保利發(fā)展，一戰(zhàn)封神

近日，《求是》刊發(fā)的社評(píng)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》，被視為地產(chǎn)行業(yè)的最新風(fēng)向標(biāo)。

文中所釋放出來的積極信號(hào)，點(diǎn)燃了行業(yè)對(duì)2026年的信心。

中央首次正式發(fā)文肯定房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性，更是為住宅產(chǎn)品的升級(jí)迭代指明了方向。

我們知道，建設(shè)“好房子”是房地產(chǎn)現(xiàn)階段的核心任務(wù)，也是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。

在此前，住建部對(duì)“好房子”已做出明確定義，即“安全、舒適、綠色、智慧的房子”。

《求是》的這篇社評(píng)，進(jìn)一步勾勒出了好房子的全局價(jià)值坐標(biāo)：

房子，首先是居住空間，其次是生活容器，再者是重要資產(chǎn)。因此，一套完整的好房子評(píng)估體系，有三個(gè)維度的衡量標(biāo)準(zhǔn)：

物理價(jià)值：從設(shè)計(jì)到交付全周期高品質(zhì)閉環(huán)。

生活價(jià)值：提供更優(yōu)質(zhì)的生活方式和居住體驗(yàn)。

資產(chǎn)價(jià)值：能夠穿越周期，實(shí)現(xiàn)保值甚至增值。

如何在產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)好房子價(jià)值體系的全維融合及落地？

明源君找到了一個(gè)標(biāo)桿——保利發(fā)展“好房子”體系。這套體系的制定及落地，為行業(yè)打造了一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”范本。

好產(chǎn)品

從設(shè)計(jì)到交付

全過程高品質(zhì)管控

住建部定義的好房子四大核心特征“安全、舒適、綠色、智慧”，主要就是圍繞住房的性能及功能展開的，強(qiáng)調(diào)的是從設(shè)計(jì)到材料到建造全周期提質(zhì)，攻克住宅的普遍痛點(diǎn)，提升居住品質(zhì)感。

如，住建部在多次指出，“隔音、滲漏、開裂”是當(dāng)前住房的最大困擾，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品解決住宅質(zhì)量通病。

除此以外，住房還有哪些痛點(diǎn)和敏感點(diǎn)？

保利發(fā)展展開了大規(guī)模客戶調(diào)研，先后收集到22萬條客戶真實(shí)需求。

立足于住建部的好房子標(biāo)準(zhǔn)，保利發(fā)展聯(lián)合中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院，將客戶需求精準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品語言，制定了一套“6+1”好生活解決方案。

“6”指的是產(chǎn)品服務(wù)一體化設(shè)計(jì)系統(tǒng)“六大精標(biāo)”，即“建筑恒久、環(huán)境舒適、材料健康、設(shè)備智慧、匠心美學(xué)、鄰里友好”，并集結(jié)28個(gè)關(guān)鍵技術(shù)措施為客戶解決生活痛點(diǎn)，從客戶最為關(guān)注的“不滲漏、無污染、無醛級(jí)選材、智慧社區(qū)、在地美學(xué)、環(huán)境舒適”等維度全方位發(fā)力，營造高于國標(biāo)的“好房子”。

這一體系已在保利發(fā)展各地項(xiàng)目落地。

例如，2025年11月份引發(fā)全國關(guān)注的廣州玥璽灣，保利發(fā)展就是按照“好房子最高標(biāo)準(zhǔn)”來打造的。從部品部件到材料工藝全方位主動(dòng)超配，標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超國標(biāo)及行業(yè)常規(guī)水平。

舉例來說，面盆采用吉博力的萬向存水彎，水封深度達(dá)到比國標(biāo)高出25mm，相當(dāng)于給面盆挖了條更寬更深的“護(hù)城河”，極大降低臭氣倒灌概率。

地漏用的是吉博力子母地漏。行業(yè)人士都知道，“水封+隔膜”是雙重保險(xiǎn)，即便水封蒸發(fā)了，隔膜還能兜底防臭。一套拳組合下來，基本把下水道反味問題堵死。

而這，僅僅是玥璽灣“八恒”系統(tǒng)中一個(gè)極小的構(gòu)成部分。

保利發(fā)展根據(jù)廣州氣候特征以及住宅普遍痛點(diǎn)，專門開發(fā)了一套“八衡系統(tǒng)”，涵蓋戶內(nèi)空氣、水、聲、光、溫度、濕度、含氧量等的全維解決方案，不僅解決了住宅常見的噪音、反味等問題，更從風(fēng)、光、濕度、溫度、用水健康等各個(gè)維度，為居住者提供全方位守護(hù)。

再如，為了提高項(xiàng)目安全性能，打造穿越時(shí)間周期的百年宅，項(xiàng)目所用建筑材料也做了超配，例如，建筑混凝土從C30升級(jí)為最高強(qiáng)度等級(jí)的C70；配置超常規(guī)鋼筋，通過型鋼混凝土組合結(jié)構(gòu)將鋼筋含量提高到80~90kg/㎡。僅這一項(xiàng)材料就比常規(guī)項(xiàng)目多投入30%~40%的成本。

據(jù)明源君不完全統(tǒng)計(jì)，類似的細(xì)節(jié)，在玥璽灣多達(dá)數(shù)十項(xiàng)。別說在廣州市場，就是放眼全國都很罕見。而在保利發(fā)展的項(xiàng)目，這樣的配置卻已成為常態(tài)。

好服務(wù)

服務(wù)全流程貫通

從交付房子到交付生活

如果說產(chǎn)品是硬實(shí)力，服務(wù)就是軟實(shí)力。服務(wù)力，是產(chǎn)品力的延伸，更是產(chǎn)品價(jià)值的放大器。

但不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企談?wù)摗昂梅孔印保芏鄷r(shí)候都停留在產(chǎn)品層面，忽略服務(wù)的重要性。

而地產(chǎn)行業(yè)的客戶服務(wù)，依然存諸多痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，比如簽約后服務(wù)斷層，社群運(yùn)營流于形式等。

保利發(fā)展早在2023年，便提出“三好”的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，即好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活，將服務(wù)提升到與產(chǎn)品同等高度上。

明源君綜合分析認(rèn)為，保利的服務(wù)體系，至少在三個(gè)維度領(lǐng)跑行業(yè)。

1、服務(wù)持續(xù)創(chuàng)新，填補(bǔ)傳統(tǒng)服務(wù)模式的空白點(diǎn)。

現(xiàn)階段，從購房到交付，客戶最關(guān)心的是什么？

是房子質(zhì)量是否過硬，能否順利交付。

當(dāng)很多房企還在忙著研究怎么做社群的時(shí)候，保利發(fā)展不僅實(shí)現(xiàn)了社群前置運(yùn)營，還通過一系列舉措，填補(bǔ)地產(chǎn)服務(wù)鏈條的空白點(diǎn)，建立起完整的“全流程服務(wù)”系統(tǒng)。

①項(xiàng)目全周期信息高度透明化，給足客戶安全感

今年，保利發(fā)展上線了「房屋檔案一碼溯源」 系統(tǒng)，并率先在保利四季和頌落地應(yīng)用。

該系統(tǒng)將“房屋檔案”裝進(jìn)手機(jī)，客戶只需掃碼，就可以輕松調(diào)取項(xiàng)目的全部信息。

包括房屋基礎(chǔ)信息。如主體結(jié)構(gòu)平面圖、水電氣管線的布局情況；墻面漆料、地面材料、衛(wèi)浴五金及廚房電器等用材與設(shè)備的品牌信息，等等。

也包括各項(xiàng)重點(diǎn)工序的查驗(yàn)情況。空鼓排查、閉水試驗(yàn)、外窗淋水測試、全屋電路檢測等客戶最為所關(guān)注的問題，保利都做出了存檔。客戶可以查驗(yàn)重點(diǎn)工序的檢查驗(yàn)收過程及驗(yàn)收資料，徹底消除對(duì)項(xiàng)目的疑慮。

過去，購房者與房企之間許多糾紛，根源都在于信息不對(duì)稱。保利發(fā)展主動(dòng)將項(xiàng)目建造全周期的信息向客戶開放，意味著已做好接受客戶監(jiān)督的準(zhǔn)備，這不僅是尊重客戶，也是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的高度自信。

另外，系統(tǒng)還內(nèi)置了房子“使用說明書”。

業(yè)主不知道智能家居怎么使用，可以通過該系統(tǒng)查詢；想了解社區(qū)公共設(shè)施，可以在系統(tǒng)找到指引；家里裝修或改造的時(shí)候，可以在線調(diào)取設(shè)備及線路信息……這套系統(tǒng)涵蓋項(xiàng)目全生命周期，成為保利發(fā)展服務(wù)力落地的重要載體。

②開創(chuàng)“車規(guī)級(jí)”交付服務(wù)先河，打造“保式”交付標(biāo)準(zhǔn)

同為大宗消費(fèi)，房地產(chǎn)的客戶服務(wù)水平一直以來都被汽車行業(yè)“碾壓”。

如今，這道鴻溝被保利發(fā)展率先填平。

2025年開始，保利發(fā)展把汽車式交付體系引入地產(chǎn)，開創(chuàng)“車規(guī)級(jí)”交付服務(wù)的行業(yè)先河——

在各地項(xiàng)目推廣“白手套驗(yàn)收機(jī)制”及“貼膜交付服務(wù)”。

在交付現(xiàn)場，工作人員帶著白手套逐一檢查窗框、柜體、開關(guān)、墻角等日常難清潔的陰角、邊沿、凹槽等，查驗(yàn)保潔效果；并從門窗的密閉性到設(shè)備的運(yùn)行穩(wěn)定性等，開展多維度分層排查。

同時(shí)，交付的時(shí)候，在入戶門、地板、石材臺(tái)面等高頻接觸部位加覆“定制防護(hù)膜”，實(shí)現(xiàn)“零指紋、零劃痕”收房。一些項(xiàng)目還在入戶大堂地面鋪設(shè)保護(hù)墊，對(duì)墻面和電梯等包裹軟包等，確保交付給客戶的是一個(gè)潔凈的、無瑕疵的家。

△保利四季和頌貼膜交付實(shí)拍

有些項(xiàng)目還推出總經(jīng)理陪同收房服務(wù)。

上海保利世博天悅交付當(dāng)天，保利發(fā)展上海公司總經(jīng)理和保利物業(yè)上海公司總經(jīng)理親自陪001號(hào)業(yè)主完成收房工作，聽取客戶對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)的意見，還和業(yè)主互加微信方便日后溝通。

這種級(jí)別的交付精細(xì)度和體驗(yàn)感，在地產(chǎn)行業(yè)是絕無僅有的。

2、交付是服務(wù)起點(diǎn)，與業(yè)主進(jìn)行終身價(jià)值共建

在傳統(tǒng)模式下，項(xiàng)目一交付，房企與客戶之間的關(guān)系就結(jié)束了。而對(duì)保利發(fā)展來說，交付確實(shí)卻是服務(wù)的新起點(diǎn)。

①從建房到養(yǎng)房，提供資產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)

保利發(fā)展充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)的優(yōu)勢，將服務(wù)覆蓋到房屋的全生命周期。

在廣州，推出了“保利資產(chǎn)護(hù)航計(jì)劃”，為千萬級(jí)業(yè)主提供1v1精準(zhǔn)對(duì)接，從買房、持有到賣房，全程都有保利的生態(tài)資源和專業(yè)體系支撐，享受VIP資產(chǎn)置換、配置定制化服務(wù)，為客戶提供穿越周期的資產(chǎn)解決方案。

在上海，保利世博天悅以“服務(wù)家族恒產(chǎn)”為理念，由保利物業(yè)為業(yè)主房產(chǎn)提供細(xì)致維護(hù)。包括空調(diào)地暖換季調(diào)試、每年2次外墻清洗、每天2次垃圾處理、每月1次奢材養(yǎng)護(hù)、24小時(shí)入戶維修等……這些舉措，讓小區(qū)常住常新，也讓業(yè)主的資產(chǎn)歷久彌新，助力資產(chǎn)保值增值。

②不僅服務(wù)生活，更賦能個(gè)人成長

一是提供貼心的生活服務(wù)。

保利將社群運(yùn)營前置到營銷階段。

如廣州保利天奕在項(xiàng)目首開階段，社區(qū)會(huì)所便已投入運(yùn)營，正式對(duì)業(yè)主開放使用。各類社群也同步籌備，讓業(yè)主提前認(rèn)識(shí)，打造有人情味的熟人社會(huì)。

在日常運(yùn)營中，急業(yè)主所急，提供各類貼心服務(wù)。

例如，廣州保利天瑞設(shè)置護(hù)學(xué)崗，護(hù)送學(xué)生上下學(xué)；開設(shè)“四點(diǎn)半學(xué)堂”，為有需要的業(yè)主提供接送放學(xué)、臨時(shí)托管服務(wù)，暑假安排夏令營，幫業(yè)主解決孩子無人看管的難題……

二是搭建圈層平臺(tái)，賦能業(yè)主個(gè)人成長。

依托央企強(qiáng)大的資源整合能力，保利發(fā)展不僅能夠?yàn)榭蛻籼峁┦孢m便利的生活方式，更能發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢，賦能業(yè)主的事業(yè)及個(gè)人成長。

如，上海保利世博天悅打造的「YUE TIMES」先鋒生活共同體，讓業(yè)主在家門口就能參與高端行業(yè)級(jí)論壇、跨界藝展、私人特展，享受定制私宴等。通過這一平臺(tái)，社區(qū)成了最有價(jià)值的“朋友圈”。

可以說，保利發(fā)展憑借一己之力，將地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升到前所未有的高度。

好生活

以客戶為中心

“深度定制”生活方式

“建筑的實(shí)質(zhì)是空間，空間的本質(zhì)是為人服務(wù)。”

著名建筑師約翰·波特曼的這句話，道出了住宅產(chǎn)品的真諦。

好的住宅產(chǎn)品，一定是始于物理空間，終于人文關(guān)照。

保利發(fā)展深諳此道。

秉承的是“以客戶為中心，以好生活為綱”的理念，保利發(fā)展將“好生活”作為“好產(chǎn)品”和“好服務(wù)”的綱領(lǐng)，指引產(chǎn)品及服務(wù)的方向。

這也是為什么，保利發(fā)展的好房子，能夠直達(dá)人心，喚起客戶的深度共情與精神共鳴。

1、以客戶真實(shí)生活場景，反推產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

傳統(tǒng)模式下，房企常常是先做產(chǎn)品，再去尋找對(duì)應(yīng)的客群。

這樣做的結(jié)果，就是客戶必須去適應(yīng)產(chǎn)品，而不是產(chǎn)品去適配客戶。

保利發(fā)展則是回歸產(chǎn)品研發(fā)的根本邏輯——通過前期充分客戶調(diào)研，指導(dǎo)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。

舉個(gè)最簡單的例子。

下面兩張圖，圖一來自保利上海天奕，圖二來自廣州保利天奕。

除了風(fēng)格不同外，還有一個(gè)明顯的差異。

廣州保利天奕用的是圓形餐桌，而上海保利天奕則是方形餐桌。

這是因?yàn)椋瑥V州保利天奕的目標(biāo)客群中有不少潮汕籍客戶，客戶家庭成員普遍較多，且逢年過節(jié)喜歡家族聚餐，圓形餐桌搭配轉(zhuǎn)盤會(huì)更好用。

正如喬布斯所說的，“消費(fèi)者不知道自己想要什么，直到你將產(chǎn)品展示給他們。”

保利發(fā)展不是等客戶來告訴他想要什么，而是通過客戶洞悉，將客戶沒說出口的需求，轉(zhuǎn)譯成實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品。

比如，上海保利天奕推演女性使用場景，為衛(wèi)生間量身定制了女神四件套：美妝燈、鏡柜、冰箱、龍頭，滿足上海職場女性精致打扮的需求。

考慮到客戶多為高知海歸群體，有極強(qiáng)的審美主張，喜歡定義自己的生活方式，上海保利天奕首創(chuàng)“半定制”服務(wù)，提供多種不同風(fēng)格的客廳背景墻巖板供客戶自主選擇。

諸如此類的細(xì)節(jié)多不勝數(shù)。

以客戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，賦予了保利發(fā)展無限的創(chuàng)新力。這便是為什么，看保利發(fā)展的項(xiàng)目，總會(huì)有許多意想不到的驚喜。

2、因地制宜地定制，每個(gè)項(xiàng)目都獨(dú)一無二

走訪保利發(fā)展在全國各地的項(xiàng)目會(huì)發(fā)現(xiàn)，其所呈現(xiàn)的是“千城千面”的效果。

保利是怎么做到的？

首先，每條產(chǎn)品線，都是面向特定客群研發(fā)的，具有鮮明的識(shí)別度。

如，“天字系”目前已細(xì)分出多個(gè)產(chǎn)品品類，每一個(gè)都獨(dú)樹一幟。天奕營造松弛生活，天悅呈現(xiàn)現(xiàn)代極簡、天瑞代表中式情結(jié)，天珺主打綺麗融合，天曜側(cè)重鎏金美學(xué)……

其次，同品類的項(xiàng)目在落地時(shí)，都會(huì)進(jìn)行“二創(chuàng)”。

保利發(fā)展所建立的“好生活營造體系”，強(qiáng)調(diào)的是“和而不同”。

保利發(fā)展總部為各產(chǎn)品系制定產(chǎn)品內(nèi)核與建造標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，鼓勵(lì)各區(qū)域根據(jù)屬地化特征研發(fā)“可變模塊”，融入在地化元素，從而使每個(gè)項(xiàng)目都擁有了獨(dú)一無二的氣質(zhì)。

①根據(jù)客戶生活習(xí)慣，進(jìn)行定制化研發(fā)。

舉例來說，上海保利天奕的客戶普遍擁有國際化視野和生活方式，且喜歡全球旅行。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，融合國際度假景區(qū)的設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)出了海派風(fēng)格獨(dú)有的精致松弛感。

如，在社區(qū)打造熱帶風(fēng)情的巴厘島水院；從海島度假酒店汲取靈感，落地上海首個(gè)親子樂園「叢林童夢島」；會(huì)所引入兩大國際化運(yùn)動(dòng)空間：保齡球+沙壺館；配置擁有與米高梅酒店同款芬蘭Harvia蒸汽機(jī)的濕蒸桑拿房等等。

△保齡球+沙壺館實(shí)景圖

這些定制化設(shè)計(jì)，最終形成了項(xiàng)目差異化的重要標(biāo)簽。

②融合在地文化，打造客群專屬的精神堡壘

安藤忠雄曾說，“當(dāng)我們注視一座‘好’的建筑時(shí)，它能讓我們感受到一種罕見而奇特的幸福。”

這句話道出了建筑的隱形價(jià)值——情感共鳴與精神慰藉。

保利發(fā)展通過對(duì)在地文化的深度挖掘與融合，為客戶提供情緒價(jià)值與精神滿足。

以保利天曜為例。

這個(gè)面向廣州老錢的項(xiàng)目，將嶺南精神與文化演繹得淋漓盡致。

社區(qū)門口的照壁是以魚鱗造型構(gòu)筑起疊浪矩陣，門樓吊頂以不銹鋼錯(cuò)位拼接，模擬珠江上的粼粼波光。步入大門，迎面而來便是象征廣府精神圖騰的龍舟雕塑。雕塑以水晶透彩為材料，金漆木雕為紋樣，融合嶺南非遺銅鑿剪紙工藝，形成一個(gè)工精藝絕的藝術(shù)品。擺放在社區(qū)大門入口處，寓意破浪呈詳，同時(shí)象征廣府的拼搏精神。

此外，還有融合嶺南非遺琺瑯工藝的琺彩福門、象征“聚水生財(cái)”的“星月聚寶盆”、會(huì)所空間的木棉花藝術(shù)裝置、非遺廣繡，銅鑿剪紙，螺鈿工藝等藝術(shù)掛畫等等。

更值得一提的是，項(xiàng)目還專門在會(huì)所開設(shè)了國醫(yī)館，滿足老廣的中醫(yī)養(yǎng)生愛好……

對(duì)嶺南文化精髓的深度挖掘及演繹，實(shí)質(zhì)上是回應(yīng)客群的情感需求與精神歸屬感，也是保利“人文”理念的鮮活注腳。

小結(jié)

房地產(chǎn)已告別規(guī)模驅(qū)動(dòng)，進(jìn)入產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的新階段。

這兩年，產(chǎn)品內(nèi)卷空前劇烈。

房企想要?jiǎng)俪觯瑑H憑個(gè)別亮點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，唯有產(chǎn)品戰(zhàn)略全面領(lǐng)先，才足以構(gòu)筑起護(hù)城河。

保利發(fā)展的好房子體系，不是單點(diǎn)性能優(yōu)勢，而是系統(tǒng)化領(lǐng)先。它打破了傳統(tǒng)模式下，客戶、產(chǎn)品與服務(wù)三者脫節(jié)的局面，實(shí)現(xiàn)了從”客戶洞察-品牌理念-戰(zhàn)略引領(lǐng)-創(chuàng)新實(shí)踐”的全系統(tǒng)貫通。

這一模式，已得到市場充分驗(yàn)證。2025年在多個(gè)核心城市，保利發(fā)展創(chuàng)造了一系列“現(xiàn)象級(jí)”熱銷成績：

在廣州，玥璽灣首開當(dāng)天勁銷106億元，成為2025年全國首個(gè)“百億開盤”的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目；全年網(wǎng)簽141億，建面共計(jì)9.2萬㎡，奪得大灣區(qū)銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”；

在上海，保利天奕四開四捷；在下半年上海700-1500萬改善賽道一騎絕塵，包攬銷售面積、銷售金額、成交套數(shù)“三冠王”。

在海南，保利天珺強(qiáng)勢登頂，一舉斬獲商品住宅市場銷售面積、銷售金額、成交套數(shù)三項(xiàng)第一；

在成都、寧波等地，保利發(fā)展的項(xiàng)目均持續(xù)熱銷，領(lǐng)跑市場。

保利發(fā)展所貢獻(xiàn)的，不僅僅是逆市熱銷案例，更是“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)范式，房企高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代樣本。

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