房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型：高速列車需要慢下來

　房地產(chǎn)仍有潛力可挖。我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿ΑＨ涨霸诒本┱匍_的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議強調(diào)，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉(xiāng)建設工作意義重大。作為明年要重點抓好的任務之一，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的內(nèi)容頗多也備受關注。

　　——潛力再審視：有無參照系？當我們看到“我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.3%，而發(fā)達國家達百分之十幾”這個對比時，一個自然而然的問題就產(chǎn)生了：為什么會有這樣的差別呢？

　　20年前，我們學香港的賣地模式；10年前，我們看美國的住房金融。但走到今天，我們發(fā)現(xiàn)每個國家的房地產(chǎn)故事都是獨特的。德國的租賃主導、新加坡的組屋制度、日本的精細化物業(yè)管理——它們都是在特定歷史、人口結構和土地制度下形成的。

　　我們與發(fā)達國家之間那“幾個百分點”的差距，可能并不完全意味著增長空間，而更像是不同經(jīng)濟結構下的自然結果。當我們的城鎮(zhèn)化率已超65%，當主要城市家庭住房自有率已處于高位，這“潛力”或許不再意味著建更多房子，而是如何讓現(xiàn)有的房子變得更好、服務更完善。

——存量時代：有哪些反直覺的效果？

　　樓市里有個變化正悄然發(fā)生：越來越多的人開始在二手房里尋找家。這不僅僅是交易場所的轉(zhuǎn)移，更是整個行業(yè)邏輯的根本轉(zhuǎn)變。

　　在新房主導的時代，房地產(chǎn)是“制造業(yè)”——買地、建房、銷售，周而復始。它拉動的是鋼筋水泥、家電裝修、財政收入，是一個清晰的產(chǎn)業(yè)鏈條。但當二手房交易成為主流，這個行業(yè)就變成了“服務業(yè)”——交易咨詢、房屋評估、舊房改造、社區(qū)更新。

　　這種轉(zhuǎn)變帶來的反直覺效果是：房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的拉動方式變得平緩而持續(xù)，而非過去那種脈沖式的刺激。它不再能輕易扮演“救火隊長”的角色，但可能成為經(jīng)濟更穩(wěn)定的“壓艙石”。一個活躍的二手房市場，意味著家庭財富的再配置、居住條件的漸進改善、社區(qū)活力的緩慢再生——這些都是“靜悄悄”的變化。

——轉(zhuǎn)型陣痛：從開發(fā)商到服務商該如何應對？

　　今天的房企，面臨著類似傳統(tǒng)汽車制造商的困境。就像特斯拉不僅賣車，更在探索自動駕駛訂閱、能源服務一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也必須找到自己的“訂閱制”轉(zhuǎn)型之路。

　　萬科的物業(yè)服務收入突破百億元，龍湖的租賃住房業(yè)務開始規(guī)模化盈利，這些信號都指向同一個方向：未來的利潤不再只是“一錘子買賣”。但轉(zhuǎn)型之艱難，超乎想象。習慣了快回報的開發(fā)商，要轉(zhuǎn)向精細運營、長期回報的模式，無異于基因重組。

　　最難跨越的不是資金門檻，而是思維定式。當一線銷售人員開始學習社區(qū)運營，當設計師不再只考慮戶型而要考慮全生命周期維護，當財務模型從三年回本變?yōu)槭昶胶狻麄€行業(yè)都在經(jīng)歷一場靜悄悄的革命。

　　——房屋養(yǎng)老金：當房子從資產(chǎn)變成消費品。

　　最深遠的變化，可能來自于一個容易被忽視的概念：房屋養(yǎng)老金。這個概念的精髓在于，它承認房子不是一勞永逸的資產(chǎn)，而是需要持續(xù)投入的耐用消費品。

　　中國家庭近七成的財富沉淀在房產(chǎn)上，這種財富結構建立在兩個隱含假設上：房子永遠升值，房子不會老化。但現(xiàn)實是，沒有不會老的房子，就像沒有不會老的人。北京、上海那些上個世紀八九十年代建的老公房，正在進入密集的“老年期”。

　　房屋養(yǎng)老金制度的建立，將溫和而堅定地改變中國人的財富觀念。房產(chǎn)的價值將逐漸分解為兩部分：土地價值和建筑價值。前者可能依然稀缺，后者卻會隨著時間折舊。這意味著，買房可能越來越像買車——當你開走的那一刻，它的建筑價值就開始貶值了，你需要不斷維護它。

　　這種觀念變遷將如漣漪般擴散：家庭會更理性地配置資產(chǎn)，而不是全部投資于房產(chǎn)；年輕人可能更愿意租房，把錢投資于自己；老舊小區(qū)的更新將不再是政府單方面的責任，而成為業(yè)主共同的投資決策。

　　——慢下來。

　　過去20年，房地產(chǎn)行業(yè)像一列高速列車，帶著整個經(jīng)濟體呼嘯前行。如今，它需要慢下來，變成一列每站都停、服務細致的慢車。

　　這種“慢”不是衰退，而是成熟。它意味著行業(yè)從野蠻生長轉(zhuǎn)向精耕細作，從資本游戲回歸居住本質(zhì)，從經(jīng)濟引擎轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆?/p>

　　潛力的定義已經(jīng)改變。它不再是無盡的土地和不斷攀升的房價，而是存量房如何煥發(fā)新生，是社區(qū)如何更有溫度，是每個人的居住尊嚴如何得到保障。這或許是一個更艱難、更緩慢的過程，但也可能是一個更可持續(xù)、更貼近生活的未來。

　　當房子不再是財富增值的捷徑，而是安心生活的容器，房地產(chǎn)才真正回到了它的本源——為人服務，而非為數(shù)字服務。這場轉(zhuǎn)型的道路可能崎嶇，但方向已然清晰：好房子，好社區(qū)，好生活。這九個字，寫下了行業(yè)未來十年的全部密碼。