保利外灘曜快馬加鞭開盤，網簽慢慢爬坡

文/上海進深 嚴明會

從去年12月初的案名發布，到年底最后一天正式登場，外灘曜用不到一個月的時間，完成了從亮相到首開的全部動作，并在首開階段交出了一份頗具分量的成績單：

去化率超82%。

22天后，網上房地產顯示，目前已網簽6套，其中118㎡1套、113㎡5套，整體網簽節奏較慢。

首開房源以115-130㎡為主，其中115㎡一共48套，均價13.34萬/㎡，總價區間約1443萬-1621萬。

130㎡僅16套，均價13.9萬/㎡，總價區間在1727萬-1872萬，總價門檻的抬升，決策周期相對也會更長。

從節奏上看，外灘曜是保利在楊浦濱江“外灘系”產品中推進速度最快的一次。

此前的45、88、98、77地塊，往往經歷了半年左右的市場預熱，而外灘曜從確定案名到首次認籌，僅用了20多天。

入市節奏被明顯壓縮，目的也很清晰，在市場趨冷的背景下，通過快速推進，強化購房者的緊迫感，減少反復觀望的空間。

保利外灘曜的項目公司為上海友登實業有限公司，其法定代表人和公司董事長均為保利發展上海公司總經理吳勁松。

價格層面，外灘曜的策略也顯得相對克制。

外灘曜地塊是在今年6月，由保利在95輪競價后，以總價35億元、樓板價約9.55萬/㎡拿下，溢價率30.79%，刷新楊浦濱江紀錄。

如果只算可售部分，實際樓板價約10.5萬/㎡。

首開樓棟與保障房相連，這個樓棟位置相對弱勢。

同時，這也為后續批次的價格和節奏調整預留了更大余地。

在高地價的成本背景下，首開備案均價13.5萬/㎡，折后約12.8萬/㎡，明顯低于此前市場放風價。

再疊加95折、車位抵扣券、渠道分銷等促銷手段，保利在首開階段，確實釋放了足夠的價格誠意。

此批次房源整體定價設置得較為均衡。

層差方面，無論是115㎡的小戶型，還是130㎡的大戶型，從5樓開始到次頂樓，差價設置得非常小，都不超過1000元/㎡，8層與7層無差價。

這意味著，購房者不需要為視野更好的高樓層，付出過高溢價。

從產品端來看，作為“外灘系”首個多陽臺產品，外灘曜全系標配全屋飄窗雙陽臺獨立電梯廳。

部分飄窗有望采用非承重結構，交付后可改造為儲物空間或拓展室內面積。

115㎡戶型算上獨立電梯廳，贈送面積約11㎡，實得率約93%；130㎡戶型算上獨立電梯廳，贈送約13.4㎡，實得率約95%。