天津“下三區”打贏“上三區”！

2025年，天津各板塊激烈較量，刀光劍影。

曾經板塊價值主要看兩點：地段、配套。

現在引入新變量——后發優勢的產品，寂寂無名的板塊也能站上擂臺。

徹底打破固化多年的格局，有的逆襲，有的沉淪。

市區新A類板塊崛起；河西南斷臂求生；老產品板塊以價換量……

全市板塊TOP10，頭部效應依舊明顯。

第一陣營：城鎮化加速

板塊成交冠亞軍，被“遠郊小霸王”包攬：寶坻城南、武清商務區。

得益于城鎮化未結束+產品換代。

天津城鎮化率已高達86%，但寶坻和武清僅有43%和56%。

核心城區外居民還有大量買房需求。

寶坻城南30個盤在售，天量供應下，量漲5%，成交均價持平未跌。

套均面積高達124平米，產品力不輸市區。

中建悅廬觀坻

農墾含章寶邸

武清商務區除城鎮化外，還有北漂兒進場，全年雖量微跌7%，但均價還上漲1%。

兩大強勁板塊有量有價，本質是——有人口流入。

第二陣營：學區房重鎮

海教園、空港分列第三、四名，每年定不會缺席TOP10。

兩個板塊成交量看似平分秋色，但購房結構不盡相同。

空港套均213萬、110平米；海教園套均187萬，100平米。

海教園90%都是學區房，少量大戶型面向教師、咸水沽改善。

供應量大，必然內卷，2025年量跌12%，均價跌7%。

北組團的中鐵建、中海等盤，門檻已從160萬下沉到130萬。

空港“兩條腿走路”，學區+產業。

雖然全年量跌19%，但均價反漲1%，成為最扛價的板塊之一。

持續流入產業人口，支撐空港大量的地緣買房需求，偏改善、穩定性強。

天保意境元啟、綠城桂月雲翠都是靠產品取勝的改善盤。

天保意境元啟

第三陣營：憑產品突出重圍

南倉、津濱大道（東麗）是典型的“武能馬上定乾坤”。

龍曜城、綠城錦玉蘭產品力炸裂，實現豪宅平權。

龍曜城鳳鳴

成交均價分別1.8萬和2.4萬，板塊最貴但賣的最好。

每個板塊購買力都分高中低三擋，這倆盤取悅的就是板塊塔尖人群。

由于踩在分界線，也能憑產品吸引河北、紅橋的改善外溢。

津濱大道（東麗）即金茂智慧科學城，作為全市銷冠盤，產品持續迭代，板塊持續建設。

新產品+潛力板塊+緊鄰市區，在東部橫掃千軍。

大寺板塊能進TOP10，因為出現換代供應——保利珺璟和煦。

具備板塊唯一性，簽約均價扛穩1.9萬。

陳年老盤彩虹城低價重啟（均價7856元/平米），全年成交329套，但也拉低板塊均價。

第四陣營：以價換量

大學城的競爭對手是市區二手房。

現房+地鐵通達，板塊尚算有優勢，降價能換出量。

新梅江8盤在售，供應量比2024年漲了80%；需求量卻被南開、河東分流。

雖戟沉沙，但靠中海多盤降價，算是保住前十名。

金鐘街去年以價換量后，價格企穩。量跌價漲，說明正在去庫存。

2025年，市區成為樓市重頭戲，五區格局大洗牌。

必須要重點關注板塊的座次變化。

市區局勢改變，本質是城市發展進入新階段——

從“背河發展”到“向河發展”，這是以河為軸城市的趨勢。

西南已頂到外環線，必然掉頭重啟河對岸腹地，城市更新是引子。

紅橋、河東、河北的新A類板塊崛起：西站、工大、南口路。

根正苗紅，變成改善熱土，躋身市區TOP10。

憑借與核心區的近距離、全新的城市界面、后發優勢的產品，吸引核心區改善，與南開、河西B類板塊棋逢對手，正面PK。

結果是，后來者居上！

工大順馳橋片區，因金茂泮湖滿庭、格調爾雅的加入，拿下市區第二名。

本質是“環和平”改善帶，吸引和平、河西老城的改善過河。

西站板塊僅憑天津金茂府、建投譽河院倆盤，就躍升市區第三名，有點“以一敵百”的意思。

本身有京津冀同城商務區的大故事，板塊也持續建設（學校、山姆、商業集群等），起點較高。

尤其天津金茂府，洋房4萬+的價格已跳脫板塊基本面，吸引到老城廂、和平、南開北片的改善人群。

河北的南口路2025年剛勢起。

格調在板塊內將有多個地塊，商街、公園、住宅同步建設，變身“裝備黨”，2026年能量不小。

市區樓市聚焦改善，意味著買房人基數穩定。

曾經，上三區是絕對的制高點。

但下三區由于城市更新，新盤具備突出性價比，拿捏自住時代的買房需求（關注產品+配套）。

結果，板塊之間的熱度此消彼長。

同時，市區房價下沉，產品優勢強，也重擊環城老牌改善板塊，水西、東麗柳林“壓力山大”。

接下來，能勝出的板塊，要么有人口流入，要么供需平衡，別無他法。