房價下跌后，財富蒸發了多少？

最近幾年房價下跌，大量中產的財富直線蒸發。我想大家都知道最近幾年家庭資產縮水了不少，但是具體多少呢，沒有測算過。今天我以上海家庭為例，來算一算中產家庭們最近幾年財富蒸發的數量。

上海目前大約有860萬套存量住宅，而居民戶數約為964萬戶，折算下來幾乎是戶均一套的水平。按照近十年二手房交易的套均建面90平米來估算，全市存量住宅總建筑面積大約在7.8億平米左右。

回溯到2021年底至2023年初房價的高位時期，上海住宅均價一度沖高至7.29萬元/平米。以此計算，那時整個上海房子的總市值達到了驚人的57萬億人民幣。做個直觀的對比：在常規時期，比如上證指數處于3000點左右時，整個A股的市值也不過70萬億上下。這意味著在巔峰時刻，僅上海一座城市的房產總市值，就幾乎可以與全中國所有上市公司的市值總和相匹敵。

那段時期無疑是上海樓市的巔峰，坊間甚至流傳著“賣掉上海，就能買下全中國的上市公司”的說法。然而，形勢隨后急轉直下，截至目前，上海均價已回落至5.47萬元/平米，相比巔峰時期下跌了25%。從宏觀視角來看，這意味著上海樓市的市值憑空蒸發了約14萬億元。

這是一個什么概念？騰訊市值5.4萬億，阿里2.6萬億，拼多多1.3萬億，小米1萬億，美團0.55萬億，京東0.35萬億。上海樓市蒸發的市值，足以將這些互聯網巨頭全部買一遍，甚至還能余出一個茅臺的身價。再看去年上海的GDP為5.4萬億，這幾年的市值縮水，相當于整個上海辛辛苦苦干了三年的產出化為烏有。2023年上海全市居民存款余額為6.02萬億，樓市蒸發的數字，幾乎相當于把全體居民的存款清空了2.5次。

宏觀數據雖然震撼，但個體往往缺乏實感，讓我們再將目光投向微觀的家庭層面。在樓市巔峰時，57萬億的總市值分攤到全市964萬戶家庭，戶均持有房產價值高達591萬元。假設家庭資產的70%沉淀在房產上，那么當時上海每戶家庭的賬面總資產約為845萬元人民幣，折合美元約118萬，妥妥的百萬富翁級別。在不計入個人持有的商辦、廠房等其他資產的情況下，僅憑住宅，上海戶均凈資產在當時就已超過了美國當年的平均水平（106萬美元）。

但這僅僅是“紙面富貴”的虛幻泡沫。數據顯示，2022年上海人均GDP僅為2.5萬美元，而美國同期是7.6萬美元，美國是上海的三倍。即便不比GDP，單論工資水平，美國也通常是上海的兩到三倍。是樓市泡沫，讓資產上處于劣勢的上海人，在賬面上追平了那些收入是自身三倍的美國人。

如果當時擁有全球視野的上海人，及時將手中高估值的泡沫資產置換為海外的硬通貨或優質資產，或許真的能實現個人資產2-3倍的實質性跨越。但遺憾的是，如果缺乏這種認知，紙面財富終究只是鏡花水月，終將歸于平淡。

如今房價已經回落25%，那么上海戶均資產下滑多少呢？

591*0.25≈148萬，上海戶均資產已經下降了148萬。總資產跌破700萬，戶均Millionaire的現狀落空了。

這里還沒有算一手房，事實上很多郊區次新房，在二手市場已經跌破了2015年的開盤價。

以上算的是賬面虧損，如果看實際發生的交易，21~23年這三年二手房的成交套數，是66萬套，對應的是100萬戶左右的上海家庭。也就是說，真實產生虧損的上海家庭，占比就有15%左右。

巨虧的家庭有15%，如果把時間線延長，現在上海房價已經跌到2017年，算上資金成本，也就是說2016至2024年買房的家庭都或多或少會虧一些。這8年上海二手市場累計成交近二百萬套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影響兩個家庭計算，波及近400萬戶，占全市戶數的40%以上。

我看到有人說，住宅購買群體3/4以上是25-45歲的中青年人口，他們是這個城市社會生產、消費的中堅力量，當90后和80后被集體套死，未來的消費就好不了，不明白為什么不全力救市？（估計就是自己被套了）

原因很簡單，如果大量負債擴表印人民幣，在GDP沒有實際快速增長的情況下，就一定會產生惡性通貨膨脹，進而影響外匯。

房價如果真的跌了，只要不引發大規模壞賬，不把銀行體系拖下水，其實咬咬牙、熬一熬也就挺過去了。但要是匯率撐不住，那性質就完全不一樣了。作為全球制造業中心，一旦匯率出現大問題，我們的產業優勢和國際地位都會受到嚴重沖擊，這帶來的連鎖反應遠比房地產調整要復雜和危險得多，絕不是靠“忍一忍”就能解決的。

更加恐怖的是，現在是樓市的底嗎？

最近半年，一線城市進入補跌階段，每個月環比都會下降1.5%左右，這個跌幅比全國平均水平還要更高。

有人認為一線城市是“核心資產”，所以和其他城市不同，永遠不會跌。但現實是，這個世界上根本沒有只漲不跌的東西。所謂核心資產，最多只是跌得比別人晚一些而已。當三四線城市房價普遍腰斬，而一線城市只跌了25%，你就覺得這就是終點了嗎？

經濟學中有一個基本原理叫一價定律：同樣的商品，在全球不同地方，長期來看價格應當趨于一致。如果存在明顯價差，就會產生套利空間，吸引資金流動，直到價差被抹平。只不過，套利需要時間，流動性越差的資產，這個過程越長。問題是，中國的房子真的能和那些人均GDP是自己兩三倍的發達國家賣一個價嗎？

這個時間差，其實就是留給投資者的窗口期。我從2018年起就建議大家清理三四線城市的房產，2020年開始讓大家拋掉非一線及杭州、成都之外的房子，到了2023年，我的觀點是全中國的房子都要謹慎看待。舉個例子：一套500萬的房子，如果從2022年持有到現在，可能只剩350萬。

但如果當時賣掉換成了黃金，現在價值約1000萬；換成A股，大約700萬；換成美股，也能到1000萬；哪怕是買國債，現在也有550萬。無論換成哪種資產，跟死守房產相比，都可能拉開兩倍左右的差距。

高認知的人，必須得看懂未來的趨勢，不然紙面財富終將是紙面財富，憑運氣得來的終將憑實力虧回去。