物業(yè)糾紛典型案例發(fā)布

圖片素材來源于網(wǎng)絡(luò)

“小物業(yè)，大民生”。物業(yè)服務(wù)是事關(guān)人民群眾安居宜居的“關(guān)鍵小事”，也是關(guān)乎社會(huì)治理的“民生大事”。妥善解決物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛是加強(qiáng)基層社會(huì)治理的重要一環(huán)，也是提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重要保障。為充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，1月7日，山西高院從全省法院審結(jié)的物業(yè)糾紛案件中選取典型案例予以發(fā)布。

樓頂出租之后

收益到底歸誰

某物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將其管理的某大廈樓頂出租給甲、乙兩公司7年，用于建設(shè)信號(hào)接收基站，共收取兩公司電費(fèi)收益及場(chǎng)地租賃費(fèi)49038.5元。在此期間，某物業(yè)公司為小區(qū)改造、維修污水管、消防井下工程、電梯維護(hù)等項(xiàng)目支出32975元。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因與某物業(yè)公司就樓頂出租收益的歸屬問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，遂訴至人民法院。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”本案中，大廈樓頂屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的共有部分，某物業(yè)公司出租大廈樓頂設(shè)立通信基站屬于利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益49038.5元在扣除用于改造、維修相關(guān)項(xiàng)目支出的32975元后，剩余收益16063.5元應(yīng)當(dāng)退還該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

樓房頂層漏水

維修費(fèi)用誰出

郭某作為某小區(qū)某棟樓的頂層住戶，發(fā)現(xiàn)樓頂漏水后，與某物業(yè)公司以及業(yè)主委員會(huì)溝通。對(duì)方告知郭某住宅專項(xiàng)維修資金難以申請(qǐng)，為防止損害擴(kuò)大，郭某可先自行墊付資金維修。郭某遂自費(fèi)對(duì)樓頂進(jìn)行維修，花費(fèi)9300元。之后郭某請(qǐng)求某物業(yè)公司支付其維修費(fèi)用未果，遂訴至人民法院。某物業(yè)公司以維修費(fèi)用應(yīng)動(dòng)用該小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金為由，拒絕支付。庭審中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可該筆費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從住宅專項(xiàng)維修資金中支付。

本案中，郭某居住的樓棟頂樓屋頂，屬于在該棟樓居住的業(yè)主共用部分。樓頂出現(xiàn)非人為原因造成的漏水后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。郭某經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意先行墊資維修且業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可該筆維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支付，故人民法院判決郭某墊付的維修費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，從該棟樓的住宅專項(xiàng)維修資金中支付。

高空拋物事故

責(zé)任由誰承擔(dān)

周某在其小區(qū)單元樓門口，被從高空扔下的大理石條砸傷頭部，住院治療14天，被評(píng)定為十級(jí)傷殘。事后經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)，路某家所在的公共樓道窗戶下堆放有同類石材，高度距離窗口1米左右，事發(fā)時(shí)路某家中無人。因案涉小區(qū)物業(yè)收費(fèi)偏低，小區(qū)內(nèi)未安裝高空監(jiān)控設(shè)備，未能查明肇事者。小區(qū)業(yè)主多為周某同村親友，周某不愿將可能的加害人一并起訴。路某為石材所有人，某物業(yè)公司此前未要求路某清理廢棄石材，故周某起訴路某、某物業(yè)公司，要求共同賠償其人身損害賠償金155262.36元。

本案中，某物業(yè)公司對(duì)路某在公共區(qū)域堆放雜物的行為疏于管理，違反了物業(yè)公司的安全保障義務(wù)，對(duì)周某的損害后果具有一定過錯(cuò)，但某物業(yè)公司的賠償比例應(yīng)當(dāng)與其過錯(cuò)在損害后果中所占原因力的比例相適應(yīng)。導(dǎo)致周某受傷的直接侵權(quán)人是肇事者，肇事者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。路某在公共區(qū)域堆放私人雜物雖有過錯(cuò)，但放置在公共區(qū)域的石材被他人高空拋出，超出了普通人能預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn)范圍，不應(yīng)苛求路某能預(yù)見到此類風(fēng)險(xiǎn)。因此，路某放置石材的行為與周某的損害后果之間不存在法律上的因果關(guān)系，路某對(duì)周某不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。故人民法院酌定某物業(yè)公司對(duì)周某的損害后果承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

集體拖欠物業(yè)費(fèi)

矛盾該如何化解

某物業(yè)公司以其已依約提供物業(yè)服務(wù)，57戶業(yè)主卻長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)為由，向人民法院提起57件訴訟，要求57戶業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。

人民法院在審理過程中了解到，業(yè)主一致認(rèn)為某物業(yè)公司提供的保潔等物業(yè)服務(wù)不到位，故采用不交物業(yè)費(fèi)的方式督促某物業(yè)公司解決問題。為化解雙方矛盾，人民法院組織座談會(huì)，梳理業(yè)主反映的普遍性問題，要求某物業(yè)公司制定整改方案、明確整改時(shí)間，并組織雙方多次調(diào)解，最終雙方對(duì)支付物業(yè)費(fèi)達(dá)成一致意見，某物業(yè)公司撤回起訴。

為確保業(yè)主權(quán)利落到實(shí)處，結(jié)案后，人民法院牽頭召開由公安、住建、街道辦、社區(qū)、人大代表、物業(yè)工作者共同參與的多方聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。會(huì)上，某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人匯報(bào)了整改措施，人民法院特邀的法律專家講解了物業(yè)糾紛中的常見問題，法官剖析了物業(yè)糾紛典型案例，各方代表交流了意見，某物業(yè)公司與業(yè)主簽署了倡議承諾書?，F(xiàn)場(chǎng)會(huì)凝聚了各方共識(shí)，促進(jìn)了矛盾糾紛的圓滿化解，使小區(qū)的法治化管理水平得到了進(jìn)一步提升。記者 任蕾

來源：太原晚報(bào)