房屋所有權迷霧：借名買房到底誰是合法擁有者？

　　在房產交易的復雜世界里，“借名買房” 現象并不罕見。為了規避限購政策、享受特定購房優惠，或是出于隱匿財產等目的，一些人選擇借用他人名義購買房屋。

　　網友咨詢：

　　“借名買房”情形下，房屋所有權到底歸誰？

　　蘆睿律師解答：

　　根據規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。這意味著，通常情況下，不動產登記簿上登記的權利人會被推定為房屋所有人。

　　借名買房存在實際出資人與登記名義人不一致的特殊情形。當雙方對房屋所有權歸屬產生爭議時，不能僅依據登記來判定。如果借名買房雙方簽訂了明確的書面協議，約定了房屋實際由借名人出資購買，所有權歸屬于借名人，且借名人能夠提供充分證據證明自己支付了全部或大部分購房款，同時借名人實際占有、使用該房屋，持有與房屋相關的原始憑證等，即便房屋登記在出名人名下，法院也可能綜合這些因素，認定借名買房關系成立，支持借名人對房屋所有權的主張。

　　蘆睿律師補充：

　　借名買房后要求過戶遭拒，首先可以與對方進行溝通，了解其不愿過戶的具體原因，并嘗試提出合理的解決方案。如果協商無果，可以向物業、居委會或相關部門調解。當協商和調解均無法解決問題時，可以選擇向法院提起訴訟。因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》

　　第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

蘆睿律師

13824397844。武漢大學法學院法學學士，2002年通過首屆司法考試，現任廣東知恒律師事務所合伙人，執業20年，中國律師協會會員。深圳市都市頻道《法觀天下》《第一現場》嘉賓律師。