“狠人”郁亮，留下一個懸念

*此圖由AI生成

作者| 史大郎&貓哥

來源| 是史大郎&大貓財經Pro

郁亮還是離開萬科了。

從1990年加入萬科至今，他在萬科已經36年了，“到齡退休”，是一個比較體面的方式，對這位老兵，萬科沒有說感謝，只是“確認與公司董事會無任何意見分歧”。

2017年，郁亮從“王石的得力副手”，正式成為萬科的掌舵人。

在當年的股東大會上，郁亮說，“十年后，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了”。

十年之期還沒到，萬科還是地產公司，確實“慘淡”經營，而他已經在萬科謝幕了。

郁亮是一個”狠人”。

首先是他的職業選擇完全逆潮流，北大畢業，當時別人都去體制內或者外企，他要去萬科，當時的地產行業還是草莽時代，對高素質人才沒啥吸引力，郁亮的選擇完全與眾不同。

他對自己也特別狠，45歲以前郁亮是個胖子，他決定花五年時間給自己準備50歲生日禮物，禮物是啥呢？是登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。

最后他成功減重50斤，很考驗身材的迪奧套裝，他都輕松穿上，全馬最快3小時零6分，絕對的業余高手，珠峰也登上了。

他最狠的，是在行業高潮的時候敢潑冷水。

2014年，全行業干得熱火朝天，他寫了篇文章叫《房地產進入白銀時代》，說錢越來越難掙了。

然后是他上臺之后，迎來高光時刻，2018年9月，萬科的秋季例會，滿場就三個醒目的大字——“活下去”，那時候，萬科是房企的標桿，房企們也都在看萬科的眼色。

但一看到這三個字，大家都說這是表演作秀，現在證明，郁亮是個吹哨人，不過沒人聽他的，錯過了最后一次自救的機會。

也不怪同行質疑，因為他們隨后就發現，“帶頭大哥言行不一”。

在土地市場，萬科一點也不像要努力“活下去”的樣子，相反，在各種土拍中，萬科都十分醒目，權益拿地金額基本都是第一。

2018-2022年的5年時間里，萬科拿地總金額，超過6500億，把同行看得目瞪口呆。

土儲是未來，但剛預警完就下注，萬科算是進行了一場逆周期的豪賭。

花這么多錢，錢從哪兒來呢？肯定是靠負債。

以前，對于房企來講，規模全靠負債驅動，大家也都不太把這事放在心上，在這個行業，負債屬于“生產資料”，花出去的土地費用，就是未來的現金流。

“拿地-預售-回款-再拿地”，這一套早就跑通了。

但這套模式的前提，是有穩定的現金流。

2018年，萬科繁花似錦，銷售突破了6000億，凈利潤337億，而手里的貨幣資金近1900億，覆蓋930多億的一年內到期債務綽綽有余。

不過，那年萬科的資產負債率也達到了84.59%，是當時的最高水平。

誰能想到，到了2021年，政策、金融、銷售環境同時收緊，風險就來了。

2024年，萬科的風險暴露。

凈虧損495億，全年計提336億，其中包括當年買在高點的土地存貨跌值，成為萬科債務里面的關鍵環節。

之后的債務壓力就更大了。

3600多億的有息債務，其中一年內到期的就有1500多億，但是這個時候，手里的現金只有600多億了，現金短債比只有0.4。

而這600多億，還得優先保交樓，能還債的并不多。

最終，大股東全面入駐并借款300多億，1年的時間，郁亮先是退居二線，現在直接退休。

但他還留下了一個大懸念。

這是什么呢？

這就跟前總裁祝九勝有關系了，祝九勝人稱“九爺”，在銀行干了20多年，后來去了萬科，這人現在已經進去了，為什么呢？

有很多的舉報，主要就是說祝九勝在萬科體外構建了一個龐大的資金體系，進行了大規模的表外融資，這些債務，在財報上體現不出來的，后來萬科是跟地方房地產商搞合作開發，這個體外系統就提供了大量的資金給這些項目。

有些合作方認為這里問題很多，比如涉嫌高利貸、挪用項目資金、私分違法收入等等。

祝九勝已經進去了，這些事的真相到底是什么？會極大地影響萬科的命運。

今年，又是萬科的一個償債高峰，年內5筆債券到期，金額100億。從債主們去年的態度來看，可能逼債會是主流。

這些，暫時就跟退休的郁亮沒啥關系了。