不動產登記機構隨意在登記證書上進行附記、注記，法院判決撤銷！

裁判要旨：登記機關如將缺乏法律依據的約定內容進行登記，有違物權法定原則，當事人請求撤銷相關登記內容的，人民法院應予支持。

昆山某某公司訴昆山市國土資源局行政登記案

入庫編號：2023-12-3-006-004

基本案情：

2008年10月，昆山某某公司受讓取得昆山市Ｃ25地塊國有土地使用權（面積34223平方米），在該地塊進行游站商業中心項目建設。

2013年10月，該公司向昆山市國土資源局提交了《地下商業情況說明》，申請將6754.91平方米地下空間用于地下商業開發，不對外進行銷售。

2013年11月，該公司、昆山市國土資源局、花橋開發區管委會簽訂補充協議，同意增加地下一層空間建設用地使用權，面積為6754.91平方米，用途為商業，該公司補交了土地出讓金。

2015年10月，昆山市人民政府向該公司頒發了地下一層國有土地使用權證，在該證記事欄記載：不得對外分割銷售。

2016年6月，該公司領取了地下室1-43室的房屋所有權初始登記證明，每份登記證明的備注欄均載明：不得對外銷售；如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發區管委會同意。

2017年3月，該公司向昆山市國土資源局提交了游站商業中心地下室商業辦理一份產證的不動產變更登記申請書，并提供了相關材料。

昆山市國土資源局經審核后于2017年4月向該公司頒發了不動產權證書，記載：面積為土地使用權面積6754.91平方米/房屋建筑面積6754.91平方米；附記欄中注明：“新建，辦理自用房手續，不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發區管委會同意。”該公司認為昆山市國土資源局于2017年4月向該公司頒發的不動產權證書上的附記內容限制了其物權，侵害了其合法權益，并導致其高息融資，故提起行政訴訟，請求人民法院撤銷昆山市國土資源局頒發的上述不動產權證書上的附記內容，并賠償損失。

裁判理由：

法院生效裁判認為：案涉2017年不動產權屬登記并非是簡單的對2015年、2016年兩次發證的合并換證，還涉及權利狀態、附記事項的不同等變化，應屬于變更登記，該變更登記對原告權利義務產生實際影響，屬于可訴的行政行為。

《不動產登記暫行條例》第八條對不動產登記簿的記載事項已作出明確規定，登記中任何涉及對不動產的權利限制、提示的事項均必須有法律依據。

本案中，昆山市國土資源局于2017年作出的案涉不動產登記的附記內容“不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發區管委會同意”系對昆山某某公司物權的限制，不屬于《不動產登記暫行條例》第八條規定的應當登記的涉及不動產權利限制的事項范圍，該附記記載行為缺乏法律依據。2020年11月20日法院作出判決，撤銷乙登記機構作出的《不動產權證書》附注欄中“不得對外銷售，如需進行二手房轉讓，必須先行征得丙管委會同意”的內容，駁回甲有限公司其他訴訟請求。

本案啟示：

從上述案件中，可以看出登記機構對于不動產登記簿證附記的內容主要是依據相關部門明確地下空間不得對外銷售的要求以及甲有限公司提交的經丙管委會蓋章確認的同意涉案不動產限制的申請。

從形式上看，登記機構的附記內容有相關部門要求，又有申請人的申請，登記似乎已經做到雙保險了。但殊不知，《民法典》明確規定，物權的種類和內容，由法律規定。

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。附記作為不動產登記簿證的組成部分，同樣具有物權法定的意義，附記的合法與否直接影響到當事人的實體權利。本案中登記的附記內容為“不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得管委會同意”系對甲有限公司物權的限制，而限制的依據系管委會等部門的要求以及有限公司在相關部門要求的情況下出具的認可限制銷售申請。這些限制物權的依據并非法律設定，也非生效法律文書，不符合物權法定原則。