出售繼承的房子，要交20%的稅？滿足這個條件，可以不花一分錢

繼承的房子想賣掉，聽說要交20%的個人所得稅？很多人一聽到就慌了，賣一套200萬的房子交40萬的稅，這也太狠了！

其實，這個說法是個普遍的誤解。真實情況沒那么嚇人，今天咱們就用人話把這事徹底講明白。

一、什么情況下才要交稅？

1、首先明確：繼承房子本身不交稅

只有當(dāng)你把這套繼承的房子再賣出去的時候，才可能涉及個人所得稅。

而且，這個稅也不是按你賣房的總價直接扣20%，而是按“賣價減去當(dāng)年買房成本”的差額來算的。

簡單舉個例：

當(dāng)年花50萬買的房，你繼承后賣了200萬。

假設(shè)相關(guān)稅費共1萬，那么需要交稅的“增值部分”是：

200萬－50萬－1萬 =149萬。

你要交的個稅是：149萬 × 20% =29.8萬。

而不是200萬 × 20% = 40萬。

二、符合這個條件，一分錢稅都不用交

1、滿五”：

從長輩買房的時候算起，房子已經(jīng)滿5年（不是從你繼承的時間算）。

2、唯一”：

這套房子是你名下唯一的住房。

那么，恭喜你，賣房的時候可以免征個人所得稅，一分錢都不用交。

這是國家給“滿五唯一”住房的優(yōu)惠，繼承來的房子也一樣適用。

三、如果不符合“滿五唯一”，怎么辦？

如果不符合“滿五唯一”的條件，那就需要按上面說的“差額20%”來交稅。

如果當(dāng)年買房價格很低，現(xiàn)在房價漲了很多，差額確實會比較大。

但還有一種可能：

如果找不到當(dāng)初的購房發(fā)票，無法證明成本，部分城市允許按總價的1%-3%來交稅。

比如：200萬的房子，按1%算就是2萬，可能比按差額算更劃算。具體情況，要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。

四、幾個常見問題答疑

1、父母還在世，怎么提前安排更省稅？

可以考慮用“買賣”的方式過戶給你，比繼承更加劃算。

這樣，將來你再賣房時，“購房時間”就從這次買賣過戶開始重新計算，更容易滿足“滿五”條件。雖然買賣過戶要交契稅等費用，但長遠(yuǎn)看可能比未來交高額個稅更劃算。

2、提前過戶，又怕父母沒保障？

可以設(shè)置 “居住權(quán)”（《民法典》新規(guī)）。

房子過戶給你，但同時為父母登記“居住權(quán)”，這樣哪怕未來房子賣了，他們也有權(quán)一直住下去。既省了未來的稅，又讓父母安心。

3、房子滿五了，但不是我的唯一住房怎么辦？

如果不急，可以考慮過戶給名下沒房產(chǎn)的子女再出售。注意！贈與本身可能有契稅。

或者先自住或出租，等它成為你“唯一住房”時再賣。

最后說兩句

繼承房再出售，稅不是按總價20%交，而是按差額交。如果“滿五唯一”就免稅，這是最佳狀態(tài)。

如果父母還在，可提前用“買賣過戶+居住權(quán)”結(jié)合的方式規(guī)劃。各地執(zhí)行有差異，操作前最好咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)局或?qū)I(yè)律師。

房產(chǎn)是大事，政策也挺復(fù)雜。但理清楚了就會發(fā)現(xiàn)，國家給的優(yōu)惠路徑其實不少。別被傳言嚇住，做好規(guī)劃，才能讓家庭的資產(chǎn)傳遞得更穩(wěn)妥、更省錢。