上海房價將迎來大波動

2026年了，對于上海房價來說，可能會有點大幅震蕩，因為從2021年3月開始的積分制限售政策，徹底解除限售期了。

具體來說，從2021年3月3號開始，只要認購率超過130%的新房，自動觸發5年限售，于是26年3月份開始，大量次新房降涌入二手房市場。

那么觸發限售政策的房子有多少呢？

21年是積分元年，一共有3.3w套，占全年新房銷售的36%；

22年有4-5w套，占全年新房銷售一半；

23年有3-4w套；24年有1-2w套，僅占12%。

從這堆數據上也能看得出，上海房價的最高峰是22年，遠比全國大部分城市晚幾年。

為什么這些房子認購率會超過130%呢？

也很簡單，因為房子好唄，這里的好包括質量，物業，配套，但是我覺得最重要的原因還是地段。

一般來說，越是核心地段，搶購的人越多，甚至出現新舊樓盤價格倒掛的現象。當初還衍生出一個新名詞叫“打新”，新樓盤買到就是賺到。

比如23年有個現象級樓盤叫云錦東方三期，唐嫣夫婦，李佳琦，胡歌都買了這個樓盤，打新的時候16.5w/平，但同期二手別墅成交價達24-26w/平，而且都是大戶型，按200平一戶算，只要買到就賺了2000w。

可以想象當年這樓盤究竟有多火。

當然，這個所謂的“賺”也只不過是紙面富貴，因為云錦東方三期要到28年才能解除限售，28年房價是個什么情況就講不清楚了。

就拿現在來說，云錦東方一期的掛牌價差不多19w/平，盡管跌了不少，但依然很抗揍，但是打新賺到的安全墊是越來越薄了。

這種頂級豪宅都如此，很難想象其他房子解禁以后，大量涌入二手房市場會引起多大的波瀾。

而且前兩天剛剛出了新政策，說增值稅滿二減免，這又會進一步加大二手房市場的供應，給了一次這兩年買房的人后悔的機會。

可以想象，今年上海二手房的拋壓屬實大了點。

總之我還是那個老觀點，能不買盡量別買，從交易的層面，哪怕你要抄底也要等均線平穩了再抄，這種單邊下跌的市場風險真的很大。

其次，《住宅工程套內質量驗收標準》新版本 從2025年9月1號開始執行，也就是說，如果你沒能力買云錦東方這類豪宅，不如選擇2025年9月1號以后建成的房子，不管二手房還是新房，都可以。

老標準和新標準可天差地別，產品更是兩個時代的產物，老老實實把錢揣手里，不要輕易把籌碼交出去，你才有統戰價值。

這世道，賺錢可不容易啊，買房這種重大決定，還是要慎重再慎重。

多來七叔的俱樂部看看，很多事情早在幾年前我就預判到了，或許哪個建議就可以讓你少走很多彎路。