建發、國貿、信達的手段，越發恐怖...

這段時間的上海新房市場，大家可以明顯感受到平行世界現象，行業中也出現了兩種人：

一種是市區豪宅的操盤手們，熱錢涌向豪宅，項目爆賣，這些操盤手們憑借自己的努力，以及一點天時地利人和，迎來自己事業的高光時刻。

還有另一種人，則是外環的操盤手們，他們普遍面臨較大的業績壓力，雖然拼盡全力，但仍然很難讓項目成為爆款。

然而，就在這些日子，上海外環意外的出現了幾大逆勢熱銷的項目，成為市場焦點。它們不僅用亮眼的銷售數據打破市場沉寂，更暗藏著房企深耕上海的戰略邏輯，以及操盤手們對于項目的差異化打磨路徑。

這些房企和操盤手們的手段，真的是越看越“恐怖”，不得不佩服他們對于市場需求以及產品打造的精準把控。

今天，艷姐就簡單和大家來復盤一下近期意外爆火的外環項目。也歡迎大家在文末留言，發表您的看法和觀點。

01

建發·瑞湖

操盤房企：建發房產

很難想象的是，建發在金山打造的項目，居然也在當地掀起了超高的關注度，成為金山高端市場的全新標桿。

實際上，建發近年來持續加碼金山市場。從2020年推出金玥灣、2022年入市建發觀唐府，到建發朗玥熱銷，以及此次推出的低密墅居產品的建發·瑞湖，建發一直在金山進行品質人居的升級。

前不久，建發在金山的重磅作品建發·瑞湖風雅宋韻實景示范區開放，驚艷了到訪的每一位客戶。

項目萃集江南靈韻與宋式美學之魂，在這里打造了一卷可居可游的立體《西園雅集圖》。循宋代造園古法打造的規制，在金山堪稱獨一份：東西雙大門傲然矗立，雙園各循三進歸家禮序，層層遞進間鋪展尊崇儀式感。

讓艷姐感到非常震撼的是雙主門制：

西邊打造了近75米闊尺儀門，臻選非洲寶石藍翡翠、西班牙艾倫藍等珍稀奢石鋪陳立面，晴日之下熠熠生輝，光影流轉間盡展華貴氣韻。

齊白石曾孫女齊駙女士，以瘦金體親筆題寫門匾，筆鋒起落間盡顯凜然風骨。門庭兩側羅漢松虬枝舒展，狀若蟠龍躬身迎客；鎮宅麒麟肅然佇立，滿庭祥瑞之氣氤氳流轉。

在門廳處，還不惜成本打造了《千里江山圖》，以天然大漆為料，經千道繁復工序悉心雕琢，將青綠山河的雄渾壯闊徐徐鋪展，完美詮釋歸宅即入傳世名畫的至高歸家禮序。

東邊也打造了氣勢恢宏的門庭。入門就可以看到《蓬萊仙境》非遺漆畫，與西區山河遙相呼應。

庭院打造也是處處引經據典，有諸多雋永的詩詞故事。比如東區三進復刻“流觴曲水”的千年雅韻，以此遙敬《蘭亭集序》的傳世風雅。園中之魂當屬樹齡超五百年的西班牙古油橄欖樹，它跨越萬里山海，以全冠移植的完整姿態，傲然挺立在這片土地上。

約1700㎡的下沉式會所，無邊恒溫泳池、超大空間私宴廳以及健身房等配置，都已經拉到了整個金山的頂格。

看了上述種種，如果不說是郊區的新房，很多人可能會以為是城區的超級豪宅項目。也正是因為建發用打造豪宅的嚴苛標準來要求自己，所以最終項目會呈現出如此動人的實景效果，這也是很多高端客群愿意買單的原因。

項目推出的建面約185-308㎡的高端疊墅與聯排產品，填補了金山新城這些年來沒有高端墅居的市場空白。

建發·瑞湖背后，也折射出建發上海的戰略邏輯：

以金山瑞湖等郊區項目實現差異化發展路徑，完成在郊區的區域深耕，既借助品牌效應快速打開郊區市場，也通過建發海宸等高端產品打造實現利潤與口碑的雙贏，為其在上海的口碑進化和規模擴張奠定基礎。

02

尚園

操盤房企：閔房集團

前不久，上海高端市場掀起了一股尚園熱潮，尚園以“高性價比墅居”的精準定位，在區域市場中成功突圍：

去年10月首批44套房源認籌率突破100%，累計認籌超200組，61450元/㎡的備案均價低于閔行新房均價，最終項目開盤在1小時內全部售罄，創造了別墅項目的現象級熱銷行情。去年11月迎來了二批次36席中庭墅王的盛大開盤，開盤當天幾乎售罄，彰顯了市場的熱情。目前項目銷售8.58億，成績在板塊內相當搶眼。

面對尚園這個里程碑式的項目，閔房集團在開工儀式上強調：“作為集團第一個商品房項目，這標志著集團‘建房、管房、修房’的全鏈條體系日趨完善。”

所以，此次閔房集團對于項目的打造，也是拼盡全力，打造了在整個上海非常具有競爭力的超級別墅社區，形成了“地段+低密+產品”的三重優勢：

在地段層面，項目位于在整個上海都非常精貴的旗忠別墅區，附近，就是有著亞洲十大豪宅之一之稱的綠城玫瑰園，以及高端項目養云安縵院、中星紅廬等知名別墅項目。以極具性價比的價格，就能入主這樣的超級豪宅住區，在整個上海都非常罕見。

從低密層面來看，項目1.05的容積率能夠打造出兼具自然景觀與生活便利的居住體驗；

一條東西向生態綠廊劃江而治，北側4層疊墅、南側3層聯排，再開拓下沉式山水庭院和專屬會所，不同產品類型精準卡位不同豪宅客戶需求。

在產品打造層面，項目耗費了較大的成本，請來了設計圈的頂流擔綱設計：日清設計、SLD梁志天設計集團、LAURENT羅朗景觀，這幾位設計圈的頂流也是非常擅長打破常規，進行突破性的創新。

于是在這個項目上，我們也看到了諸多比較驚艷的設計：

比如此次項目開創了“三開間疊墅”先河，不僅讓采光通風效果拉滿，更拓展出更大的地下靈動空間。

再比如通過巧妙的“退讓”設計，既給下疊留出了愜意露臺，也讓上疊的觀景視野更為開闊。

此次尚園作為閔行的重磅項目，閔房集團的打法盡顯本土國企的深耕邏輯：

不盲目追求高溢價，而是通過對區域需求的深刻洞察，以“旗艦級”低密產品夯實本土市場話語權，同借助國企信譽降低購房者決策門檻，也讓眾人見識到了區域型國企的超級實力。

03

懷山望

操盤房企：懷天房產&信達地產

從停工重組到逆勢飄紅，浦東懷山望用一組硬核數據改寫了市場對重組盤的刻板印象。

此前項目示范區開放首日，居然吸引了700余組意向客戶，之后項目首開103套房源，認籌率高達135.9%并觸發積分，簽約銷售約5.3億。

這個項目可以說是一個反差感非常強的項目——

價格明明就是剛需改善的價格，但是卻做出了高端住宅的既視感。

3.98萬/㎡的備案均價與約500萬起的總價，在浦東新房均價超5萬/㎡的背景下極具性價比。

首先是項目品類的極度稀缺性：

0.87的容積率，造就了浦東罕見的純墅地塊，要知道在“限墅令”下已然是上海土地市場“十年難遇”的稀缺資源！

這樣的地塊也讓操盤者能夠打造出建面約160-260㎡疊墅與聯排產品，而且外立面采用了具有更高的工藝難度曲面設計，精準擊中改善客群對低密生活和高維審美的需求。

其次，對于公區景觀的打造，幾乎是按照高端住宅的嚴苛要求來打造：

園區景觀取法仇英《桃花源圖》，引溪作脈，歸家動線如游龍蜿蜒入境。空間布局深諳蘇州留園“三收三放”之妙，鋪陳“九曲流溪”流動畫境。

項目還引入了高端住宅中才有的百年紅果冬青、茶梅列植，烏桕、羽毛楓、染井吉野櫻、銀杏等臻稀植物，錯落其間，復寫三季有花、四季常景的棲居圖景。

第三，在空間設計上，除了把尺度感拉滿之外，還做到了滿配院落。

退臺式形制的巧思之下，可拓院落空間（含創意改造區）至多能衍生6處天地。前庭辟畦蒔花，后院圍爐煮茶，側院供稚子嬉鬧，露臺待星月入懷。這不是簡單的空間堆疊，而是把墅居生活的幾重志趣，悉數嵌進一方院落里。

在操盤打法上，讓人覺得非常恐怖的是項目團隊居然在營銷端采用了“0%渠道費”創新模式拒絕中間商分流，靠自建渠道實現精準引流。

此次項目操盤大獲成功，底層邏輯則是在于信達地產盤活項目后，并未簡單復工續建，而是聯合益流置業通過高端墅居定位完成價值重構，既盤活了存量資產，更借此實現了在上海高端墅宅市場的補倉。

項目將在1月23日-1月27日開啟認購，春節前最后24席上新，屆時估計又將是瞬間日光的節奏。

04

國貿·海上原墅

操盤房企：國貿地產&松江交投

2025年上海豪宅市場爆賣，城央區域無疑是最堅挺的板塊，但國貿在上海松江廣富林板塊，以國貿·海上原墅打破了板塊“偏見”：

5月首開，認購率188%，觸發積分并日光；

7月加推，認購率233%，2小時售罄；

8月再次加推，認購率130%再次觸發積分；

10月四批次加推，2小時熱銷110套......

短短5個月時間，國貿·海上原墅4次開盤，3次觸發積分，全年銷售額超36億，躋身松江銷冠，并成為上海五大新城唯一連續3次觸發積分的遠郊豪宅項目。

復盤國貿·海上原墅的銷冠之路，一方面抓住了低密項目的短暫窗口期，一方面以極致的產品力突圍，做到了板塊低密生活方式的引領。

2025年，上海別墅供應量大約2600套，較2022年的約10600，暴跌了3/4。

項目2024年5月拿地，容積率僅有約1.2，2025年4月開放實景示范區，5月首開，精準卡位低密改善市場，踏準了市場節奏，

而在產品力方面，在幾乎所有項目都在強調“豪華裝修”“國際品牌”時，國貿·海上原墅以獨創的“新江南學院派”風格，實現了對同質化困局的破局。

首先是建筑風格和布局的突破。

項目基于廣富林四千年文脈的深刻理解提煉出新江南學院風，漸暖色石材仿佛從土層自然生長，銀灰色鋁板線條勾勒出現代輕盈感，建筑天際線與廣富林遺址博物館遙相呼應，實現了一場跨越時空的文明對話。

國貿·海上原墅實景

另外項目采用“洋房在外圍圍合，守護內側疊拼與聯排”的排布邏輯，超大的樓間距，讓陽光與清風自由穿梭。

這種布局不僅保障了每戶的采光通風，更創造了“推窗見綠”的日常體驗，重新定義了低密社區的空間秩序。

然后是產品超配升級帶來低密生活方式的引領。

項目以“富林風華，十景多花園”為理念，融入 "山、水、茶、酒、舟、市" 等江南文化符號，打造了一步一景的園林式景觀，營造沉浸式歸家體驗。

還對標內環豪宅，打造高階會所，配備了標準泳池、私宴廳等功能場景，不僅是產品上做到了超配，更是為業主構建圈層社交平臺。

還水系景觀引入地下車庫的大膽設計，則徹底顛覆了傳統車庫陰暗壓抑的刻板印象。

此次國貿·海上原墅的現象級熱銷，背后的邏輯也非常明確：通過在松江區域的深耕，進一步釋放品牌在區域內的影響力，并通過對區域內改善性需求的深刻洞察，以諸多前所未見的獨創和超配產品力，夯實國貿在低密產品市場的話語權。

結語

浦東懷山望、青浦南廂觀寧府等四大外環低密項目的逆勢熱銷，并非偶然，而是精準踩中上海樓市調整期的核心需求痛點。

它們以1.0左右的稀缺低容積率為核心競爭力，以500-1500萬的總價區間精準覆蓋中端改善客群，再通過品牌背書等手段筑牢信任壁壘，最終實現市場突圍。

而背后房企的打法邏輯——無論是信達的存量盤活補倉、閔房的本土旗艦布局，還是國貿的區域深耕、建發的豪宅手法打造，都印證了上海樓市“稀缺為王、精準致勝”的新法則。

這些項目的成功，不僅為調整期的上海樓市提供了突圍范本，更指明了改善住宅的核心發展方向。

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主編：張艷

責編：marl

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