一次，一舉挺入東三環，雖然付出的代價不小，但或許將是對懋源在北京牌局的一次徹底扭轉。

02

北京產品卷王的定制豪宅路

懋源成立于2000年，迄今發展也有25年之久，是一家典型的小而精民企，總得來說發展定力比較足。

這種定力核心體現在兩點：

其一，只專注于北京市場。

其二，只專注于北京的高端市場，只做豪宅不說，還是卷王級別的極致主義定制化豪宅專家。

懋源在北京第一個打出名號的項目，就是2009年在朝陽區太陽宮推出的初代豪宅懋源·紅璽臺，在當時就非常大膽地用了彩釉玻璃幕墻外立面，獨一無二的中國紅建筑風格，迄今仍是北京樓市的視覺焦點。

而從北京市場自紅璽臺認識懋源后，這家民企就一直特色鮮明，比如這種獨特的 暖色調復合幕墻體系，幾乎成了懋源的一個標志，并且這些年還一直在不斷迭代進化。

也是從紅璽臺這個初代豪宅開始，懋源就已經有了同頻世界頂豪的意識，開始打造高定會所，理念相當領先。

更特別的是，懋源的產品還形成了非常獨特專屬的特色化標簽。

如果說新中式大拿建發，是“最會造大門的”，那么懋源，就是“最會卷餐廚的”。

懋源的作品中，餐廚空間往往大得超乎想象，比如懋源·璟璽的別墅產品中，就把一整層約150㎡的空間都給了餐廚。

懋源給到廚房的配備更是頂級中的頂級，甚至不少項目的廚房都是“百萬級別”的。

在其他房企項目中幾乎看不到的六眼神灶、萬能蒸烤料理機、專業級別的排煙補風系統、制冰機……早在很多年前就已經是懋源“百萬廚房”中的標配。

簡單來說，在北京最不講究產品的年代，懋源就已經闖出了響亮的名號，在當下，提到懋源的產品，更是無人不嘆服。

03

慢步調的懋源“快”起來了

壓力也拉滿了？

不過相較于在土拍市場的敢拼敢闖，懋源在產品打磨上，卻曾是出了名的“慢”。

光是從懋源·紅璽臺到第二個豪宅懋源·釣魚臺出爐，都足足經歷了六年光景；加上今年12月剛開樣板間的懋源·驪橒臺，從2009年開始的16余年里，懋源也不過只做了“5璟4臺1云”10個豪宅作品：

節奏之慢，堪比很多港資。

甚至懋源早期在北京的產品打法也非常有港資風范，或許是因為追求慢工出細活，也曾默默走上過港資的囤地路。

其早年的很多項目，光是從拿地到開盤，都需要3-5年，比如：

懋源·釣云臺——2012年拿地，2015年底開盤，時隔3年；

懋源·璟岳——2013年拿地（即當時的地王），2018年開盤，時隔5年；

懋源·璟璽——2015年拿地，2018年開盤，時隔3年。

不僅如此，懋源做項目，還出了名地敢開價。也因此，在北京市場，懋源一向是“又慢又好又貴”的代名詞——選擇懋源，基本就意味著要接受其產品自帶的溢價：

比如2015年的釣云臺，2012年拿地時懋源僅耗資3.54億元，樓面價僅2.1萬元/平方米，但開盤時，均價就直接抬到了8萬元+/㎡，甚至首開就賣了7億元——算下來，剛開盤就賺回了近2倍地價。

2018年同期入市的璟岳和璟璽，均價也都要在10萬/㎡以上。

2022年開盤的煜澤臺，入市售價更是高達13萬元/㎡。

不過雖然用時間差和產品差異化呈現做足了溢價，但懋源的項目卻也面臨著另一個問題：

過長的操盤周期。

比如，璟岳和璟璽，從拿地算，操盤周期都已有10余年，迄今仍未清盤。

事實上，懋源從2021年回歸北京土拍市場開始，就已經一改過去的慢周轉開發模式，跟隨同行的快步調，新的項目，從拿地到取證，最短僅僅只需要半年左右，最長也不會超過一年。

以其最新推出的驪橒臺為例，從拿地到開放樣板間，甚至只用了3個月出頭。

在這樣的轉變下，短短4年間，懋源就快速拿出了煜澤臺、璟廷、璟瑜、璟橒、云紀等6個項目——跑出了過去的幾倍速。

不過，加快的周轉模式，并沒有讓懋源的項目普遍進入暢銷狀態。

除了剛開放樣板間的驪橒臺，懋源近4年拿出的產品幾乎全面重蹈了過往項目的覆轍：

邁入了超長的去化周期。

比如2022年年中取證的“周莊子三子”煜澤臺、璟廷、璟瑜，至今已銷售40多個月，但目前3盤累計銷售剛過200套，還不足總體量的一半。

比如2022年年底取證的璟橒，大概還有4成房源待去化。

艷姐研究了下北京的市場，去化艱難也怨不得懋源，純屬有些“點兒背”：被同區域的一眾友商用“好房子”和“低價”狠狠背刺了——雖然幾年前的產品依舊領先，但架不住人家送得更多還更便宜。

今年，開慣了高價的懋源，也不得不臣服于市場，這幾個項目早就默默開啟了“打折甩賣模式”。

以開盤均價高達13萬元/㎡、早期最低單價也沒下過10萬元/㎡的煜澤臺為例，一套建面約211㎡的特價房，總價僅約1700萬元，算一算單價：

不過8萬元/㎡出頭。

而當下對懋源來說，更受傷的或許是“云系”首作懋源·云紀的表現。

為了這個足有超百億貨值的項目，懋源費心砸錢開了盛大的發布會，還自損8000㎡的建面，將其容積率從1.6降到了1.05打造更純粹的墅區，產品依舊做得非常出彩，但奈何：

這是懋源內部最遠郊的項目。

在最講究地段的年代，多少落了些下風。

或許也是吸取了過往的價格教訓，懋源給云紀的開價也很保守，不要9w9，不要8w8，只要6萬/㎡出頭即可。

5月取證6月首開、總房源量接近600套的懋源·云紀，開盤1個月后才網簽了4套，到10月底去化了大約40套。

不過看最新的11月單月情況，懋源·云紀的別墅銷售額位列北京第一。

圖源：七環說

這個結果好也不好——好在打敗了全北京的別墅；不好在，即便是第一，在位置不占優的情況下，去化也相對艱難，一個月僅賣了4套。

而對懋源來說，短期內可以指望扭轉局面的項目，或許是“北京首個全景雙艙平墅”——驪橒臺，往長遠點看，或許還得靠未來的松榆里地塊。

懋源·驪橒臺效果圖

04

錢從哪里來？

懋源背后的資本局

這么盤下來，懋源這家企業無疑更顯神秘了。

一位去化周期超長的產品主義家，按理來說，大概率會背負著較為沉重的資金壓力，但懋源的生存狀態，卻似乎并沒有受到影響，反而如今還在比以往更狠命地撒錢中。

那么，懋源的錢到底從何處而來？

這就要我們深入去看懋源背后暗藏的資本局。

如今，懋源地產（即北京懋源房屋開發有限公司）明面上的老板，是出任董事長兼總經理的陸挺宇——從股權關系來說，他也是懋源地產的實控人。

1965年2月出生的陸挺宇，畢業于華北水利水電學院（現華北水利水電大學）工業與民用建筑專業——華北水利水電大學有一座挺宇樓，就是4年前陸挺宇捐資5000萬元建設的。

陸挺宇

據公開資料顯示，陸挺宇曾先后出任北京城建總公司工程師、中發裝飾工程總經理??、中國中小企業投資有限公司總經理，至少從2006年開始，陸挺宇就已是懋源地產總經理，并自2010年原董事長陳建退任后，開始同時出任董事長一職，接手成為了懋源地產的掌舵人。

圖源：企查查

從市面上的信息看，懋源之所以對產品這般極致追求，似乎也和這位掌舵人的理念分不開。

在懋源，除了站在臺前的陸挺宇，還有兩個關鍵人物，其一是原董事長陳建，其二是副董事長曹俊生。

這兩位大佬指向了懋源背后暗藏的資本局。

陳建曾是民生銀行的董事，雖然后來陳建自懋源淡出，但懋源卻和民生銀行一直保持著良好的合作關系。

比如2015年以來，懋源地產旗下存在的多筆巨額股權出質，都指向了民生銀行，此外，近幾年懋源還有了另一個重要的金主——浙商銀行。

雖未曾上市，但在這兩家銀行的支持下，懋源的資金底盤一直不賴。

而另一個關鍵的力量則來自于曹俊生——這是一位投資版圖巨大的資本大佬。

甚至在很多人眼中，曹俊生才是懋源系真正的“影子金主”。

曹俊生

曹俊生早在上個世紀就已經移民加拿大，其曾下海創辦印刷廠、搞過“霹靂彈”玩具、做過火腿腸腸衣膜，也曾投資過雙匯、萬洲國際，并在2019年推動了高瓴入主格力。

據企查查顯示，曹俊生在懋源系出任多家公司的要職，自懋源地產初創以來，其一直都是副董事長。

圖源：企查查

與此同時，曹俊生也是北京懋源控股股份有限公司最大股東——北京懋源投資有限公司持股90%的實控人。

圖源：企查查

簡言之，兩大銀行合作商的支持、以及曹俊生這位藏在幕后的資本大佬，都是懋源地產的資本底氣，也讓其在行業下行期顯得尤為彈藥充足。

但這也揭開了懋源地產和當下諸多靠自有資金發展的小型民企不大一樣的一面：

這家北京民企，雖然規模并不大，但杠桿卻同樣不低。

對于懋源來說，除了繼續狠抓產品，如何在經營上更適應當下的市場，并擁有更穩健的牌局，或許也是未來發展的關鍵。

主編：張艷

責編：Nanako

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