突發！馬年樓市大逆轉，全國行情一片紅，買房紅利倒計時

來源：大偉看樓市

馬年開年，沉寂近四年的中國房地產市場迎來顛覆性轉折，一場聲勢浩大的全面回暖悄然上演，徹底打破了長期以來的調整僵局。從核心城市土拍市場的熱度飆升，到新房、二手房成交量價齊升；從政策紅利的集中釋放，到市場信心的全面回升，“漲聲”已從一線核心城市向強二線、重點三線城市逐步蔓延，全國樓市正式告別“單邊下行”周期，邁入結構性復蘇的全新階段。這場被稱為“馬年大逆轉”的行情，絕非偶然的市場波動，而是政策底、市場底、資金底“三底共振”的必然結果。對于糾結已久的剛需置業者、觀望不前的改善群體，以及尋求資產保值的投資者而言，當下的樓市格局已清晰明朗——買房紅利正進入倒計時，認清趨勢、把握機遇，成為馬年置業的核心關鍵。

政策托底力度拉滿，成為推動馬年樓市逆轉的核心引擎。與以往“添油戰術”式的調控不同，2026馬年作為“十五五”開局之年，樓市政策徹底轉向“主動托底、精準發力”，從中央到地方形成全方位、多層次的政策支持體系，力度與誠意遠超市場預期。《求是》開年刊發重磅文章，明確提出“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足”，為全年樓市政策劃定核心原則，徹底扭轉了市場對政策的觀望情緒。中央經濟工作會議同步明確“著力穩定房地產市場”，住建部部署“穩市場、防風險、優供給、促轉型”四大目標，標志著行業從“增量擴張”全面轉向“存量優化”，調控思路從短期救市轉向構建房地產發展新模式。

國家層面，多項普惠性政策落地見效，切實降低購房成本、激活市場需求。財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布公告，將支持居民換購住房有關個人所得稅退稅政策延續至2027年年底，新購住房金額不低于現住房轉讓金額的，可全額退還已繳納的個人所得稅，大幅減輕了居民換房資金壓力。同時，個人銷售不足2年住房的增值稅率從5%下調至3%，一套總價500萬的房子可節省近10萬元交易稅費，有效帶動“賣舊買新”鏈條活躍。金融層面，流動性持續寬松，房貸利率降至歷史低點，住房公積金貸款利率和商貸利率均迎來下調，部分符合條件的商業貸款利率甚至低至2字頭，首套房貸利率普遍降至3.5%~4%區間，大幅降低了購房者的月供壓力。此外，央行將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，助力商辦市場去庫存，進一步盤活房地產存量資產。

地方層面，政策松綁呈現“全域覆蓋、層層遞進”的態勢，精準對接不同群體購房需求。截至馬年1月，全國已有超60個城市出臺樓市優化政策，核心城市加速取消限購、限售等不合理限制，北京、上海等一線城市放寬社保年限要求，重點支持多孩家庭、人才購房；多個省份將穩定房地產市場、支持住房消費列為推動馬年第一季度經濟發展的重要舉措，湖南省組織開展“安居芙蓉·暢購好房”促銷活動，河南省計劃組織住房促銷活動200場以上，發放購房補貼、契稅補貼；

珠海市推動住房“以舊換新”，對參與居民按換購新房網簽價1%給予補貼，單套最高補貼3萬元；承德市提高多子女家庭公積金貸款額度，切實減輕多子女家庭購房壓力，形成了全國聯動、精準發力的政策支持格局。58安居客研究院數據顯示，政策作用已初步顯現，馬年1月份前兩周，用戶主動發起溝通次數同比大幅增長8.6%，留電用戶數同比增長7.1%，市場活躍度顯著提升。

市場數據持續向好，印證馬年樓市反轉態勢，全國回暖格局逐步清晰。歷經四年深度調整，全國樓市價格泡沫已充分擠壓，多數城市房價回歸合理區間，繼續下跌的空間極為有限，市場筑底完成的信號愈發明確。中指研究院數據顯示，馬年1月全國百城新房均價環比上漲0.18%，同比上漲2.52%，二手住宅均價跌幅較上月收窄0.12個百分點，止跌回升趨勢清晰可見。全國26個重點城市二手房中介實時簽約套數同比增長27.0%，環比增長18.5%，22城二手房成交面積回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來最高水平。

核心城市率先領跑回暖，成為市場復蘇的“風向標”。北京1月二手房網簽1.5萬套，連續三個月穩定在1.4萬套以上，海淀等核心板塊優質次新房掛牌價較去年底上漲4%~6%；上海二手房交易創5年同期新高，陸家嘴等核心區域成交周期縮短40%，業主惜售情緒凸顯，供需關系逐步向賣方傾斜；深圳成交6802套二手房，創近10個月新高，核心板塊房價穩步回升。強二線城市成為樓市回暖的中堅力量，杭州、成都、武漢、重慶等產業基礎扎實、人口持續導入的城市，新房、二手房成交量環比漲幅連續多月保持在10%以上，優質改善盤、地鐵盤成為上漲主力。三四線及以下城市也逐步跟上回暖步伐，隨著庫存壓力緩解、房貸利率優勢凸顯，預計上半年逐步止跌，下半年實現穩步上漲，徹底終結持續下跌的態勢，全域回暖的格局逐步成型。

需要明確的是，馬年的樓市回暖，并非以往“大水漫灌”式的暴漲狂歡，而是建立在需求釋放、品質升級、政策托底基礎上的理性回升，呈現“核心引領、梯次擴散、全域回暖”的鮮明格局，區域分化仍是核心特征。一線核心城市憑借優質的教育、醫療、就業資源與持續的人口凈流入，率先領跑回暖，預計全年漲幅將維持在5%~8%，以溫和回升為主；杭州、成都等強二線城市，產業基礎扎實、人口持續導入，政策優化力度大，改善型需求持續釋放，預計全年房價漲幅維持在4%~7%；三四線及以下城市，預計全年漲幅維持在2%~5%，徹底終結持續下跌的態勢，但難現大幅上漲。這種分化格局意味著，買房窗口期并非全面開放，而是集中在核心城市及重點板塊，這也是馬年樓市逆轉中最值得警惕的細節。

資金層面的持續寬松，進一步鞏固了馬年樓市反轉態勢，為市場回暖注入充足動力。當前廣義貨幣M2規模持續增長，居民儲蓄存款突破160萬億，市場“彈藥充足”，而央行持續維持流動性寬松，MLF利率穩步下行，為房貸利率持續走低提供支撐。融資端，房企融資“白名單”制度落地，2025年專項債限額達4.4萬億元，“白名單”貸款超7萬億元，有效緩解了房企現金流壓力，近20家房企完成債務重組，行業風險化解取得實質進展。同時，馬年1月下旬8單商業不動產REITs發行文件密集掛網，合計估值321億元，優質資產證券化進程持續提速，不僅優化了房企資產負債結構，更推動行業企穩復蘇。房企拿地、開發的積極性逐步恢復，土地市場熱度回升，部分核心城市甚至出現“地價倒掛”現象，預示著未來新房價格存在明確上漲空間。

當下之所以成為馬年買房的最后黃金窗口期，核心在于“政策紅利最足、價格洼地凸顯、風險最低”三重優勢疊加。從政策紅利來看，當前限購限售全面取消，房貸利率、首付比例降至歷史最低，換房退稅、購房補貼等紅利一次性給足，隨著市場回暖，未來政策將逐步回歸中性，優惠政策可能逐步退出，房貸利率下調空間也將大幅收窄；從價格層面來看，歷經四年調整，當前全國樓市價格已回到2019-2020年水平，處于歷史洼地，而普漲行情啟動后，未來1-2年價格將穩步回升，此時入市相當于“抄底”，既能以低價購入房源，又能享受后續價格上漲帶來的資產增值；從風險角度來看，隨著房企債務風險逐步化解，預售資金監管強化、現房銷售試點推廣，交付擔憂大幅緩解，政策明確“房住不炒”，抑制投機炒作，市場將保持理性回升，避免價格大起大落，置業更有保障。

福耀玻璃創始人曹德旺曾多次發聲提醒，普通人買房需慎之又慎，這一警示在馬年樓市回暖中同樣具有重要意義。樓市逆轉不代表所有房源都值得入手，區域分化、需求升級的背景下，盲目跟風購房仍可能面臨財富縮水的風險。對于剛需購房者而言，核心策略是優先選擇一線和強二線城市核心板塊的現房或準現房，聚焦通勤便利、配套完善的戶型，合理運用政策紅利降低購房成本，將月供嚴格控制在家庭月收入的30%以內，避免過度透支現金流；對于改善型群體，可把握“賣舊買新”的政策紅利，置換品質更高、配套更優的房源，兼顧居住舒適度與資產保值性；對于投資者，需徹底摒棄“炒房”思維，聚焦核心城市核心板塊的優質資產，規避三四線城市非核心房源、遠郊盤等流動性較差的房產。

綜上，馬年樓市大逆轉已正式落地，全國回暖態勢持續加速，政策、市場、資金三重力量共振，推動行業進入高質量發展的新階段。這場反轉，不是偶然的市場波動，而是行業調整到位后的必然結果；全國漲聲，也不是投機炒作的卷土重來，而是市場回歸理性后的價值修復。當下的樓市，正處于政策紅利的頂峰、價格洼地的末端，買房紅利進入倒計時。對于每一位購房者而言，市場趨勢已然清晰，唯有摒棄“買漲不買跌”的傳統思維，認清趨勢、理性判斷、精準布局，才能穿越樓市周期，實現居住需求與資產保值的雙重目標，錯過當下，或將再等一個完整的市場周期。