提前一年招商率55%，上海泗涇招商花園城如何定義松江商業新未來？

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 賈斐

圖片來源 · 泗涇招商花園城

當星空成為故事的幕布，商業的想象便有了新的維度。2026年1月8日，一場以“泗水匯潮，自成一方”為主題的“星空下的發布會”在上海松江點亮夜空，這場發布會突破了傳統招商發布的形式，以沉浸式的星空場景營造出開放、自由且富有創意的交流氛圍，在星光漫談中，點亮人們對一座新商業地標的美好想象。

值得關注的是，此次發布會披露了一個關鍵信息：上海泗涇招商花園城提前一年，實現了55%的整體招商率。這一亮眼表現的背后，承載著大家對松江北部商業煥新的期盼，也是眾多品牌對這座即將落成的TOD綜合體的認可與信任。目前，簽約業態已覆蓋零售、餐飲、親子、運動、娛樂等多元業態領域，初步勾勒出未來消費生活的雛形。這不僅是一次招商成果匯報，更是與城市、品牌和消費者共同開啟的商業序言。

作為松江區域備受關注的大型商業項目，上海泗涇招商花園城定位為“松江TOD潮流生活中心”，總體量約20萬平方米，依托軌道交通打造集商業、社交與公共空間于一體的復合型生活場。此次發布的招商成果，正是其對松江商業升級的一次清晰注解。

01.

星空下的對話：

一場與未來的共創預演

整場“星空下的發布會”，始于一個鮮明的共識：商業的本質，是連接人與生活。從嘉賓踏入“星光坡道”、將署名旗幟插入“星球”表面的那一刻起，每個人便已成為這片商業圖景的共建者。項目方在現場系統闡釋了其運營理念，布局泗涇不僅源于交通、人口與產業的堅實底盤，更是對“人”與“生活方式”的深度回應。商業動人的力量來自持續的體驗與溫度，為此項目致力搭建一個穩定的、可持續性的成長平臺，為所有合作伙伴注入一份可預期、可依賴的“確定性”。

與此同時，對在地文化的尊重與轉譯，構成了項目的獨特基因。設計理念從泗涇“水、橋、巷”的脈絡中汲取靈感，即延續文韻，亦映照當代。通過現代語言將其重構為可漫步、可探索、可社交的立體空間，旨在將流動的“流量”轉化為扎根的“留量”，營造一個融合自然、藝術與社群的復合生活場。

發布會的高潮，是兩場置于星空下的真實對話，它們分別從C端與B端的視角，共同回答“我們需要一座怎樣的商業體”。

■第一場對話直面消費者。松江本地的青年創客與潮流人士分享了對生活方式的期待，討論圍繞“真正的潮流聚場在哪里”、“消費是為了購物還是社交”、“理想生活場的樣子”等話題展開。現場的積極互動清晰表明，年輕一代渴望的并非單一購物場景，而是一個能承載歸屬感、內容力與社交溫度的“第三空間”。

■第二場對話則匯集了品牌的理性聲音。已簽約的品牌代表，如擁有廣泛社群影響力的健身主理人分享了落戶于此的雙重動因：既有對泗涇發展潛力與客群結構的理性判斷，更深層的是認同項目所倡導的“健康、活力、社群化”的生活理念。品牌方從市場前線帶來的觀察，如輕食、運動、家庭娛樂等業態的興起趨勢，進一步印證了項目定位的前瞻性與差異化路徑。

至此，這場星空下的聚會，完成了一次由運營方、消費者與品牌商共同參與的三方共創。它不僅展示了招商進度，更清晰地傳遞出項目的底層邏輯：一個尊重在地、聚焦體驗、并致力于構建長期價值的商業提案，正與消費者的期待、品牌的愿景形成共鳴。這也為“泗涇招商花園城將如何定義松江商業新未來”，提供了一個有力的回應。

02.

市場信心集中呈現：

55%招商率與業態組合邏輯

一個商業項目的招商進程，往往是市場信心最直接的晴雨表。泗涇招商花園城在發布會上披露的“提前近一年達成55%招商率”，不僅是一個關鍵的階段性成果，更清晰地傳遞出品牌方對區域商業潛力與項目定位的廣泛認同。

支撐這一成果的，是一個層次分明、針對性強的業態組合策略：以具有區域影響力的首店矩陣為引領，系統構建一個集高頻生活、目的社交與潮流體驗于一體的消費目的地。

項目以多個區域級主力店奠定格局，引入松江體量最大的盒馬鮮生，超過3000平方米的空間錨定家庭日常消費；配備松江首個StarX巨幕廳的星軼影城及星聚會KTV旗艦店，以高品質視聽與社交體驗激活夜間經濟，有效拓寬消費時段；頭部健身品牌加伍磅等配套的落位，則精準回應了在地客群對健康生活方式的升級需求。

餐飲業態的布局進一步強化了項目的社交屬性與聚客能力。一批首進松江的品質餐飲品牌，如醉廬·新上海菜、蕓山季、小巖隱鐵板燒、東盛碳烤自助料理、椒愛水煮魚川菜、鳥醺燒鳥居酒屋、牛排村等，共同構成了涵蓋正餐、特色料理與休閑餐飲的多元矩陣。項目以“全時段、多場景”的組合布局，營造出兼具煙火氣與年輕力的氛圍，全面滿足日常簡餐、家庭聚會、商務宴請與潮流社交等消費需求，從而將短時流量轉化為深度停留的持續“留量”。

此外，為滿足全客層、特別是家庭與年輕客群的需求，項目以首店的形式引入多個體驗品牌。成長空間站·少兒運動館、BOUNCE舞蹈工作室、橙品畫室、斯坦星球AI編程等親子成長類品牌，回應中產家庭客群在親子互動與品質陪伴中的真切期待；而伍柒酷真人CS、謀局密室、逃脫星球超級密室等潮流體驗品牌，則致力于打造年輕化的社交聚點，增強空間的趣味性與互動感。

縱觀其品牌組合邏輯，泗涇招商花園城通過“主力店定調、首店引領、餐飲聚氣、體驗留客”的層次化布局，不僅初步勾勒出“松江TOD潮流生活中心”的完整骨架，更清晰地傳遞出其商業邏輯：通過引入稀缺、優質的品牌內容，快速建立區域差異化優勢，從而在開業初期聚集人氣，并為長期運營注入可持續的吸引力。

03.

基因解碼：

四大維度構筑“松江商業升級范本”

亮眼的招商數據背后，是項目底層邏輯的堅實支撐。泗涇招商花園城的吸引力根植于四大相互關聯的維度，共同構筑了它作為“松江商業升級范本”的底氣。

■樞紐流量引擎：泗涇地處上海西南門戶，北接大虹橋國際商務區，南鄰松江新城，東聯G60科創云廊，西依佘山國家旅游度假區，具備“科創+生態+宜居”三重區位價值。項目與單日客流最高突破7萬的軌交9號線泗涇站無縫銜接，依托全線日均約百萬的龐大人流，通過TOD模式實現“到站即到店”的零距離轉化，構建“軌道上的城市客廳”。

■高潛客群鎖定：商業的成功源于對人的精準洞察。項目周邊5公里內輻射約50萬高活力消費人群，并清晰錨定了三大高價值核心客群：20萬+的白領高知人群、15萬+的大學城潮流青年、以及追求品質的龐大小太陽家庭客群。他們對生活品質、社交體驗與潮流消費有著明確且旺盛的需求，共同構成了項目穩定而富有增長潛力的消費基本盤。

■“MALL+街區”的潮流場景：項目以“MALL+街區”的雙核形態與“水岸聚落”的設計語言，打破傳統商業邊界，構建出多個主題鮮明的體驗場景，將商業空間真正升級為有溫度的生活方式目的地。親水而生的泗水PARK，將自然生態與商業氛圍融合，營造出一處可放空、可嬉戲的松弛聚落；屋頂的星空露臺不僅可觀賞城市景觀，更以獨特的“氣象探索”主題，融入科學趣味，形成兼具浪漫與知識的社交高地；二層的立體潮巷，則以里弄肌理為靈感，打造出24小時可漫步、可消費的煙火街巷，重現市井溫度與現代潮流的共生。這些場景與室內藝術中庭相互聯動，在“文商同圈”的運營理念下，共同塑造出一個持續煥發活力的城市生活場域。

■強運營體系背書：項目的長期價值，由操盤者招商商管的深厚底蘊護航。作為招商蛇口旗下的專業商業平臺，招商商管持有管理80+項目、商業面積超500萬方。其近年來在上海、長沙、南京、杭州等地成功開業的多個“花園城”系列項目，招商率均穩定在95%以上，開業表現亮眼。這份扎實的業績與成熟的運營體系，是品牌信任的基石，也是項目未來持續煥新的關鍵支撐。

當星空下的構想漸次落地，一座TOD綜合體正加速生長。泗涇招商花園城不僅是一個商業項目，更是區域功能升級與生活革新的關鍵載體。它以提前一年鎖定55%的招商率開局，印證了市場對松江商業未來的信心；以“首店+場景+運營”的組合策略，試圖回應一方土地對品質生活的長久期待。

2026年秋，這座“花園城”將正式開啟運營。屆時，它是否真能成為上海西南門戶的活力心臟，能否從一紙藍圖生長為一方人心所向的生活目的地——這份答案，將由每一位走進這里的消費者共同書寫。

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