業(yè)主收樓即維權(quán)，房企的“完美交付”緣何屢陷“交房魔咒”

從“有房住”到“住好房”，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入追求人居品質(zhì)的下半場。“十五五”最新規(guī)劃明確提出，要建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更是將住宅品質(zhì)提升到前所未有的政策高度。

然而，在“好房子”政策目標(biāo)下，現(xiàn)實(shí)與理想之間，仍橫亙著不小的距離。近年來，很多樓盤陷入交付即有業(yè)主維權(quán)的“魔咒”。滲水、空鼓、隔音差、外墻脫落、公區(qū)減配……不少購房者在滿懷期待地收房后，卻迅速踏上了維權(quán)之路。

房企們宣稱的“完美交付”并不完美，這讓市場不禁疑惑，新房交付質(zhì)量為何如此難以保證？到底是企業(yè)管理不善、壓降成本，還是存在行業(yè)系統(tǒng)性堵點(diǎn)？

第一財(cái)經(jīng)多方采訪發(fā)現(xiàn)，在樓盤質(zhì)量、交付瑕疵背后，存在著貫穿規(guī)劃、建設(shè)、管理、銷售等多環(huán)節(jié)的問題。工程層層分包質(zhì)量難把控、企業(yè)資金緊張材料減配、住宅建設(shè)依賴人工的不確定性，都對(duì)樓盤“完美交付”構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

“帶病交付”的新房

從一線到三四線城市，部分已交付一兩年的樓盤，逐漸暴露出質(zhì)量問題，外墻鼓包、隔音不達(dá)標(biāo)、精裝修瑕疵多、漏水問題頻發(fā)……甚至一些新樓盤在交付的前期階段，便集中暴露出質(zhì)量問題。

位于華東地區(qū)的正榮悅瓏府，曾是當(dāng)?shù)氐臒衢T新盤，2021年初開盤時(shí)正值市場火熱，項(xiàng)目400余套房源用時(shí)幾個(gè)月便銷售一空。但此后，該項(xiàng)目歷經(jīng)停工、籌資、復(fù)工、重啟等一系列波折，終于在2023年6月底交付。

然而，業(yè)主們的擔(dān)憂并未結(jié)束，房屋質(zhì)量成為其難以忽視的問題。

“我家找了專業(yè)驗(yàn)房師，提示了很多問題，比如門縫很大、瓷磚沒對(duì)齊等。但由于不會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生大影響，開發(fā)商沒有進(jìn)行處理，我們也沒太追究。”小區(qū)業(yè)主劉瑩（化名）向記者表示，“住進(jìn)去后，一系列問題卻開始出現(xiàn)。”

最令劉瑩覺得“匪夷所思”的是廚房抽油煙機(jī)，很長一段時(shí)間抽完油煙之后，油煙仍在廚房轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。“一開始以為油煙機(jī)壞了，拆開吊頂才發(fā)現(xiàn)，原來油煙管道只是放在吊頂上面。雖然墻面上開了孔，但管道并沒有伸到戶外。”

“浴室也存在類似問題，仿佛是個(gè)半拉子工程，工人當(dāng)時(shí)可能就是應(yīng)付了事，壓根沒有安裝。”劉瑩回憶道。不僅是劉瑩一戶，類似這種細(xì)節(jié)問題，出現(xiàn)在不少業(yè)主家里，對(duì)后續(xù)裝修進(jìn)度和居住體驗(yàn)都產(chǎn)生了影響。

例如，廚房和客廳瓷磚多處空鼓，影響瓷磚美縫；客廳和臥室墻面多處有裂縫，影響全屋柜子定制；廚房間天然氣沒切口，沒有預(yù)留空調(diào)洞；中間套屋頂排水不通暢，排水口被堵死，下雨有積水；臥室空調(diào)孔旁邊漏水，導(dǎo)致墻面破損……

交付后不到一年時(shí)間，上述問題便接連出現(xiàn)。據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，有90余戶業(yè)主家里墻體漏水發(fā)霉，耽誤入住2個(gè)月以上，業(yè)主最終自費(fèi)維修，戶均投入1～2萬元。

放眼全國范圍，樓盤交付后頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題并非個(gè)例。從已出險(xiǎn)企業(yè)到頭部房企、從民營房企到大型央國企，罕有能做到樓盤銷售時(shí)所宣稱的“完美交付”的企業(yè)。記者在官方問政平臺(tái)及采訪中發(fā)現(xiàn)，被反映存在質(zhì)量瑕疵的波及不少企業(yè)。

日前，有深鐵璟城業(yè)主告訴記者，該樓盤2024年6月交付，自己2025年8月買的現(xiàn)房，但后續(xù)便發(fā)現(xiàn)一系列房屋質(zhì)量問題。寶安區(qū)住房和建設(shè)局在問政論壇回復(fù)稱，深鐵璟城一期業(yè)主反映的次臥滲水發(fā)霉、外墻存在裂縫、次臥地面存在空鼓等問題屬實(shí)，目前相關(guān)問題正在整改修復(fù)中，已責(zé)令加快整改進(jìn)度。

除了交房后逐漸暴露問題的樓盤，一些新房在交付階段便展開了“拉鋸戰(zhàn)”。

華潤旗下樓盤映江潤府，業(yè)主透露有95戶業(yè)主的光線和通風(fēng)都被擋住了，宣傳中的明衛(wèi)、明廚變成了暗衛(wèi)、暗廚。業(yè)主張梁（化名）告訴記者，今年9月預(yù)看房時(shí)，購買了中間戶的業(yè)主才發(fā)現(xiàn)，四個(gè)朝北的窗戶中有三扇被嚴(yán)重遮擋。

“窗外有個(gè)弱電間，開發(fā)商還在這里設(shè)計(jì)了整棟樓唯一的水井，合起來構(gòu)成了一堵墻，把廚房和客衛(wèi)的兩扇窗直接擋住，主衛(wèi)的窗也被一堵墻明顯遮擋。”張梁表示，而開發(fā)商提供的《單體不利因素告知書》，并未披露相關(guān)遮擋情況。

在古城西安，保利星河天匯被業(yè)主反映稱，“前期宣傳外立面為金屬鋁板裝飾，實(shí)際除了南向外立面，其他三面被顏色接近的油漆替代。”而房企和業(yè)主簽訂的相關(guān)合同，則注明“任何宣傳圖、視頻、樣板間都不作為交付承諾”。

“被犧牲”掉的質(zhì)量

原本應(yīng)作為溫暖港灣的住房，似乎正成為一些購房者煩惱的來源。中指研究院此前發(fā)布的《2025中國城市居民居住滿意度調(diào)查報(bào)告》顯示，2025年中國城市居民居住滿意度為71.4分，相比2024年下降了0.2分。

在各項(xiàng)滿意度評(píng)價(jià)中，2025年居民交付服務(wù)滿意度僅64.8分，產(chǎn)品類指標(biāo)中質(zhì)量問題突出，房屋質(zhì)量、公區(qū)質(zhì)量及整改維修指標(biāo)均下行，房屋質(zhì)量評(píng)分從2024年的65.3分下滑至64.5分，整改維修評(píng)分從56.6分下降至55.8分。

購房者先是經(jīng)歷“買房難”，又因質(zhì)量問題遭遇“收房難”，新房樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)，到底是個(gè)別開發(fā)商用材和管理不到位，還是存在普遍性的困境？

第一財(cái)經(jīng)采訪多名企業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，房企所謂的“完美交付”并不完美，背后存在資金緊張、工期壓縮、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工分包、材料供應(yīng)等多方面的問題。從階段性原因看，近兩年樓盤質(zhì)量問題集中出現(xiàn)，核心還是與房企資金緊張有關(guān)。

“在業(yè)內(nèi)，部分企業(yè)因?yàn)橘Y金高度緊張問題，為保障項(xiàng)目的順利交付，在材料采購上可能考慮成本而降配；原本高標(biāo)準(zhǔn)的供應(yīng)商，也會(huì)因開發(fā)商付款延遲而流失，導(dǎo)致施工工藝穩(wěn)定性下降。”一位房企工程運(yùn)營部負(fù)責(zé)人透露。

同時(shí)，在資金高度緊張的情況下，房企會(huì)將資源優(yōu)先投向影響竣工驗(yàn)收備案、交付入住的強(qiáng)制性項(xiàng)目。對(duì)于部分小瑕疵類問題，整改排期可能被迫延后或不改。

為了加快現(xiàn)金回款，房企還會(huì)趨向縮短工期，難以擺脫“高周轉(zhuǎn)”的慣性。“當(dāng)前市場整體承壓、競爭激烈，為爭奪有限客戶，開發(fā)商可能會(huì)在銷售環(huán)節(jié)過度承諾交房時(shí)限，導(dǎo)致施工工期被壓縮，為趕工而犧牲工藝與管理。”

一位建筑行業(yè)人士也表示，從工程角度看，并非所有季節(jié)都適合施工，但在現(xiàn)實(shí)中，房企往往要求在特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成竣工，“趕節(jié)點(diǎn)”成為常態(tài)，一些工序被壓縮甚至省略。在這樣的背景下，“工匠精神”很難真正落地。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)并不必然導(dǎo)致低質(zhì)量，但在利潤收窄、融資受限的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，質(zhì)量往往最先成為“被犧牲”的變量。因項(xiàng)目因趕交付節(jié)點(diǎn)，工序穿插緊湊，可能導(dǎo)致防水養(yǎng)護(hù)、墻體干燥等必要靜置時(shí)間不足，埋下質(zhì)量隱患。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長陳宜明近日在一場于上海召開的行業(yè)論壇中表示，“好房子可歸結(jié)為‘三好’：規(guī)劃設(shè)計(jì)好、工程質(zhì)量好、運(yùn)行維護(hù)好。但從現(xiàn)實(shí)情況看，這三個(gè)環(huán)節(jié)都不同程度存在短板，尤其是工程質(zhì)量問題，長期困擾著房地產(chǎn)行業(yè)。”

“我們的房子漏水很多，這種現(xiàn)象很普遍，此外還有不隔音的問題、外墻脫落的問題等。”陳宜明直言，盡管多年來行業(yè)內(nèi)反復(fù)強(qiáng)調(diào)要消除質(zhì)量通病，但實(shí)際上卻“久治不愈，至今發(fā)病率仍然很高”。

此外，新房銷售的主流是“預(yù)售制”，購房者買房時(shí)看到的是樣板房、效果圖和宣傳物料，部分項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)的過度承諾，與實(shí)際交付形成鮮明反差，也加劇了購房者的不滿情緒。當(dāng)“想象中的家”與“現(xiàn)實(shí)中的房子”差距過大，業(yè)主投訴或維權(quán)成為最無奈的一種結(jié)果。

層層分包放大風(fēng)險(xiǎn)

房企是樓盤質(zhì)量的“第一責(zé)任人”，不過圍繞著開發(fā)商，房地產(chǎn)行業(yè)上下游鏈條上參與者眾多，一棟建筑拔地而起背后，有許多因素影響質(zhì)量問題。

總部位于長三角的一家民營房企區(qū)域總裁對(duì)第一財(cái)經(jīng)坦言，樓盤的開發(fā)過程極其復(fù)雜，涉及數(shù)百個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，需要整合規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工總包分包、市政、材料供應(yīng)等多方資源。“一些樓盤出現(xiàn)的問題，有時(shí)并非開發(fā)商能掌控。”

比如部分項(xiàng)目交付時(shí)暴露的問題，早在規(guī)劃階段就已埋下隱患。他舉例稱，有項(xiàng)目在交付前，市政道路被墊高，結(jié)果小區(qū)變成“低洼地”，排水和景觀效果大打折扣；還有購房者在買房后才發(fā)現(xiàn)，臨近地塊的土壤條件或歷史用途存在問題。

“這些問題，到了交付階段，幾乎不可能通過簡單整改來解決。”上述房企人士表示，規(guī)劃階段一旦定型，后續(xù)的糾錯(cuò)空間非常有限。

即便規(guī)劃條件合理，工程質(zhì)量本身的把控，同樣也面臨現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)，開發(fā)商更像是一個(gè)資源整合中樞和全流程運(yùn)營方，并不直接“下場造房子”。具體工程往往通過總包、分包層層外包，涉及大量施工單位和供應(yīng)商。

一位華東地區(qū)大型建筑總包公司的資深人士介紹，目前住宅項(xiàng)目的建筑企業(yè)大多為民營企業(yè)，總包本質(zhì)上是一個(gè)管理公司，主要負(fù)責(zé)流程協(xié)調(diào)和節(jié)點(diǎn)控制。“真正干活的，是下面成百上千個(gè)包工頭。”他表示。

在這一體系下，水電、消防、防水、涂料、勞務(wù)等專業(yè)高度細(xì)分，各有各的老板。而分包、轉(zhuǎn)包的建筑企業(yè)，普遍技術(shù)門檻不高，再加上市場競爭激烈，房企利潤空間收窄，最終只能向成本“開刀”，導(dǎo)致施工標(biāo)準(zhǔn)被下調(diào)、工序被壓縮。

“能省則省”幾乎成了行業(yè)“潛規(guī)則”，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)也在這一過程中被不斷放大。

此外，在建筑材料的供應(yīng)商方面，一些特殊情況也會(huì)放大房企的供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)。“我們遇到過某種材料在特殊時(shí)期，幾乎只有一家供應(yīng)商可以供貨，但后來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷，導(dǎo)致后續(xù)整改非常困難。”上述區(qū)域總稱。

一家規(guī)模房企的工程總監(jiān)還提到，面對(duì)不斷爆出的房企債務(wù)違約，行業(yè)上下游的信任紐帶變得脆弱，供應(yīng)商為求自保，不少要求“先款后貨”的結(jié)算方式，進(jìn)一步加劇了開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力；疊加銷售端去化不及預(yù)期，形成了“銷售不暢—資金短缺—工程拖延—信任喪失”的負(fù)面循環(huán)，加劇對(duì)質(zhì)量問題的影響。

另外需要注意的是，與大型工廠流水線上的工業(yè)品生產(chǎn)不同，住宅建設(shè)中仍有大量工序依賴人工完成，而這本身就存在較大的不確定性。

以外墻真石漆施工為例，前述房企區(qū)域總裁表示，這類工序高度依賴工人經(jīng)驗(yàn)，工人是站在吊籃里施工的，很難判斷自己做得是否平整。為了控制效果，開發(fā)商需要安排人員在地面用望遠(yuǎn)鏡檢查。“即便如此，也很難做到完全一致。”