車庫積水致業主骨折，一句“非專用通道”就能讓物業免責嗎？

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車庫積水致業主骨折，一句“非專用通道”就能讓物業免責嗎？

一塊潮濕的車庫地面，讓一位業主的左腿骨折，也折射出小區物業管理中普遍存在的安全漏洞與責任模糊。

南京市浦口區中建國熙臺小區的趙先生怎么也沒想到，自己在地下車庫的一次尋常通行，竟讓他付出左股骨內側髁撕脫性骨折的代價，以及后續5000多元的治療費。

事故發生后，趙先生向物業公司提出賠償要求，卻遭到拒絕。物業方的理由聽起來頗具技術性：事發區域屬于機動車進出口通道，并非規劃的電動自行車通行路線。

01 事故現場

在南京市浦口區中建國熙臺小區的地下車庫，趙先生騎電動車時因地面濕滑摔倒。事故導致他左股骨內側髁撕脫性骨折，后續醫療費超過5000元。

趙先生回憶，事發時車庫地面有明顯積水，這是導致車輛失控的直接原因。作為一個日常通行的區域，這種情況讓他感到既意外又憤怒。

更令他難以接受的是，當他向物業提出賠償要求時，對方以“此處非非機動車專用通道”為由拒絕了他的訴求。02 管理與現實

記者實地探訪發現，車庫入口雖設有“非機動車禁止駛入”標識，但既無道閘也無人員勸阻，小區業主早已習慣從此通行。

物業公司在回應中坦言存在管理不到位的問題，并透露此前已有其他業主在此摔倒。這種明知存在隱患卻未采取有效措施的坦承，暴露了物業安全管理上的不足。

屬地社區工作人員表示，已介入協調并要求物業公司完善安全管理措施，包括加強地庫積水清理、增設防滑警示標識，規范非機動車通行路線等。

03 法律責任

根據《物業管理條例》第四十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

法律專家分析認為，物業公司未及時清理積水、未采取有效防范措施，僅設置警示標識存在管理瑕疵，需要承擔相應責任。這不僅是法規的要求，也是物業公司作為小區管理者應盡的基本職責。

但同時，趙先生明知違規通行，也需要承擔部分責任。法律責任的劃分往往基于雙方的過錯程度和行為對損害結果的影響。

04 物業責任邊界

山西省高級人民法院最近發布的一起物業糾紛典型案例顯示，法院對物業公司的安全保障義務有明確標準。

在該案中，某物業公司未能按照約定的三級物業服務標準提供服務，導致火災發生時無法及時撲救和查明原因，最終被判決對業主損失承擔相應的賠償責任。

法院明確指出，物業服務合同、行業標準及法律法規均明確了物業服務人的義務。即使損失由第三人造成，也不能免除物業服務人因未盡到管理職責而應承擔的相應責任。

05 警示與防范

這起事故引起了人們對地下空間安全隱患的關注。地下車庫、商場和通道等區域在暴雨天氣中極易成為危險區域。

物業公司作為“地下空間安全的第一道守門人”，在接到暴雨預警時應第一時間通知業主，判斷風險極高時，必須果斷封閉車庫入口。

專家指出，發現積水跡象時，首要原則是“遠離危險，向高避險”，絕對不要進入任何地下商場、地下通道或地下車庫。

06 案例啟示

江西省高級人民法院發布的侵權責任典型案例中，一個高空拋物案件提供了有價值的參考。

在這個案例中，某小區發生高空拋物傷人事件，物業公司雖進行了部分宣傳提示，但因未安裝有效防范設施，仍需承擔50%的侵權賠償責任。

法院的判決傳遞出明確信號：物業服務企業僅靠宣傳提示等“軟性措施”無法滿足必要的安全保障措施要求，必須投入必要成本，采取人防、技防相結合的實際措施。

社區已介入協調這起事故，要求物業加強地庫積水清理、增設防滑警示標識，并規范非機動車通行路線。

物業公司表示將加強管理，后續可通過保險途徑彌補趙先生的醫療費用。在車庫入口，黃色的警示線已經重新粉刷，但積水的根本問題仍有待解決。

當地居民開始更加留意物業管理的細節，業主群里關于安全問題的討論明顯增多。小區地下車庫的監控攝像頭正在升級，排水系統也計劃進行全面檢修。

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