2025總結與展望｜政策篇：構建發展模式新框架，夯實止跌回穩新階段

☉文／克而瑞深度咨詢·普睿數智研究中心

構建發展模式新框架

夯實止跌回穩新階段

在房地產行業從規模擴張轉向質效提升的關鍵轉型期，2025年成為搭建發展新模式制度框架的重要一年，市場止跌回穩趨勢逐步確立，政策面圍繞控增量、去庫存、優供給核心原則形成全方位支撐體系。集中表現在：

第一、中央強化頂層設計引領，“十五五”規劃首次將房地產高質量發展納入民生保障框架，明確構建發展新模式的長期方向；

第二、供需兩端協同發力精準施策，供給側通過專項債優化土地儲備、存量用地盤活等規范市場運行，需求側下調個人住房公積金貸款利率、完善住房租賃條例等釋放居住需求潛力；

第三、城市更新上升為戰略抓手，多部委聯動推進城中村改造、老舊小區更新，通過存量提質增效破解資源閑置難題，既對接新型城鎮化人口集聚需求，又為好房子建設拓展空間；

第四、“好房子”建設全面落地推進，住宅項目規范劃定品質底線，綠色建材、全生命周期管理等政策形成支撐，地方同步出臺落地細則，推動行業從單一開發向品質服務轉型。

回顧2025年政策走向，從一季度制度框架搭建到四季度新模式明確，從中央頂層設計到地方700余條政策落地，公積金優化、保障安居、城市更新、“好房子”建設等舉措多點發力，推動商品房待售面積連續10個月下降，市場筑底企穩的基礎不斷鞏固。各項政策既聚焦當前庫存消化、企業化險等痛點，又著力完善開發、融資、銷售全鏈條制度，實現了問題解決與機制建設的有機統一。

展望2026年，預計房地產政策將持續錨定穩定市場與構建新模式兩大核心任務。供給側將堅持控增量、去庫存、優供給原則，進一步盤活存量資產、優化土地供應節奏；需求側將推出更多針對性措施，持續降低購房成本，保障剛性和改善性需求的充分釋放。同時，房企轉型將得到更多支持，保交房“白名單”制度將進一步發揮作用。

從更長遠的視角來看，隨著要素市場化配置不斷完善，城市更新持續深化，“好房子”標準全面落實，房地產行業將逐步形成供需平衡、結構合理、價格穩定、品質提升的良性發展格局，為經濟社會高質量發展提供堅實支撐。

summary

總結

01

構建穩市場新周期制度框架

全面踐行“控增量、去庫存、優供給”

2025年，我國房地產行業全面邁入穩市場新周期，發展邏輯從規模擴張轉向質效提升。國家統計局數據顯示，前11月新開工面積5.3億平方米，而同期新建商品房銷售面積7.9億平方米，新開工規模持續低于銷售規模，行業供給端收縮與需求端消化形成良性互動。庫存壓力呈現持續下降態勢，11月末商品房待售面積7.5億平方米，連續10個月下降。

年內行業發展的核心特征是止跌回穩趨勢逐步確立，庫存壓力正在持續減輕，銷售規模、房價等指標也呈現邊際向好趨勢?，F階段行業主要任務是鞏固現有企穩成果，保持止跌回穩趨勢繼續向好，通過供需兩端協同發力，推動市場從筑底企穩向平穩運行過渡，為行業高質量發展奠定基礎。

從時間線回顧年內主要政策動向：

一季度政策聚焦定調行業發展方向與完善制度保障，為全年穩市場開好局。3月全國兩會明確加力推進房地產市場止跌回穩，將建設“好房子”作為產業轉型核心方向，確立了從數量增長向品質提升的轉型路徑。

自然資源部同步出臺通知，通過專項債券優化土地儲備工作，從政府供給側入手規范土地市場運行，促進房地產市場穩定發展。同月發布的《住宅項目規范》明確5月1日起實施，從住房標準、設計、材料等方面劃定底線要求，為好房子建設提供制度遵循。一系列政策共同構建了穩預期、優供給的政策框架，為后續市場復蘇鋪墊了制度基礎。

二季度政策圍繞供需兩端協同發力，進一步鞏固市場企穩態勢。4月中央政治局會議提出加大高品質住房供給，通過優化供給結構穩定住房消費，精準對接居民改善性需求。5月央行下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，釋放公積金存量資金池活力，降低居民購房成本，直接刺激剛性和改善性購房需求釋放。6月召開的國常會明確四大政策著力點，包括穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，形成全方位政策支持體系。

三季度政策重點轉向存量資產盤活與城市更新，拓展行業發展新空間。7月時隔十年再度召開的中央城市工作會議，將城市更新擺在更加突出的位置，多部委積極落實會議精神，推動城中村和危舊房改造、城鎮老舊小區改造，解決加裝電梯、停車等民生難題。國務院同期發布《住房租賃條例》，從制度層面完善租房市場發展環境，推動租住并舉住房制度落地，豐富住房供給體系，滿足不同群體居住需求。

8月政策聚焦減輕企業投資壓力，完善增值稅期末留抵退稅政策，顯著降低房地產行業新增投資的稅收負擔，鼓勵企業加大高品質項目投入。9月政策密集出臺，國務院批復鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，自然資源部同步發布行業標準，填補城市存量空間盤活的技術標準空白，為市場化盤活存量提供制度與技術雙重支撐，推動行業從增量開發向存量優化轉型。

四季度政策著力構建房地產發展新模式，錨定行業長期發展方向。10月住建部在國新辦發布會上明確，加快構建房地產發展新模式，重點發展安全、舒適、綠色、智慧的好房子，全鏈條提升住房品質。同月召開的二十屆四中全會將推動房地產高質量發展納入重要議程，為十五五時期行業發展定下清晰基調。

12月中央經濟工作會議對房地產行業作出全面部署，明確因城施策控增量、去庫存、優供給的核心原則，強調有序推動好房子建設，加快構建房地產發展新模式。會議提出的政策方向既立足當前鞏固穩市場成果，又著眼長遠完善行業發展體制機制，實現短期目標與長期規劃的有機統一。

從核心政策內容來看，2025年，我國全面推進房地產行業高質量發展，出臺了一系列新規與通知，其中供給側優化、需求支持、企業發展等重點政策多維度搭建制度框架，為行業轉型提供堅實保障。

政府供給側優化取得重要進展，通過專項債券優化土地儲備工作，合理調控土地供應規模與節奏，促進土地市場與住房市場供需平衡。好房子建設有了明確指引，《住宅項目規范》的實施從設計、材料、建造等全流程劃定住房品質標準，推動住房產品從滿足基本居住需求向高品質居住體驗升級。城市存量盤活技術標準的發布填補了相關領域空白，為存量空間優化提供技術支撐，推動行業形成存量與增量協同發展的新格局。

需求端支持政策持續發力，個人住房公積金貸款利率下調，有效釋放公積金存量資金池活力，降低居民購房成本，同時契合剛性與改善性住房需求。租住并舉制度進一步完善，《住房租賃條例》的出臺規范租房市場秩序，保障租房者合法權益，推動住房租賃市場高質量發展，豐富住房供給體系。

企業發展環境不斷優化，增值稅期末留抵退稅政策減輕新增投資的稅收壓力，鼓勵房地產企業加大高品質項目開發與存量資產盤活投入。要素市場化配置方案落地實施，鼓勵以市場化方式盤活存量閑置土地，提高土地利用效率。

此外年內還出臺了一系列促進人口高質量發展和就業新政，進一步改善居住需求基本面。年初衛健委召開人口高質量發展研究揭榜攻關活動，系統梳理人口高質量發展的理論及實踐成果，進一步完善人口高質量發展理論體系。人口發展方面，三季度發布了國家育兒補貼制度實施方案，對全國新生兒發放3600元/年的幼兒補貼，明確將逐步推行免費學前教育，逐步提供免費或低收費房屋場地建設托育服務設施，并且還將不斷優化完善人口發展相關政策。人口流動保障方面，二季度多部委發布通知，要求將家政從業人員納入公租房、保障性租賃住房保障范圍。年中央行發布意見，要求積極滿足農村轉移人口等新市民群體住房、教育、醫療、養老等方面金融需求。

2025年作為搭建房地產發展新模式制度框架的關鍵一年，各項政策相互銜接、協同發力，既著力解決當前市場痛點，又注重完善長期發展機制，為行業實現質的有效提升和量的合理增長奠定基礎，對后期行業穩定發展意義深遠。

2025年中央經濟工作會議精神指明未來房地產政策將持續聚焦穩定市場、構建新模式兩大核心任務。政策將進一步兼顧短期穩增長與長期促轉型，供給端繼續堅持因城施策控增量、去庫存、優供給，需求端將推出更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。同時，將積極推動房地產企業轉型發展，支持房企從以新房銷售為主向持有物業、提供居住服務轉型，進一步發揮保交房白名單制度作用，支持房企合理融資需求。隨著各項基礎制度不斷完善，新舊模式平穩轉換，房地產行業將逐步形成供需平衡、結構合理、價格穩定、品質提升的良性發展格局，為經濟社會高質量發展提供有力支撐。

02

新征程：“十五五”規劃定調行業高質量發展路線（節選）

10月下旬，四中全會審議通過了“十五五”規劃，其公報中首次直接出現了“房地產”相關表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推進房地產高質量發展。與以往歷屆四中全會或將房地產隱含于宏觀經濟論述中（如十六屆、十七屆），或側重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會的表述發生了深刻轉變，將“推動房地產高質量發展”系統性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實推進全體人民共同富裕的重要抓手。

四中全會后，下發的“十五五”規劃建議，對房地產發展作出更詳細部署，“十五五”規劃建議全文在多處明確了房地產相關論述，核心包括：推動房地產高質量發展，同時加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。此外，優化保障性住房供給，以滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求；并將因城施策增加改善性住房供給。具體將建設安全舒適、綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程與物業服務質量提升行動，同時建立房屋全生命周期安全管理制度。在風險防范方面，將提高重點領域風險化解能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等領域風險的有序化解，嚴防系統性風險。完善促進消費制度機制，重點清理汽車、住房等消費領域的不合理限制性措施，建立健全適配消費新業態、新模式、新場景的管理辦法，并落實帶薪錯峰休假制度。

此后，中央政治局、國務院、住建部在相關解讀中，進一步明確了房地產行業高質量發展的必要性與重要意義。其中，住建部長在署名文章《推動房地產高質量發展》中，提出了推動行業高質量發展的六大重點任務。值得關注的是，任務中明確要建立住房保障輪候庫制度、推進商品房現房銷售制度。這也意味著，房地產行業將從此前的高規模發展模式，全面轉向高質量發展方向；而促進行業供求平衡、降低系統性風險，也將成為下一階段行業發展的核心任務。

綜合中央和地方“十五五”房地產規劃建議的相關細則來看，當前房地產穩市場相關工作中，要素市場化改革占據最高的整體發展占位，其通過盤活存量要素、破除流動壁壘，為市場注入長效動力，是夯實統一大市場的核心支撐，于整體經濟發展有重要意義。城市更新則是房地產穩市場最重要的工作抓手，既銜接新型城鎮化需求側的人口集聚，又通過存量用地盤活、設施升級優化供給，直接帶動投資與消費，契合房地產高質量發展方向。兩者一為戰略引領、一為實踐路徑，協同破解市場堵點，為穩增長、防風險提供關鍵支撐。

“十五五”規劃不僅明確了房地產與民生保障的深度綁定關系，更從制度構建和要素配置層面為行業轉型提供了根本遵循。未來五年，民生導向將貫穿房地產發展全過程，保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進以及好房子標準的全面落實，將切實回應民眾對居住品質的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。在此基礎上，開發、融資、銷售全鏈條制度改革將持續深化，現房銷售制度的推進與預售資金監管的規范，將有效筑牢行業風險防線，推動市場運行更加穩健有序。同時，要素市場化流動的進一步放開，將打破地域與機制壁壘，加速低效用地、閑置房產等存量資源的盤活利用，為行業發展注入新的內生動力。

03

城市更新：推動城市高質量發展，兼顧保民生與穩市場（節選）

2025年以來，城市更新成為中央層面政策部署的高頻關鍵詞，多部委在高層次會議和文件中密集表態，構建起系統完備、協同發力的政策推進體系。一系列政策的出臺與落地，不僅重塑了城市更新的功能定位，更將其與民生保障、房地產轉型、城鄉融合發展深度綁定，成為推動經濟社會高質量發展的重要支撐。

當前城市更新已成為房地產穩市場的核心抓手，其價值不僅在于短期市場提振，更在于實現供需兩端的精準銜接與結構優化。從需求側看，城市更新緊密對接新型城鎮化的人口集聚需求，2024年末我國常住人口城鎮化率已達67%但戶籍人口城鎮化率不足50%，新市民剛性需求與存量居民改善性需求疊加，城市更新通過老舊小區改造城中村整治、完整社區建設等舉措，精準匹配不同群體的居住與生活需求。從供給側看，城市更新兼顧降庫存和優供給，以存量用地盤活和設施升級為核心，避免了增量擴張的資源浪費，通過低效用地再開發、既有建筑改造利用等方式，優化城市空間布局，提升公共服務供給質量，并為房地產發展帶來更多優質住宅用地，促進“好房子”建設發展。

歲末住建部系列表態與國務院專題學習進一步提升了城市更新的政策站位，明確將其與消除安全隱患穩樓市工作深度融合，強化了政策實施的剛性約束。從地方實踐來看，各地“十五五”規劃建議中，城市更新已脫離民生保障與房地產領域的傳統范疇，單獨成章納入城鄉融合發展大框架，成為統籌城鄉發展、提升城市能級的重要支撐，這一變化彰顯了城市更新在國家發展戰略中的長期價值。

從長期發展視角看，城市更新將成為房地產市場邁入新階段后的核心增長動力。隨著我國城鎮化水平穩步提升，居民住房條件持續改善，房地產市場已從大規模增量建設階段轉向存量提質增效階段，房屋更新替代新增建設成為住房需求的主力來源。城市更新通過“好房子、好小區、好社區、好城區”的四好建設，不僅能滿足居民高品質生活需求，更能為新業態新產業發展提供空間載體，推動房地產企業從傳統開發銷售向持有運營服務轉型，助力房地產發展新模式的構建。年內相關政策的落地實施，將有效破解城市發展中的存量困境，提升城市韌性與宜居水平，推動房地產市場實現高質量轉型，更將為城鄉融合發展區域協調發展提供持久動力，其積極影響將貫穿整個十五五時期乃至更長發展階段。

綜上，2025年城市更新相關政策的密集出臺，既是應對當前房地產市場形勢的精準施策，更是順應城市發展規律、推動高質量發展的戰略部署。隨著政策體系的不斷完善與落地深化，城市更新將持續釋放民生價值經濟價值與社會價值，成為連接短期市場穩定與長期發展轉型的關鍵紐帶，為我國城鎮化高質量推進與房地產市場健康發展注入持久動能。

04

好房子：全面推進住宅建筑新規，促行業高質量轉型發展（略）

05

全年地方發布700余條政策，公積金成為最常見穩市場抓手（節選）

2025年全年地方共發布700余條穩市場新政，優化公積金最為頻繁，134省市年內發布289條相關政策。從2025年年中披露的全國數據來看，2024年公積金個人住房貸款余額8.07萬億，存款余額10.93萬億，74%的個貸率距離90%的警戒線仍有較大空間。這為各類公積金優化政策提供了充足的資金支撐，在代際互助、提取方式、貸款額度、資金用途、利率調整、還款方式、提取標準等多方面，仍有較大調整空間。對于當前的房地產市場而言，超過1萬億的“可借貸”公積金存款，可在很大程度上緩解需求側的資金壓力，預計2026年公積金相關政策仍將在穩市場中繼續發揮積極作用。

其次是保障安居，75省市發布169條相關穩市場政策。除了能夠為房地產市場帶來確定性更強的新增投資之外，保障安居還涉及行業存量消化、民生保障、城市高質量發展、人口流動等領域。在四中全會的相關表述中，房地產首次被明確列入了民生領域，在住建部對于“十五五”規劃的官方解讀中，優化保障性住房供給也被列在了六大重點任務的第一條。譬如年內珠海、佛山、合肥、杭州均完成了收購存量房用作保障房的相關舉措。

出臺頻次較低的穩市場政策方面，也有部分值得關注，一是高能級城市放松限購，北京、上海、深圳等進一步放開購房限制性政策，提振市場預期，并且也在限購放松后的首月獲得了不錯的市場反響，此外蘇州、成都也在年內放松了限售政策；二是鼓勵現房銷售，信陽、荊門、衡陽、郴州、岳陽平江縣等在年內發文，踐行行業開發銷售模式的轉變；三是放寬落戶，深圳、廈門、銀川均在年內發布相關政策，典型如廈門新政將外集美、海滄、同安、翔安全面放寬，“租房登記半年+社保3月”即可落戶，思明、湖里“租房登記2年+社保2年”也可落戶，并且允許配偶和未成年子女隨遷。

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展望

06

2026年將加力推進城市更新與“好房子”建設，滿足人民居住新期待

結合年末中央經濟工作會議及住房城鄉建設工作會議精神，2026 年房地產行業的核心任務是推動市場平穩運行，政策將持續完善發展新模式的制度框架。預計城市更新與“好房子”將成為兩大關鍵發力點。兩者定位各有側重，城市更新憑借更廣泛的跨領域價值，政策落地節奏有望更快、推進力度更強；好房子則聚焦行業自身轉型，成為帶動產業鏈升級、釋放增量需求的核心引擎。

需要指出的是，城市更新并非單純的房地產穩市場舉措，而是覆蓋民生改善、經濟增長、城市高質量發展等多方面的綜合性戰略部署，其政策優先級和推進確定性顯著高于一般穩地產政策。從政策站位來看，中央經濟工作會議將“高質量推進城市更新”納入“堅持內需主導，建設強大國內市場”這一核心任務，而“穩地產”則歸屬于后續的“化解重點領域風險”板塊；住建部也將“推進現代化人民城市建設、高質量開展城市更新”列為來年首要工作，“穩定房地產市場”則位列其次。這一排序差異，充分體現了城市更新超越房地產行業本身的戰略價值。

當前我國城鎮化已從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展也從大規模增量擴張進入存量提質增效階段，人口結構、土地利用、設施配套等方面的新問題亟待解決。在此背景下，城市更新成為破解這些難題的關鍵抓手。2026 年，隨著全國老城區和老街區專項調查全面推進，為“十五五”城市更新專項規劃編制提供扎實依據；同時政策端將著力打通資金、要素等卡點堵點，讓城市更新的落地路徑更順暢。這些舉措不僅優化城市空間布局、提升民生保障水平、拉動經濟增長，還能為房地產市場“控增量、去庫存、優供給”筑牢基礎，實現多贏發展。

“好房子”則精準契合行業轉型與市場需求變化，成為拉動行業新質增量的核心來源。隨著新型城鎮化持續推進，居民對居住品質的需求不斷升級，從“有房住”向“住好房”轉變的趨勢愈發明顯。2026 年，“好房子”建設將全面覆蓋新房開發與老房改造，圍繞標準、設計、材料、建造、運維五大維度，既讓新建住房達到高品質住房要求，也通過改造讓老舊房屋逐步升級為“好房子”。這一過程不僅能帶動建材、施工、物業、智慧家居等全產業鏈升級，還能精準對接新市民剛性需求與城鎮居民改善性需求，有效釋放市場增量潛力，為房地產行業注入持久發展動力。

綜上，2026年城市更新與“好房子”建設將協同發力：城市更新以跨領域戰略價值奠定穩地產發展基礎，“好房子”以高品質供給激活市場需求，兩者既各自發揮獨特作用，又相互支撐，共同推動房地產市場平穩運行與行業高質量轉型。

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