曹德旺預言落地！2026年房價迎致命巨變，手握多套房注意了！

來源：大偉看樓市

“房子不過是磚頭水泥堆起來的，不會一直升值。”早在2018年中國房地產市場還沉浸在普漲狂歡時，福耀玻璃創始人曹德旺的這番警示，便在炒房熱潮中顯得格格不入，被多數人視為“危言聳聽”。彼時，全民炒房風氣盛行，房產被奉為“穩賺不賠”的財富密碼，沒人愿意相信這位實業家的理性預判。然而時隔八年，曹德旺的預言正一步步照進現實，全國房價調整已持續40多個月，二手房掛牌量突破850萬套，曾經的“資產香餑餑”，正逐漸淪為部分家庭的“負債包袱”。2026年作為“十五五”規劃開局之年，樓市將迎來三大致命巨變，徹底改寫房產價值邏輯，對于手握多套房的群體而言，認清趨勢、果斷決策，已成為守住家庭財富的關鍵。

曹德旺的預警從不是空穴來風，而是基于人口、供需與經濟規律的深刻洞察。作為從零創辦跨國企業的實業家，曹德旺上世紀90年代曾因房地產投資虧損3億元，這段經歷讓他始終對樓市保持清醒認知。2023年底，他以家鄉福清為例，直言當地房價從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產。2024年，他進一步點破樓市核心矛盾：65歲以上老人超2億，新生兒不足1000萬，購房主力人群持續萎縮，房產供需失衡的格局已無法逆轉。

2025年的樓市數據，更直接印證了曹德旺的判斷：全國商品房銷售面積下降6.8%，住宅銷售額下滑9.6%，70城數據顯示三線城市房價累計跌幅已達3.4%，部分弱三四線城市跌幅更是高達22%，“鶴崗化”現象持續蔓延。這些數據共同指向一個結論：房地產“普漲紅利”時代已徹底終結，曹德旺的八年警示，正在2026年迎來全面落地，樓市三大致命巨變將正式拉開帷幕。

第一大巨變：區域分化白熱化，非核心房產流動性徹底枯竭。過去二十年，房地產市場憑借人口紅利與政策紅利，形成了“全國同漲同跌”的格局，無論一二線還是三四線城市，買房都能實現資產增值。但這種格局在2026年將徹底崩塌，人口與產業成為房產價值的核心分水嶺，“核心堅挺、外圍崩盤”的分化態勢全面固化。

一線及強二線核心城市，憑借優質的教育、醫療、就業資源，持續吸引人口流入，2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬，強勁的需求支撐讓核心板塊房價仍具韌性，瑞銀預測2026年這類區域核心房源可能出現3%-5%的合理回升。與之形成鮮明對比的是三四線城市及核心城市遠郊區域的困境：2025年全國三四線城市人口凈流出達312萬人，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，部分城市甚至突破50個月，2026年房價可能再跌10%。更可怕的是，這些區域的多余房產正陷入“賣不掉、租不出”的僵局，三四線城市非核心房源成交周期普遍超180天，部分房源即便降價40%仍無人問津，流動性徹底枯竭。

第二大巨變：需求結構根本性反轉，剛需房產淪為“負資產”。隨著居民生活水平提升和家庭結構變化，樓市需求端已發生質的轉變，2026年這種轉變將達到頂峰，徹底顛覆以往的房產價值邏輯。數據顯示，2020年改善性需求占比僅35%，2025年已達55%，2026年有望突破60%，“賣一買一”的改善型置換成為市場主力，90-144㎡的品質戶型因兼顧居住舒適度與配套完整性，成為市場流通性和保值性最佳的品類。

與之相對，三四線城市的剛需老房、遠郊概念盤、小面積剛需房，將徹底淪為市場“棄子”。這類房產普遍存在戶型設計落后、配套不完善、無優質學區加持等問題，無法滿足當下居民的居住需求，同時也缺乏投資價值。2025年上海遠郊板塊成交占比僅8.6%，多數房源掛牌半年以上無人問津，這種趨勢在2026年將進一步擴散到全國三四線城市。對于多套房持有者而言，手中持有的這類剛需房產，不僅升值無望，還面臨持續的估值折價，逐漸淪為“吞噬財富的負資產”。

第三大巨變：持有成本持續攀升，多余房產從“資產”變“包袱”。曹德旺曾反復警示：“別等到倒貼錢養房子才后悔”，這句話在2026年將成為無數多套房家庭的真實寫照。2026年，房產持有成本的上升通道全面打開，房貸、物業費、稅費、維修費用等多重壓力疊加，讓多余房產徹底告別“被動增值”，淪為“主動燒錢”的包袱。

房貸壓力首當其沖，對于2020-2021年高位上車、利率5%以上的多套房持有者而言，即便2026年5年期以上LPR降至3.5%，存量商貸用戶也難以享受同等紅利，每月月供可能占家庭收入的50%以上，在收入波動期極易面臨斷供風險。除此之外，日常運維成本也不容忽視，一套100㎡的房產，每年物業費、取暖費、維修基金等支出少則數千元，多則上萬元，若持有三套及以上，僅年度運維成本就可達數萬元。

更值得警惕的是，政策層面的成本壓力正在持續加大。2026年，“房屋養老金”“房屋體檢”等制度全面推廣，老舊小區的維修成本將進一步增加；同時，房產稅試點擴大的預期持續升溫，二套房按評估價的0.5%-1%征收，三套房及以上稅率上浮，一套200萬的二套房每年需繳納1萬-2萬元稅費。與此同時，租金市場持續疲軟，全國租金平均降幅達10%-15%，三四線城市部分房源租金甚至無法覆蓋物業費，“以租養貸”的模式徹底失效，持有成本徹底失去對沖渠道。

三大致命巨變之下，手握多套房的人該如何應對？答案已然清晰：果斷出手冗余資產，優化資產結構，抓住2026年的關鍵窗口期，才是守住財富的理性選擇。曹德旺強調，2026年上半年可能是賣房的最后關鍵窗口，當前政策紅利集中釋放，換購住房個人所得稅退稅政策延長至2027年年底，多地推出“賣舊買新”補貼，這些政策本質上是為優質資產置換提供便利，而非為非優質房產托底，錯過這個窗口，后續變現難度將大幅增加。

具體來看，多房家庭的處置策略應遵循“拋弱留強”的核心原則：優先出手三四線城市的投資房、房齡超20年的老破小、遠郊概念盤和小面積剛需房，即便小幅折價也需果斷止損，避免后續陷入“有價無市”的困境；對于一線及強二線核心區的次新改善房、配套成熟（近地鐵、優質學區、成熟商圈）的優質房源，則可長期持有，這類房產有真實居住需求支撐，抗跌性強，仍是家庭財富的“壓艙石”。

曹德旺的預言落地，本質上是中國房地產市場從“投機時代”向“居住本質”的回歸。2026年的三大致命巨變，不是樓市的“末日”，而是市場理性的重塑，它提醒每一個房產持有者：房子不再是“越多越好”，而是“越優質越好”，“炒房致富”的舊思維早已過時，理性優化資產配置，才是保障家庭財富安全的關鍵。

對于手握多套房的群體而言，不必恐慌，但必須正視市場現實：多余房產的“逃生門”正在逐漸關閉，2026年或許不是最后的機會，但一定是最關鍵的機會。在市場規律面前，個人的僥幸終究難以抵擋趨勢的必然，主動順應樓市巨變，果斷處置冗余資產，將回籠資金投向實體經濟、優質理財等領域，實現資產的穩健增值，才是對自身財富最負責任的選擇。未來五年，中國房地產市場將持續處于調整周期，唯有認清趨勢、理性決策，才能在變局中守住財富，避免被時代淘汰。