全國賣地收入超3萬億元！誰在出手？

盡管整體市場仍處于點狀復蘇階段，但民營房企的回歸，信號意義已遠大于實際體量。他們的重新入局，正為當下房地產市場注入一泓流動活水，也喚醒了沉寂許久的市場信心。

中房報記者 許倩 北京報道

2025年的土地市場，在整體規模收縮的背景下，上演了一幅“冰火兩重天”的圖景。市場熱度與資金高度向少數核心城市的核心區域聚集，“地王”現象頻頻出現。

12月23日，北京海淀區上地一宗地塊由市屬國企北京海開控股（集團）以84.56億元競得，溢價率0.4%。盡管未突破百億元門檻，但該地塊以84.22億元起拍價和海淀區突出的區位價值，成為2025年土地市場一場具有象征意義的“收官之戰”。

數日前，12月19日，南京河西中一宗地塊經過61輪競價，最終由奧體建設以16.11億元競得，成交樓面價達45325元/平方米，溢價率26.35%，刷新南京宅地單價紀錄。

更早之前，上海徐匯衡復風貌區一宗地塊，被民企上海祺祥旺宇置業有限公司以12.25億元摘得，樓面價高達20萬元/平方米，溢價率22.38%，創下全國住宅用地單價新高。

此外，深圳前海桂灣、北京海淀樹村、杭州蔣村等地塊的成交，也相繼刷新了所在城市的單價最高紀錄。其中杭州蔣村地塊溢價率更是高達115.4%。

從拿地主體來看，國企央企仍是土地市場的主力軍。但隨著核心城市供地質量提升、限購限貸政策逐步松綁，部分民營房企也開始重返競價場，聚焦一線及強二線城市的核心板塊。

尤其2025年收官之月，民營房企表現尤為活躍，龍湖集團、濱江集團、四川邦泰、大華集團、復星集團、懋源地產等頭部及區域型民營房企紛紛出手拿地，為市場注入了新的活力與信心。

土地市場“冰與火”

2025年，全國土地出讓規模持續收縮，這既是房企投資布局上趨于審慎的市場選擇，也與政策層面主動“控增量、調結構”的導向密切相關。

財政部數據顯示，2025年1～11月全國國有土地使用權出讓收入為2.91萬億元，同比下降10.7%，降幅較前10個月擴大3.3個百分點。與2021年8.7萬億元的歷史高點相比，2024年已降至4萬億元左右，2025年則延續下滑態勢。

從供地計劃看，多個重點城市主動下調2025年供地規模。北京、上海、杭州、成都等一線和強二線城市，住宅用地計劃供應量同比下降超過30%；重慶、合肥、西安等二線城市普遍降超20%。

不過，在實際土地出讓中，部分熱點城市市場表現較為活躍，全年賣地收入甚至超過去年。上海、杭州、北京成為2025年全國土地出讓金突破千億元的三大城市。

12月23日，杭州完成年內最后一宗涉宅地，由浙江龍大地產有限公司以2.92億元競得，溢價率1.74%，反映出房企在非核心區域仍偏謹慎。

2025年杭州十區累計成交92宗涉宅地，成交總金額1420.8億元，在出讓數量、成交額上均遠超2024年（72宗，金額1169億元）。其中，33宗地塊溢價率超過30%，約20個板塊的涉宅地樓面價紀錄被刷新。

上海方面，隨著11月24日第九批次土地拍賣結束，全年通過公開市場出讓涉宅用地約64宗，總金額約1400億元，同比微增1.5%；成交樓面均價4.43萬元/平方米，創歷史新高；平均溢價率15.95%，同比上升5.6個百分點。

值得注意的是，上海還存在著相當規模的協議出讓土地，且大多位于核心區域。如2025年5月，上海新百安經濟發展有限公司和上海新東安企業發展有限公司通過協議出讓分別獲取徐匯區兩宗地塊，總成交金額439.53億元。

截至12月23日，北京2025年共出讓涉宅用地約40宗，總成交金額約1402.7億元，同比下降8.6%。區域分布上，海淀區土地成交金額達448億元；朝陽區以311億元位居其后。

隨著12月21日越秀地產以14.36億元競得廣州海珠區廣紙地塊（樓面價3.4萬元/平方米），廣州2025年宅地出讓收官，總成交金額超506億元，同比下降34%。

市場分化態勢進一步凸顯。同樣在廣州，12月海珠區一宗地塊歷經保利發展和越秀地產76輪激烈競價，溢價率達到27.3%；而原定于12月20日出讓的天河金融城地塊和白云區羅沖圍地塊，卻因無人報名終止出讓，起拍總價分別約25億元和14億元。

此外，2025年成都、南京土地出讓金均超過700億元，蘇州、西安土地金則均在500億元左右。其中南京以742.84億元出讓金位列全國前五。

一線城市中，深圳全年共成交12宗住宅用地，總金額290.9億元，平均溢價率32.81%，創下近六年來新高。12月10日，深圳福田區一宗純宅地，經8家房企148輪競價，由央企代表中鐵置業以7.92億元競得，樓面價4.27萬元/平方米，也為深圳年度宅地出讓畫上句號。

土地出讓金日益向少數熱點城市集中。中指數據顯示，2025年1～11月，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為57%，較2024年全年提升6個百分點，其中，上半年該比例高達67%，下半年隨著核心城市供地節奏放緩，占比逐步回落。

這也意味著，TOP20以外的多數非核心二線及三四線城市，土地市場顯得更為冷清。

誰在積極拿地？

土地資源日益向央企和國企集中，但地方國資托底力度在2025年有所減小。

中指數據顯示，2025年1～11月，TOP20企業拿地金額占前TOP100企業的比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個百分點。其中，TOP10企業新增土地貨值總額11446億元，占TOP100企業的47.1%，意味著百強房企近一半的新增土地集中于前十強。

拿地金額TOP100企業中，80家為國企央、企或地方國資；TOP10企業中，國企央企占8席。

在新增拿地額與土地貨值上，中海地產均為行業第一。1～11月，中海地產權益拿地額870億元，新增土地貨值1963億元，連續兩年成為“行業拿地王”。招商蛇口以新增貨值1833億元、權益拿地額564億元位居其次；綠城中國新增貨值1293億元，權益拿地金額588億元，成為第三。

從拿地布局來看，中海地產持續重倉北京、上海、深圳的同時，已開始向濟南、青島、杭州、成都等強二線城市全面拓展。

聯合拿地漸成趨勢，一方面，可共同應對銷售不暢、價格波動等市場風險；另一方面，也能以較少金額獲取優質地塊。

與此同時，一批民營房企正在重返土地市場。1～11月新增土地價值較高的房企中，民營房企達到18家，是2024年全年的兩倍。它們或與國企央企合作拿地，或獨立聚焦熱點一二線核心城市。

例如在一線城市中，懋源地產經過超百輪競價，以50.24億元競得北京朝陽區松榆里地塊；今年8月，其還以10.3億元競得北京順義區一宗地；在佳運置業經82輪競價，以24.75億元競得上海浦東新區兩宗地塊；大華集團以11.42億元競得上海寶山區一宗地塊。

二線城市中，濱江集團繼續深耕杭州；金沙鷺島以3.37億元競得成都郫都區地塊，溢價率39.53%；敏捷地產一舉拿下廣州番禺4宗宅地，總價超33億元；海成地產在重慶主城區連獲4宗地；嘉信地產以23%溢價率奪得長沙洋湖地塊。

這些民營房企多數已在土地市場“空窗”兩年甚至更久，此次重啟拿地，既因庫存見底，也反映出土地市場吸引力回升。

2025年1～11月，民營房企中拿地金額最多的是濱江集團（權益拿地金額372億元），拿地面積最多的則是四川邦泰集團（權益拿地面積200萬平方米）。邦泰集團以“小而美、快而強”為策略，主要布局中西部省會二線城市及少數三四線城市，如成都、重慶、昆明、南寧等。

市場還涌現出一批新生力量。例如，成立于2025年1月的溫州市華璽房地產開發有限公司，5月即在溫州競得一宗小型低密地塊，溢價率40.38%；4月份成立的福州合達房地產開發有限公司，次月便摘得福州長樂區一宗涉宅地塊。

盡管整體市場仍處于點狀復蘇階段，但民營房企的回歸，信號意義已遠大于實際體量。他們的重新入局，正為當下房地產市場注入一泓流動活水，也喚醒了沉寂許久的市場信心。