2025北京新開28家商場：存量項目爆改出圈，新項目“京味兒”拉滿

來源 · 商業地產觀察（ID：sydcgc）

作者 · 劉玉萌

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 北京中關村ART PARK大融城官方小紅書

2025年，北京商業新舊同頻、里外煥新，在政策與市場的雙輪驅動下，已從“增量開發”轉向“存量煥新+體驗升級”的新階段。

據贏商大數據不完全統計，2025年北京新開28個零售商業，商業總體量超150萬平方米。當城市更新成為擴大內需的新常態，北京商業在“上新”的同時又帶來了哪些新風向？

01.

2025年

北京商業加速洗牌煥新

入市新項目多、老項目改造快、政策支持力度大，推動區域格局重新洗牌、新老商圈錯位競爭，令北京2025年的商業市場迸發出蓬勃的朝氣。

具體來看，北京2025年新入市的28個項目中，有多個運營商為行業頭部集團，如中海、保利、銀泰、京東、首旅（王府井）、光大安石、京投發展、合生創展、新辰商業，亦有部分聚焦本地的企業，相輔相成、互為增益。

從開業時間看，天氣較冷的一季度為“開業淡季”，大部分項目選擇在二、三、四季度開業，其中9月有8個項目開業、10月有5個項目開業，二者合計約占全年開業總數近半，顯示出“金九銀十”的定律依然奏效。年底也是開業高峰，12月下半旬迎來4個新開業項目。

2025年，北京11個行政區迎來新商場，朝陽繼續以7個新開業項目數量領跑，緊隨其后的海淀今年“小爆發”，不僅迎來6個新面孔，新開業商業體量也位居今年第二。與此同時，五環外商業從“短板”變“增量主戰場”，新興商圈加速成型，與成熟商圈差異化競爭。

從新開商業體量分布來看，易于精準定位、快速入市的小體量項目在2025年北京商業增量中占主流，大體延續了去年的趨勢。新開商業中體量在3萬㎡以下的商業共有10個，3萬-5萬㎡（含）的也有9個，二者占總數的2/3。

5萬-10萬㎡（含）的中型商業有5個；10萬-20萬㎡（含）的大體量商業項目有3個；20萬㎡以上的僅有1個。這些項目正在更有力地優化區域消費供給，激發潛在消費活力。

02.

2025京派新場

凝聚三大趨勢

縱覽北京2025年的商業新生力量，我們可以發現幾個明顯的趨勢：

• 城市更新的大潮勢不可擋，更多項目下定決心全面改造升級；

• 數個新項目入市，無論體量大小，都讓人耳目一新；

• 本地化“京味兒”標簽鮮明，深度嵌入場景、業態和運營細節。

存量商業“爆改”重新出圈

在近年“減量發展”與“城市更新”雙重背景下，北京對于零售商業物業的“存量改造”已從個案探索進入規模化階段，今年有不少煥發新生的商業體“叫好又叫座”。

3月28日，由原永旺國際商城購物中心改造而來的超極合生匯西區正式開業，引入近300個年輕力品牌，涵蓋35%的各類首店及旗艦店。

東西區合體后，超極合生匯憑借46萬平方米的超大體量、近800家品牌的龐大矩陣，成為北京市規模最大的商業綜合體之一，為消費者帶來前所未有的購物與娛樂體驗。作為昌平區重點項目，緊鄰地鐵昌平線生命科學園站的超極合生匯，正通過POD公園商業模式持續引領京北商業的潮流。

始建于1964年的北京友誼商店，9月在建國門外大街正式煥新開園。在王府井集團“一店一策”升級改造后，這里既留存了紅磚老建筑的歷史肌理，又注入“花園院落+首店集群”的現代商業基因，從試營業開始便在社交平臺走紅。

員工食堂變成廣式雞鍋、傳達室變成精品咖啡館、庫房變成手工意大利面店……諸多特色業態在這里落地、更多舊物重新被利用起來、大量北京在地文化符號被重新演繹，友誼商店正成為新消費場景下的國潮地標。

北京四環內規模最大的城市更新商業體中關村ART PARK大融城，西區在5月率先營業并大受歡迎之后，東區也在12月亮相。

這座融合美食、潮流與生活方式的立體空間和生態公園，在地下－地面－屋頂的三首層空間，以12萬㎡商業體量、300+全新品牌，刷新海淀的商業體驗。除了首店云集的強大餐飲矩陣，零售板塊也可圈可點，主力店包括Alexander Wang、MM6 Maison Margiela、lululemon、EXI.T、Barbour、DIESEL等，精準覆蓋京西追求高品質生活的客群，重新定義城市更新POD商業形態。

今年，北京還有更多項目經過大刀闊斧的改造，在重新亮相時讓人耳目一新。比如：

• 北京最后一家華堂商場——伊藤洋華堂北京亞運村店升級改造為華堂·新辰匯；

• 閑置多年的金泉港商業項目的一部分以大屯里商業街的新身份入市；

• 望京北部的原歐尚、百安居建材商場悄然變身北京保利廣場；

• 破繭重生的鼎好DH3呈現的鼎好THE HUB，給中關村商圈帶來更多活力；

• 曾經的大紅門批發市場華麗蝶變，升級為全國面積最大的京東MALL；

• 朝陽公園東側的原奧運沙灘排球館，在改造之后化身微博IN跨次元引力場……

新晉商業高調入市，

填補更多地區空白

近幾年，北京新增商業設施向非核心區傾斜，傳統薄弱區域的商業供給大幅增強，區域商業能級差距有所縮小，全市商業消費空間布局日趨平衡。

尤其是今年，曾被詬病商業貧乏的海淀區蓄力爆發，大幅度充盈了優質商業供給。比如食之榜SPACE，以8棟獨棟建筑、2400㎡空中花園、3000㎡戶外廣場，呈現美食合集、寵物友好、社區市集、生活配套等多元消費體驗，打造中關村的全齡家庭商務社交生活方式場，尤其是深度合作必吃榜、米其林精品餐廳的24H深夜食堂，已迅速躋身海淀夜間美食主場。

9月19日啟幕的魏公·芳華里，位于海淀區中關村南大街麗金智地中心寫B1-B2層，開創“小而精美”的商業新玩法，以“原創藝術+場景創新+科技體驗”為理念，融合雙挑空中庭、花園式沐光街區與室外商街，集藝術、潮流、美食于一體，引入國圖文創館、星典影城、奧美氧艙會館、麗金·Lounge西餐廳等多家首店及主力品牌，營造出通透舒適的消費環境，為市民提供全時段、多維度的生活體驗空間。

近年來，副中心文商旅加速發展，產業活力持續增強，規模體量不斷擴大，點燃區域高質量發展新引擎。

12月26日，與北京環球影城主題公園一路之隔的“灣里”國際商業娛樂綜合體正式開門迎客，這一北京市重點工程投資超百億元，總開發規模接近50萬㎡，包含王府井WellTown、汀云小鎮、諾嵐酒店三大板塊，涵蓋購物、酒店、民宿、餐飲、展演、娛樂等多種業態。

其中，王府井WellTown引入國內外知名品牌500余個，既包含奧萊經典品牌矩陣，也引入主理人品牌、創新零售、餐飲娛樂以及藝術與商業相融合的體驗場景，首進副中心的品牌超過60%，注入消費新動能。

深耕在地文化，

“京味兒”濃度高

對于北京的一些新開商業項目來說，“在地文化”已經從過去的裝飾符號升級為項目基因，不僅將“北京肌理”直接寫進建筑，更讓“老北京記憶”變成可消費的場景，讓商業空間成為老字號“年輕化”的實驗場。

位于西城區騾馬市大街的中海大吉巷，定位于“城市文化會客廳”，首店及定制店占比超過50%，打造古都文脈演繹場、精英社交目的地、城市自在生活圈三大核心場景，下沉式廣場、樓頂花園、藝術展覽館、國際品牌、米其林餐廳、文保四合院、綠地景觀等多元的沉浸式消費場景，助力其在5月開業后迅速成為南城新地標。

大吉巷延續四合建筑語言，將現代化的設計與傳統的建筑語言完美融合，既展現國際前沿的設計理念，又傳承深厚的歷史文化底蘊，不僅是一個成功的商業文化項目，更是首都核心區城市更新的范本。

9月份，北京隆福寺街區二期迎來開業季。與一期相比，二期整體建筑規模顯著增加，引入更多元的品牌業態，涵蓋科技體驗、演藝文化、老字號創新、零售生活方式、餐飲服務等，實現了隆福寺文化體驗的全面擴容。

二期吸引了大量首店、旗艦店和概念創新店，如開心麻花A99劇場東城區首店、7mesh中國首店、Outopia北京首店等，以及稻香村零號店尋寶店、同仁堂知嘛健康、豐年灌腸、梅潭村、紫光園、姚記炒肝等老字號創新品牌，為隆福寺街區注入兼具京韻特色與時代活力的新動能。

同樣在9月亮相的北京坊二期，延續一期“中國式生活體驗區”的定位，并順應年輕人的消費喜好，引入城市IP旗艦、主題博物館、沉浸式演藝空間、Livehouse、特色餐飲等多元消費業態。

二期特別打造的3000平方米空中城市花園，集合了竹林紅墻、中軸雅集、流光坊間、微醺天臺四個主題區域。北京坊作為距離北京中軸線最近的城市更新地標之一，正逐步成為一個本地人愛逛、國內外游客必逛的新北京沉浸式商業街區。

03.

政策精準發力

不斷釋放消費潛能

2025年，有關部門發布多項利好政策，深化改革提振消費，推動經濟持續健康發展，為城市商業的煥新和創新保駕護航。

比如3月底，北京市商務局發布了《關于征集2025年支持商場、商街、商圈品質提升項目的通知》，單個項目補助金額最高可達500萬元；6月份，北京市商務局等4部門聯合印發《北京市擴大時尚消費專項行動方案》，明確提出要打造全球首發中心。

7月初，北京市人民政府發布《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，提出通過引領國潮消費新風尚、構建首發時尚新矩陣、打造國際美食新品牌、煥新商業消費空間活力等方式，營造良好的消費氛圍。

9月到12月，“2025年全球首發節”活動在京開展，以“首發、首秀、首展、首演、首店”五首經濟為核心，圍繞文創潮玩、時尚服飾、國潮珠寶、智能科技等打造首發快閃集合站，廣泛攜手全市各大商圈、首發中心共同推出首發融合專場活動，以全域沉浸式體驗重塑消費互動模式，以科技注入未來感與年輕活力，以文化共融架起消費的橋梁，構建沉浸式消費新場景，打造全球首發中心，為推動北京國際消費中心城市建設注入新動能。

2026年元旦期間，為滿足市民和游客多樣化、品質化消費需求，北京市商務局聯合各區及相關部門，引導各類市場主體，精心策劃覆蓋文商旅體多領域的系列促消費活動。從跨年夜浪漫倒計時，到商圈多重優惠，再到豐富的融合消費場景，以滿滿誠意、暖心福利，打造彰顯時尚潮流、飽含京味特色的元旦消費盛宴，為2026年的消費市場拉開大幕。

依托政策紅利持續釋放的賦能效應，各大商場、商街、商圈順勢推進品質升級，通過重塑消費場景，激活全域流量，為商業空間注入內容力與年輕力，進而推動城市商業經濟駛向新一輪增長快車道。

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