核心區房源秒光，國企民企齊下場，城市更新紅利誰拿大頭

哈嘍，大家好，小圓今天就來跟大家拆解一下城市更新這塊大蛋糕，看看究竟是誰在分食紅利，隨著我國城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，城市更新已經成為激活老城活力、提升居住品質的重要抓手。

尤其是核心城區的更新項目，既自帶區位優勢，又有政策加持，自然成了各方爭搶的香餑餑，不過要搞清楚誰能分到紅利，就得從參與主體、運作模式和收益分配這幾個維度慢慢捋。

要說現在誰是城市更新的主力軍，答案肯定是地方國企和央企，自2021年底房地產行業流動性緊張以來，不少民營房企扛不住長期投入和資金壓力，陸續退出了城市更新領域，國企憑借資金實力和政策優勢，順勢成為主導力量。

這種格局在全國多個城市都很普遍，以上海浦東三林鎮西林村項目為例，這個近三年浦東最大的城市更新項目，參與主體就包括陸家嘴集團、浦東地產集團兩家區級國資企業，還有鎮集體企業三林資管，三家國資背景企業合計持股超六成，牢牢掌握了項目的主導權。

不過這并不意味著民企完全沒有機會，只是參與方式變了樣，像瑞安地產這樣仍深度參與的非國企已經不多見，更多民企是以財務投資的身份入場，還是看三林項目，瑞安地產作為主要操盤方持股39%，其背后還有上海和峰源、上海芃熹兩家民營房企持股。

只是這兩家民企不參與項目管理，僅享受投資收益，這種模式其實很符合當前的政策導向，既給民企留了參與通道，又通過股權隔離降低了項目風險，從整個行業來看，多數城市更愿意引導民企通過認購基金份額等方式參與，對民企直接操盤還是比較審慎。

城市更新沒有統一的模板，不同城市根據自身情況走出了不同路徑，這也直接決定了紅利的分配方式。在長三角地區，以上海為代表的城市走的是多方協同的市場化模式，項目運作更靈活，收益空間也更可觀。

三林項目就是典型的“國企主導+專業民企操盤”模式，陸家嘴集團等國資負責把控方向，瑞安地產則憑借多年城市更新經驗負責具體運營，這種組合既能保障項目的公益性和穩定性，又能借助民企的專業能力提升項目商業價值。

而在京津冀地區，北京的城市更新則更偏向政府主導的民生導向模式，市場化程度相對較低。比如西城區的百萬莊北里項目、光源里項目，開發主體都是區屬國企天恒置業，項目核心是解決居民住房改善問題，大部分房源用于回遷安置，只有少量房源對外銷售。

分食紅利的核心還是看收益分配，這一點在不同模式下差異明顯，以上海三林項目為代表的市場化項目，收益來源更豐富，回報空間也更大，該項目總投資約91.62億元，預計貨值能達到300-400億元，收益主要來自住宅銷售和商業租金。

相比之下，北京的城市更新項目更側重社會收益，商業回報相對平穩，像百萬莊北里項目，少量可售房源網簽均價近10萬元/平方米，快速售罄后能穩定回籠資金；光源里項目則通過少量剩余回遷房轉商品房和后期物業租金獲得收益。

雖然商業收益不如上海項目，但北京項目資金壓力小、營銷成本低，而且能獲得穩定的長期收益。值得一提的是，北京也在引入社會資本，車公莊大街3號項目就有中國國新以基金形式參與，非國有資本占比約30%，通過可售住宅和公建租金回收投資。

城市更新的紅利分配已經形成了“國企主導、多元參與、差異分配”的格局，地方國企和央企憑借資金、政策優勢，占據了主導地位，是紅利的主要獲取者；民企則通過財務投資、專業操盤等方式，在風險可控的前提下分一杯羹。

而城市和居民則收獲了更優質的居住環境、更完善的公共配套，是紅利的最終受益者，從南北城市的差異來看，不存在絕對最優的模式，上海的市場化模式激活了商業價值，北京的民生導向模式保障了社會公平，都是符合當地實際的有益探索。

隨著城市更新的不斷推進，未來的紅利分配會更趨合理，政策也會進一步完善社會資本的參與通道和退出機制，城市更新不是簡單的“拆舊建新”，而是多方共贏的系統工程，無論是國企、民企還是普通居民，都能在城市品質提升的過程中分享到發展紅利。