最高院：執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)能拍其賣(mài)租賃權(quán)，以收取的租金清償債務(wù)嗎？

作者：周軍律師.

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在農(nóng)村房產(chǎn)相關(guān)執(zhí)行案件中，長(zhǎng)期存在一個(gè)痛點(diǎn)：被執(zhí)行人名下的宅基地房屋、民宿等房產(chǎn)雖有一定價(jià)值，但因受“一戶一宅”、僅限本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓等政策限制，直接拍賣(mài)所有權(quán)往往難以成交，導(dǎo)致債權(quán)人權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)。

那么，執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)能拍其賣(mài)租賃權(quán)，以收取的租金清償債務(wù)嗎？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《程某蘭等十七人與汪某泉執(zhí)行實(shí)施案》中明確：

拍賣(mài)房屋租賃權(quán)可以獲得較好收益，以此來(lái)清償被執(zhí)行人的債務(wù)，是在法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)“物盡其用”。

本案焦點(diǎn)問(wèn)題為：集體土地上的房屋租賃權(quán)能否拍賣(mài)和拍賣(mài)涉農(nóng)房產(chǎn)的租賃權(quán)后如何保障被執(zhí)行人基本生存權(quán)。

一、集體土地上的房屋租賃權(quán)能否拍賣(mài)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第五款“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。

而且，從實(shí)踐來(lái)看，隨著城鄉(xiāng)差距不斷縮小，農(nóng)村宅基地房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值不斷凸顯且閑置數(shù)量增多，特別是臨近城區(qū)的農(nóng)村房屋價(jià)值較大，雖然該類房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)存在政策限制等困難，但是對(duì)此房屋進(jìn)行出租可以獲得較好收益，以此來(lái)清償被執(zhí)行人的債務(wù)，是在法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)“物盡其用”。

二、拍賣(mài)涉農(nóng)房產(chǎn)的租賃權(quán)后，如何保障被執(zhí)行人基本生存權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》第一條第一款的規(guī)定，強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，即在依法保障勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益同時(shí)，需最大限度減少對(duì)被執(zhí)行人權(quán)益影響，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

本案中，被執(zhí)行涉農(nóng)房產(chǎn)作為汪某泉及其家人長(zhǎng)期賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，拍賣(mài)涉案農(nóng)房產(chǎn)20年租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，將直接導(dǎo)致汪某泉及其家人無(wú)房居住。在執(zhí)行過(guò)程中，法院堅(jiān)持生存權(quán)高于財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值選擇，堅(jiān)持和貫徹善意文明執(zhí)行理念，為汪某泉預(yù)留住房資金，以保證汪某泉及其家人的正常生活。

因此，拍賣(mài)該房產(chǎn)的租賃權(quán)不僅保障了勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益，又使被執(zhí)行人減輕了償還壓力、保住了賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，為汪某泉及其家人配合執(zhí)行、騰空房產(chǎn)留下了空間。

周軍律師提醒，拍賣(mài)農(nóng)村房產(chǎn)租賃權(quán)以租金清償債務(wù)，是破解農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行難的創(chuàng)新路徑，其核心價(jià)值在于盤(pán)活受政策限制的農(nóng)村資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“物盡其用”。若涉及農(nóng)村房產(chǎn)相關(guān)執(zhí)行案件，無(wú)論是債權(quán)人希望通過(guò)拍賣(mài)租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益，還是被執(zhí)行人對(duì)該執(zhí)行方式存在疑問(wèn)，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，結(jié)合案件具體情況制定針對(duì)性方案，確保執(zhí)行過(guò)程合法合規(guī)，各方權(quán)益得到平衡保護(hù)。

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