中海上海失速丨封面文章

文/上海進深 嚴明會

一年時間，從巔峰到變局，那種落差，最先壓垮的不是報表，而是人。

對中海地產上海公司總經理金天來說更是如此。

他是中海上海700億神話的親歷者，也是這場回落的當事人。

一年前，他站在上海房企的最高點，享受著單城紀錄創造者的光環。

一年后，他要面對的是：數字失速、節奏錯位，和隨之而來的質疑疊加。

在更高層面，中海華東總經理劉慧明，此刻也必須直面一個現實：這個成績，確實不太好向中海集團董事長顏建國交代。

700億到280億，這個差距本身就足夠刺眼。

2024年，中海還是上海樓市的標桿，至今還是全國性房企在單個城市最高銷售紀錄的保持者。

那一年，它的名字，幾乎等同于豪宅熱銷。

有人習慣把責任推給市場。說行情不好，說客戶觀望，說周期下行。

市場在降溫，這沒錯。但在上海，全國最火熱的樓市，這些理由只能解釋一半。

真正殘酷的是：同樣的市場環境，有人掉得慢，有人掉得快。

中海，屬于后者。

追趕式補倉

2025年前十個月，中海在上海的存在感不是很強，全新盤僅有“云邸玖章”在售。

上半年銷售額降至137.8億元，位列第七。

當對手在搶窗口期時，它在猶豫。

去年7月的六批次土拍，中海以118.88億元連奪靜安、普陀兩宗核心地塊。

補倉很努力，但節奏已經慢了半拍。

去年1-10月，中海地產以181.1億元的銷售額在上海房企銷售排行榜中排第九名，落后于第一名保利發展的179.5億元。

即便按權益口徑計算，排名有所提升，但與第一梯隊之間，仍然存在一道不容忽視的距離。

直到年底，中海才突然進入“戰時狀態”。

11月4日，中海上海管理層對外宣布，中海·云邸玖里、中海·環宇玖章、徐匯東安地塊項目安瀾上海，都將于今年內入市銷售。

12月最后幾天，安瀾上海、環宇玖章兩大主力相繼登場。

一個給出價格誠意，一個升級熱門產品體系，首開就把樓王推上前臺。

從網簽數據看，兩盤的節奏已經拉開差距。

安瀾上海于12月26日開盤，截至2026年1月7日，211套房源已售出112套，預定20套。

環宇玖章則在12月27日首開，推出90套，目前已售15套，但另有65套顯示為“已預定”，遠遠超過已售數量。

這種以預定抬高短期去化的做法，多少顯得有些討巧。

如果只看已售套數，在相近時間段內，環宇玖章的網簽進度明顯慢于安瀾上海。安瀾上海的大部分成交，都直接落在“已售”層面。

兩種節奏，對外呈現出的效果也完全不同：

一個是用“定金池”先穩住場面，一個是用“硬網簽”直接兌現成績。

從結果看，短時間內沖出100億，看似漂亮，但從經營視角看，這更像一次補考。

一線城市不是邊角料市場。

上海，是中海最重要的糧倉之一。這里的失速，會被全國業績放大。

2025年，中海全國實現銷售額2512億元，同比下滑近兩成，排名從第二退到第三。

利潤端更直觀，前三季度實現經營溢利131.5億元，較2024年同期的181.8億元下降27.7%；第三季度經營溢利為10.3億元，相比于2024年同期的21.3億元，下降明顯。

曾經的“利潤王”，開始顯露疲態。

如果第四季度盈利情況沒有好轉，中海2025年度的利潤曲線，或許還要繼續下探。

被透支的巔峰

中海在上海的高光，并不是突然出現的，它更像一場被壓抑多年后的集中釋放。

三年禁拿地，讓中海錯過了上海最熱的補倉期。但也讓它在解禁后，變成了最激進的下注者。

順昌玖里、領邸玖序兩張王牌，撐起了2024年的全部想象力。

于是，700億誕生了，但這并不是持續能力的證明。

進入2025年，玩家們越來越卷，上海豪宅市場的邏輯已經改變。

從稀缺，變成密集。從搶不到，變成挑不完。

項目變多，客戶卻沒有同步增長。資金謹慎，決策周期被拉長。

過去，一套好房子，只要定價合理，很快就會被搶走。

現在，同樣的房子，可能要被比較三輪、四輪。

客戶不再追逐項目，而是讓項目去爭奪客戶。

在這樣的環境里，任何依賴單點爆款的模式，都會變得危險。

中海的問題，不是沒有好項目。而是項目節奏與市場周期，出現了錯位。

于是我們看到一個極具反差的畫面：

上半年平靜，下半年焦慮，年底突然全力沖刺。

12月的沖刺，更像一次情緒性的釋放。

但真正的問題，并沒有因此消失。

更微妙的變化，發生在口碑層面。

當市場從“搶房”走向“挑房”，開發商的每一個細節都會被無限放大，而中海在2025年，也開始承受這種放大效應帶來的壓力。

11月，有人在領導留言板投訴順昌玖里預看房問題，涉及未完成自檢、公共區域尚未竣工以及簽字流程不規范等爭議。

12月底，有人在領導留言板稱領邸玖序存在“降標”問題，展示樣板與實際用材之間存在明顯落差。

這些事件，如果發生在市場火熱的年份，或許只是局部摩擦；但在去化放緩、競爭加劇的周期里，它們會迅速演變成信任成本。

當產品力不再形成碾壓優勢，口碑的每一次消耗，都會直接反映到銷售速度上。

這也是比數字更隱秘、也更難修復的一項變量。

高位博弈

面對業績壓力，中海選擇的不是收縮，而是繼續加碼。

2025年，拿地金額907億，位居全國第一。

上海，更是重倉中的重倉。權益拿地金額，全市最高。

從戰略上看，這是一種自信。從財務上看，也是一場豪賭。

現在的一線城市，已經不再是低風險區。

地價持續抬升，房價卻難以同步。利潤空間被不斷擠壓，幾乎成了明牌。

更大的變化，在于賽道本身。

過去，上海的高端市場，是紅利池。

現在，它更像修羅場。

10萬 項目扎堆入市，13萬 成了常態，18萬 不再稀奇。

供應在擴張，需求卻在分流，市場進入存量廝殺階段。

中海手上的新盤，幾乎全部壓在中高端帶。

這是體面的位置，也是最容易打消耗戰的位置。

更值得警惕的是，當銷售下行與高價拿地同時發生，企業會被迫在兩個方向承壓：一邊是規模目標，一邊是利潤空間。

規模要守，利潤卻被不斷壓縮。時間一長，所有問題都會集中暴露。

2026年，中海一定會更拼。

但如果節奏回不來，再大的投入，也只會讓下一個銷冠位置變得更遙遠。

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