方案公示！上海十五年一遇的“1.1低密”項目亮相了！

久違15年，上海城區再次迎來低密社區！

保利新江灣，1.1低密容積率地塊方案近日已公示，從目前流出的信息看，這次保利顯然不只想做一個普通的豪宅。它瞄準的，是新江灣、乃至整個上海主城低密市場的“封神作品”。

項目案名已經公示——保利·珺園

“珺”，石之美者，是新江灣城市綠寶石的標識，是其不尋常的君子人文客群形象，也是保利高端迭代產品系，寓意著保利帶著十足的誠意，深耕楊浦十年，帶來第十部高端系新作品。

“園”，與海派張園，豫園一脈相承，東方美學與文明的生活容器，也是西方莊園的更高形態。

“保利珺園”，世界籍莊園的中國扉頁，“扉頁”寓意時代由此翻開新頁，新江灣發展到現在歷經 25 年，保利帶著對這片土地的敬意來到新江灣，打造了這部莊園作品，也希望由此掀開新江灣的人居篇章。

保利珺園

國際江灣僅此1.1低密墅邸 新經典濱水莊園

雙展廳即將開放！

12月27日本周六 大寧久光中心B2（太二酸菜魚旁）

1月1日五角場下沉式廣場3號口

保利深耕楊浦十年第十子

全新頂奢迭代品系

此刻登場

01

地塊底子

主城區內“絕版”的1.1低密，十五年僅此一遇

保利珺園位于新江灣城芯，頂豪別墅聚落，緊挨上海城區惟一原生濕地公園旁邊就是新江灣首府和中建大公館。

關鍵數據：占地約5.71萬㎡，容積率只有1.1，總建面約6.28萬㎡。

上海主城區近十五年無公開出讓的1.1容積率低密地塊，頂多有幾個協議出讓的地塊。

而具體到新江灣板塊，即便把協議出讓用地也算上，上一次有容積率≤1.1的住宅用地也已經要追溯到十年前了。

02

先看設計方案

洋房+疊墅+合院，純粹低密改善產品

1.1的低密容積率意味著，開發商有足夠的空間去規劃，換取極致的居住舒適度。得益于1.1容積率和20米限高，全是市場稀缺產品：

約105-140平墅質6F洋房，尺度對標平層

約165-190 平4F疊拼尺度奢享

約200-285平3F迭新濱水合院產品

戶型幾乎覆蓋了各類家庭的需求，不同預算的客戶基本都可以在這里選到適合自己的產品，體驗純粹低密改善型濱水生活。

03

亮點直擊

八大核心亮點，卷王之王

第一大亮點：經典南北朝向

項目采用經典的南北朝向布局，這契合上海的偏好，也能確保每戶擁有最佳的通風與采光。

第二大亮點：“雙灣環抱+對望濕地-內有莊園”的生活體驗

（1）雙灣環繞：東北兩側被新江灣濕地生態系統包裹，形成了“雙灣環抱-對望24萬㎡濕地公園-內有莊園”三重生態意境，項目就像一座“私密島嶼”，視野無遮擋。

（2）沿河布局：一線臨河道 + 綠化的樓棟總共 17 幢。采取了東高西低的策略，其中東側和北側 7 字型排布 3F 聯排別墅，其后依次布局 4F 疊墅與 6F 洋房，使前排建筑不遮擋后排視野，超過半數樓棟可享受水系與公園景致。

第三大亮點：一線濱水生活，家樓下800米親水步道、對望24萬方濕地公園

（1）項目門口有約800米長的環形親水景觀步道。

（2）保利還會打造親水平臺，小區業主在家推窗就是約24萬方濕地公園帶來的清新空氣與舒適溫度。

第四大亮點：小區純人車分流（包括非機動車），安全舒適雙保障

這應該是好產品的底線了。出入口設置24 小時專人值守，機動車進入園區后，直接進入機動車庫，實現人車分流，不僅保障老人、小孩在社區內散步、玩耍的安全，更讓社區環境更整潔有序，減少噪音與尾氣污染。

第五大亮點：項目規劃下沉式庭院“珺club”、高端社區商業

項目規劃下沉式庭院“珺club”，具有籃球場次、健身房、恒溫泳池、私宴廳等功能區，考慮到客戶對于教育和藝術的重視，項目也在考慮增加其他更多的相關功能，大家可以期待一下！

項目還配有高端社區商業，滿足您的日常所需！

第六大亮點：樓間距足夠闊綽，采光通風極佳

洋房樓間距20-23米、疊墅樓間距10-15米、聯排樓間距10-12米，再擺一組數據：洋房樓棟高度不到19米，疊墅樓棟高度不到13米，聯排10米。這也就是說樓棟南北向間距基本都不小于遮擋建筑的高度。

最終實現的效果就是，居住的通透性、采光度、舒適性會非常好，即使是低樓層也不用擔心采光問題，這一點與風貌別墅區別非常大。

第七大亮點：保利深耕楊浦十年十子，聯合全球五大頂級設計師打造

保利十年十子誠意之作，據說特邀了五大全球頂尖設計師

建筑是goa袁源（設計中海順昌玖里）

景觀請了成都麓湖同款設計師JTL王小波

室內由亞太年度設計人物明德王大成設計、矩陣縱橫設計總監鄭楚生、優豪斯創始人王小峰等聯手操刀。

一句話：全是豪宅專業戶。

第八大亮點：新規產品，全社區獨享入戶空間

新規產品：意味著更高的得房率和更闊綽的居住尺度，是對傳統戶型的一次全新迭代。

獨享電梯入戶空間：全社區可以實現獨享入戶空間。

所有這些產品亮點，都指向一個目標：在頂級的土地上，用頂級的規劃和產品，打造定義板塊新一代居住標準的現象級作品。

04

為什么是新江灣

科創產業聚集+低密生態社區+名校環繞+全維配套

1、產業聚集+已經成熟的豪宅圈層聚落

說到新江灣的發展離不開楊浦，楊浦2035規劃布局了“一核一心兩帶四軸”的戰略布局，其中一心即是江灣-五角場城市副中心，作為“城市心臟”與“繁華客廳”，承擔著經濟、商業與公共服務的核心功能。

江灣五角場和新江灣城共同構建了大創智創新發展示范區。形成了世界級的產業集群，是“產業濃度、人才濃度、創新生態” 兼具的創新功能聚集區。

①產業濃度高——巨頭與總部匯聚

目前已聚集抖音、B 站、疊紙等互聯網巨頭，更吸引了耐克大中華區總部、漢高亞太區研發中心、中兵北斗等4500多家國際知名企業入駐。

②人才濃度高——頂尖智力持續輸血

背靠復旦、同濟等十余所高校，這里天然成為畢業生首選就業區與企業研發中心落戶地。吸引了超15萬的產學研高知人才。

③創新生態完整 ——從實驗室到市場的閉環

以 “創智天地”為核心，這里構建了“高校—孵化器—企業—資本”全鏈條創新生態。背靠灣谷科技園和頂尖高校， 2023 年已成為國家級示范區，聚集了約 70 個眾創平臺及孵化器。

經過二十多年發展，建發、九龍倉、仁恒、華潤等品質房企陸續落子，共同塑造了這里多元、成熟的國際居住氛圍。如今，新江灣城已自然形成一個低調、純粹的高端生活圈。吸引了眾多的頂級企業家、學者、科創精英。

2、生態低密：擁有上海主城惟一一塊原生濕地公園

高端房地產市場經歷了從拼地段、拼產品到拼服務的演進，而保利珺園項目，將以全新的莊園濱水生活，躍進“拼生態”的終極形態。

新江灣城擁有四大城市公園，其中項目西側有約7.35萬公頃的生態濕地公園，還有SMP滑板公園和安徒生公園，項目北側和東側是約24萬方的生態走廊，還有9條天然水系，聚集了200多種鳥類。

您可以帶小孩子進行濕地探索、觀鳥賞景、騎行慢跑、草坪露營 ……這些市中心難遇的自然課堂，在這里就是您家日常的一部分。

3、名校環繞

“南徐匯，北楊浦”，楊浦區在上海的教育領域占據重要地位，是公認的教育強區。而新江灣更是所有上海家長向往的教育天堂，甚至很多家長單純就為了小孩的教育買了這里。

項目有3所雙一流大學、1所國際學校、7所全齡段優質教育資源。其中3所雙一流大學是：復旦大學（江灣校區），上海財經大學，同濟大學等頂尖學府。1所國際學校：上海德法學校 。7所全齡段優質教育資源：復旦大學附屬中學、上海音樂學院實驗學校（九年一貫制）、同濟大學第一附屬中學（市重點）；復旦大學第二附屬學校、上海交大附中楊浦實驗學校（九年一貫制）（在建），復旦科技小學、中福會幼兒園。

*教育配套信息僅供參考。學校的名稱、建成時間、開學時間、招生條件、收費標準及招生區域劃定等均存在未確定或者調整的可能，出賣人對此不作任何承諾，須以政府教育主管部門及校方的最新政策為準。

4、商業配套

項目周邊匯聚五大商業體，距離項目200m就是新江灣生活廣場，約1km就是悠方購物廣場，約2km是江灣里MEET678，約3km是大學路街區，3站地鐵就可以直達五角場商圈：合生匯、萬達廣場、百聯，可以滿足日常所需，實現了居住與通勤的平衡。

結尾

最新進度！這周六展廳開放

新江灣，這個上海公認的高起點國際住區，將迎來它的又一次產品革新。而保利，正是那個執筆的書寫者。

保利珺園這周六（12月27日）就會開放大寧久光展廳B2（太二酸菜魚旁），1月1日將會開放五角場下沉式廣場開放（3號口）。感興趣的朋友可以前去咨詢。

對項目感興趣的朋友

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