億元級別！西安多處大宗商業資產掛牌出售！

劉強東斥資34.73億元在香港中環買下1.1萬平方米辦公樓層。

阿里巴巴與螞蟻集團共同出資72億港元（相當于9.25億美元）在香港下銅鑼灣港島壹號中心共13層商業寫字樓。

港股上市棋牌類游戲公司家鄉互動1.07億元在前海華潤金融中心買下2390平方米物業……

地產行業低迷的2025年，大佬們、互聯網企業們則在大手筆買樓。

西安市場上的大宗交易，今年也是非常的熱鬧，除了今年已經成交的商業、辦公、酒店類資產之外，近日西安又有多宗億元級別的大宗商業正在掛牌出售！

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西安多宗億元級別商業資產出售

2025年12月25日，【西安景信房地產開發有限公司位于經濟開發區紅旗鐵路以東，鳳城一路以北，鳳城二路以南，經九路以西“西派天著”項目住宅底商和“西派天盛中心”項目商業街房產（整體轉讓）】標的物出讓信息，在西部產權交易所平臺上發布。

西安景信房地產開發有限公司是中國鐵建地產華中公司旗下的全資公司，此次出售的商業資產就是曲江大明宮板塊西派天著的底商，以及西派天盛中心的商業街房產，這部分商業房產進行打包出讓。

其中，西派天著的住宅底商位于1號樓、2號樓、3號樓、4號樓、10號樓，建筑面積為4256.96平方米，預計2025年12月竣備，這部分資產的評估值為8726.7885萬元。

西派天盛中心的商業街房產，位于2號樓的-1層至4層，地上部分2025年9月已經竣備，地下部分預計2027年12月竣備，總建筑面積為14028.82平方米，評估值為21043.2903平方米。

上述兩項商業房產的總建面為18285.78平方米，轉讓底價2.977億元，掛牌時間為2025年12月25日至2026年1月22日。

值得注意的是，中國鐵建地產對于受讓方的條件，提出了一定的要求，其中包括：1.意向受讓方應為依法設立并有效存續的企業法人、非法人組織；2.意向受讓方需連續3年（2022年至2024年）被評為A級納稅人；3.意向受讓方2024年的銀行流水在1億元以上；4.截止2024年12月31日，意向受讓方的總資產不低于1億元。

這說明，此次轉讓的受讓方不包括個人，而其中對于銀行流水、總資產的要求也比較正常，畢竟此次出讓的標的物在將近3億元，肯定要對受讓方資格有一定要求，以確保受讓方具有履約能力。

中國鐵建地產此次轉讓的商業房產，是中國鐵建地產在曲江大明宮板塊打造的TOD大盤的一部分商業，這個項目依托地鐵8號線與10號線換乘站打造，項目本身包括住宅、商務辦公、商業等，所處的區域屬于成熟區域，常住人口已經形成一定的規模。從底商、商業街后期的運營來講，風險較小。

除了中國鐵建地產打包轉讓西派天著底商、西派天盛中心商業街房產之外，在上海聯合產權交易中心平臺上，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權也在掛牌出讓中。

華潤置地（西安）商業物業管理有限公司持有的核心資產，則是位于西咸新區灃東新城的西咸萬象城和華潤國際廣場。

財務數據顯示，2025年前三季度，該公司營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元；截至2025年9月底，資產總計約25.56億元，負債總計約20.44億元，凈資產約5.12億元。

經評估，公司整體價值約8.85億元。而此次華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權轉讓底價為9.7億元，較評估價溢價約9.6%。

在阿里資產交易平臺上，高新尊貴壹方1-4層商業，也在掛牌出售中。

高新尊貴壹方的位置在西安高新區丈八北路與魚斗路交匯處西南角，屬于高新成熟區域，其西側緊鄰的就是在校生數萬人的民辦本科高校西安外事學院，另外從該項目向北不到500米就是地鐵3號線丈八北路站，其周邊還有多個大型住宅小區、產業園區，地段優勢明顯。

根據出讓公告，此次出讓的高新尊貴壹方1-4層商鋪（商業）建筑面積合計為14012.15平方米，目前一樓出租給了長安銀行、潮汕火鍋、國窖1573、比亞迪展廳、湘野湘等，二樓租戶為董酒、酒店、民謠集，三樓租戶為云宮文化，四樓租戶為達芬奇口腔、臺球廳，目前年租金合計約1500萬元。

此次高新尊貴壹方1-4層商業房產的出讓起始價為2.2億元，按照年租金約1500萬元計算，折合年租金回報率約6.82%。

當然，考慮到競得者還需要承擔3%的契稅、145元/㎡的大修基金、萬分之五的印花稅等成本，實際的租金回報率要比6.82%肯定要稍微低一些。

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黃金地段商業資產依然受追捧

站在地產企業的角度來講，手中的商業房產主要是兩種類型，一種是住宅小區配套的社區底商、商業街區，一種是大型購物中心。

住宅小區配套的社區底商、商業街區，大部分開發商會選擇散售的形式。但從銷售的角度來講，與住宅相比，商鋪的銷售難度更大、銷售周期更長，大部分小區在住宅交付后社區商鋪依然處于在售狀態。

將住宅小區配套的底商、街區商業打包進行整售，單價肯定要低一些，但對于開發商來講能夠更快的回籠資金，通過資金滾動投入到新項目的開發之中，實際上也是非常劃算的。

中國鐵建地產此次出售的住宅底商、商辦樓下的商業街區，就屬于這類。

大型購物中心，一般是在商業運營板塊有布局的房企才會涉足的，例如華潤、龍湖、萬科、新城控股等，通過自持商業然后由旗下的商業運營團隊進行運營，在實現公司資產沉淀的同時，租金收入又帶來源源不斷的現金流。同時，區域發展成熟之后、購物中心運營成熟之后，又可以帶來資產的升值。

不過，在如今的地產行業大環境之下，開發商普遍選擇將手中自持的部分商業資產、酒店資產出售，以確保手中擁有足夠的現金流能夠渡過行業冬天。這兩年，不僅僅是已經出險的民企，一些央企也在出售手中的商業、酒店類資產，中國金茂在近期也出售了三亞的亞龍灣的麗思卡爾頓酒店。

值得注意的是，開發商在出售購物中心資產時，一般有一個附加條件，那就是繼續保留運營權限，此次華潤置地出售西咸萬象城就是如此。通過這種方式，實現了產權與經營權的分離。還有一種方式，那就是資產證券化。

實際上，在這兩年的大環境之下，核心城市核心區域的一些商業、辦公類資產價值已經被低估，因此就吸引了資本的抄底。

阿里資產交易平臺上，西安核心地段今年進行拍賣的商鋪資產，在千萬元級別的情況之下依然被資本爭搶。

例如：長安南路麗融大廈397.37㎡的底商就以溢價率13.49%成交，鹽店街920.29㎡的房產（現狀快捷酒店）以溢價率91.86%成交，雅荷花園中環大廈沿街801.14㎡的商鋪以溢價率39.27%成交……

吸引投資者競買的原因，主要是其穩定的租金回報率，很多商鋪的年租金回報率往往達到5%以上。

當然，與千萬元級別的商業房產有實力競買的個人、企業相對來講較多不同的是，數億元級別的商業、酒店類資產，往往吸引的是相關基金、陜北資本出手。特別是陜北資本，這兩年在西安拿下了多座五星級酒店，并且收購了一些商業項目。

目前，西安市場上還有多宗數億元級別的大宗資產在出售，包括港務已經開業的某高品質酒店、電建地產在歐亞大道旁已竣工的四星級酒店，城內某五星級酒店也在找買家，此前西二環邊、錦業路上的大型購物中心也曾被法拍……

在市場進入買家市場的情況之下，在這場交易之中，手握資金的投資客則更具話語權、議價權，這就是現實。