母親出資購房登記女兒名下，20年后勝訴要回房產(chǎn)｜北京房產(chǎn)律師

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一、案情介紹

沈秀蘭與沈雅文系母女關(guān)系。沈雅文早年赴美留學(xué)并入籍美國。

2004年，沈秀蘭以女兒沈雅文名義，全額出資35萬余元，向甲公司購買一號(hào)房屋（建筑面積97.67平方米）。

購房合同由沈秀蘭本人簽署；

全部房款、契稅、物業(yè)費(fèi)等均由沈秀蘭支付；

所有購房票據(jù)原件由沈秀蘭持有；

房屋交付后，一直由沈秀蘭實(shí)際居住使用，戶籍亦登記在該房屋內(nèi)。

2005年，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在沈雅文名下。2018年，沈秀蘭將房屋轉(zhuǎn)移登記至自己名下。

后因母女關(guān)系惡化，沈雅文否認(rèn)存在借名約定，稱購房款系其從美國匯回，并委托母親代為購房。

沈秀蘭遂起訴，請(qǐng)求法院判令沈雅文協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

沈雅文于判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助沈秀蘭將一號(hào)房屋過戶至沈秀蘭名下。

支持原告全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理要點(diǎn)

實(shí)際出資+控房+持票=借名買房關(guān)系成立

盡管房屋登記在女兒名下，但：

購房合同由母親簽署；

全部款項(xiàng)由母親支付；

所有原始票據(jù)由母親持有；

房屋自交付起由母親長期居住使用。

→ 上述事實(shí)形成完整證據(jù)鏈，足以認(rèn)定雙方存在事實(shí)上的借名買房關(guān)系。

“委托購房”主張缺乏證據(jù)支持

女兒雖提交部分境外匯款記錄，但：

無法證明款項(xiàng)用途為購房；

匯款時(shí)間、金額與購房支出不完全對(duì)應(yīng)；

無委托協(xié)議或明確指示。

→ 法院認(rèn)為其“委托母親代購”主張證據(jù)不足，不予采信。

無限購政策不影響借名合意認(rèn)定

被告辯稱“2004年北京無限購，無需借名”，但法院指出：

借名買房動(dòng)機(jī)多樣（如單位分房資格、家庭安排等），是否存在政策限制并非判斷借名關(guān)系的必要條件，關(guān)鍵在于真實(shí)意思表示與實(shí)際履行行為。

戶籍登記與長期居住強(qiáng)化實(shí)際控制

母親作為戶主長期落戶于一號(hào)房屋，并持續(xù)居住近二十年，進(jìn)一步佐證其為實(shí)際權(quán)利人。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房即使無書面協(xié)議，也可通過“出資+控房+持證”三要素確權(quán)；

購房合同簽署人、付款人、票據(jù)持有人、實(shí)際居住人高度一致，是勝訴關(guān)鍵；

即使登記在子女名下，父母長期實(shí)際控制房屋，法院可支持返還；

建議：涉及親屬間借名，務(wù)必保留資金流水、溝通記錄、票據(jù)原件。

重要提醒：

本案勝訴核心在于——母親全程主導(dǎo)購房、付款、入住、持票，形成閉環(huán)證據(jù)。若僅有轉(zhuǎn)賬或口頭約定，極可能敗訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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