年終總結 | 2025年高價法拍房扎堆北上深，核心資產逆勢受捧

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數據說明：

· 新上拍品：起拍日期在所選時間周期內且第一次上拍的標的物

· 交易截止拍次：拍賣結束日期在所選時間周期內的拍次（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等），同一標的物多次上拍，按多次計算，不剔重；

· 交易截止拍品：拍賣結束日期在所選時間周期內的標的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等），同一標的物多次上拍，按所選周期內最后一次計算；因此每月統計值加和與跨月匯總值不一定相等；

· 成交率：成交拍次/交易截止拍次 × 100%

· 清倉率：成交拍品/交易截止拍品 × 100%

· 成交折價率：成交價/評估價 × 100%

2025年 ， 法拍市場呈現掛拍量、成交量、成交金額及均價同比下滑態勢，全年掛拍 71.9 萬套（同比降 6.6%），成交 16.9 萬套（同比降 4.4%），總成交金額 2536.2 億元（同比降 23.6%），平均折價率 74.1%；物業類型以住宅為核心（成交金額占比 51.9%），拍賣階段二拍成交占比最高（46.9%）。區域分布上，高價房源集中于一線及核心二線城市，深圳、上海、北京構成第一梯隊。住宅細分市場中，全年掛拍 32.7 萬套（同比降 10.7%），成交 11.3 萬套，成交均價 8082 元 /㎡；各能級城市分化顯著，一線城市成交均價達 36196 元 /㎡，三四線城市為 4750 元 /㎡。

高價法拍房扎堆北上深

根據中指法拍數據監測，2025年全年成交總價top500房源集中在57個城市；其中，前 5 個城市（深 、滬 、京 、廣 、杭）成交約占 400套，占總數的 80%。第一梯隊深圳（119套）、上海（117套）、北京（115套）僅 3 個城市，總計成交約351套，占總計數的 70.2%；數值遠超其他城市，是高價法拍房源成交核心，與第二梯隊形成 “斷層式差距”（北京比廣州高出88套）。（）

第二梯隊廣州（27套）、杭州（22套）2 個城市，top500中占 49套，占比約9.8%；屬于相對成交核心，但數值與第一梯隊差距較大。

第三梯隊廈門（8套）、成都 / 南京 / 蘇州（6套）、嘉興 / 金華等（4套）、昆明 / 紹興 / 西安（3套）、東莞 / 合肥等（2套）共19個城市，合計占67套，占總計數的 13.4%；以東部沿海、新一線 / 二線城市為主，成交套數集中在2-8套區間。

第四梯隊安慶、大連、恩施等33個城市數據長尾，占城市總數的 57.9%，但合計僅成交33套，占總計數的6.6%；以三四線城市、中西部普通地級市為主，分布零散。（）

圖：2025年法拍住宅市場TOP500成交總價城市分布

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高價法拍住宅成交集中于一線城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳頂豪因地段不可復制性受高凈值買家爭搶，溢價顯著。

從房源成交數量統計來看，深圳、上海、北京的法拍房源數量遠遠多于其他城市，并且成交總價最高法拍住宅房源位于上海；上海和深圳的成交總價較為接近，其他城市成交總價相對較低，與各城市的經濟發展水平、房地產市場價值等因素相關。拍賣階段看，高價成交的法拍房一拍的房源數量最多，占據了較大的比例，大部分法拍資產首次拍賣進入市場。二拍的房源數量次之，說明有一部分資產在一拍時未能成功拍出而進入二拍。變賣和重新拍賣的房源數量較少。

監測看高總價成交房源多位于一線城市的核心區域，如上海浦東新區、北京海淀區，深圳南山區等。這些地區交通便利，商業、教育、醫療等配套資源豐富，土地稀缺性高，使得房產具有較高的價值。例如湯臣一品位于上海浦東新區，中糧海景壹號也在浦東新區，地理位置優越。雖然是高價成交，但相較于評估價有一定的折扣，吸引了競拍者參與競拍，從而在競爭中推高了成交價。

從這些高總價成交房源中可以看出，盡管房地產市場存在波動，但對于高端房產的需求始終存在。一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業有投資不動產的需求，這些需求推動了高價資產的成交。（）

表：2025年法拍住宅成交總價TOP案例

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各類法拍房量價走低，一拍階段成交提升

全年數據來看，2025年全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數量71.9萬套，同比下降6.6%，房源累計拍次共130.1萬次（同一標的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣），最終成交拍品數量為16.9萬套，同比下降4.4%，清倉率23.5%（成交拍品/交易截止拍品），總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%。各類法拍房源成交均價4653元/㎡，同比下降12.7%，平均折價率為74.1%。（）

12月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源數量12.2萬套，同比下降3.0%，最終成交拍品數量為1.7萬套，同比下降10.6%，清倉率14.0%，總成交金額287.6億元，同比下降22.0%。各類法拍房源成交均價4287元/㎡，平均折價率為73.4%。（）

圖：2022-2025年12月全國355城法拍市場掛拍、交易趨勢

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不同類型拍品來看，2025年，住宅房源新上拍品數量27.4萬套，交易截止拍品數量32.2萬套，成交拍品11.3萬套，成交總金額1315.8億元，成交總金額占各物業類型成交51.9%。商業房源新上拍品數量13.7萬套，交易截止拍品數量16.7萬套，成交拍品3.1萬套，成交總金額584.6億元，占各物業類型23.1%。土地成交拍品約811件，成交金額約127.8億元，占成交總金額5.0%。其他物業類型中，法拍工業廠房成交金額429.9億元，法拍車位車庫成交15.7億元，其他62.5億元。（）

表：2024&2025年各類法拍房掛拍套數及成交金額

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各類拍品拍賣階段中，可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，其中一拍流拍結束后需進行二次掛拍，二拍仍流拍情況需在申請執行人確認后進行變賣。一拍起拍折價率（起拍折價率=掛拍價/評估價）在0.7-1折之間；二拍為一拍起拍價的0.8，二拍起拍折價率（起拍折價率=掛拍價/評估價）在0.56-0.7折之間；一般情況下變賣起拍價等于二拍起拍價。二拍流拍后，拍品流入變賣階段，起拍價與二拍一致，變賣周期1-60天，期間內任意時間點有報價即成交。（）

從成交拍品的拍賣過程來看，2025年在一拍階段成交的拍品共6.6萬套，占成交總量比重為38.9%，較上年提升1.6個百分點；一拍成交均價6223元/㎡，價格同比下跌10.4%。二拍階段成交7.9萬套，占比46.9%，成交均價4322元/㎡，同比下跌13.1%。變賣成交約1.8萬套，占比10.8%。重新掛拍及其他情況成交約5575套，占比3.3%。（）

圖：2024、2025年全國法拍房各拍賣階段占比

法拍住宅減少，市場回暖前奏？

住宅類法拍房方面，2025年法拍住宅掛拍房源數量32.2萬套，同比下降10.7%；成交拍品11.3萬套，同比下降3.3%；清倉率34.6%，較上年提升2.6個百分點；成交總金額1315.8億元，同比下降19.8%。全年法拍住宅成交均價8082元/㎡，同比下降12.2%。（）

其中，12月份住宅法拍房源累計新上拍品2.8萬套，掛拍拍品數量5.1萬套，房源累計拍次共5.7萬次，最終成交拍品數量為1.1萬套，同比減少9.6%，清倉率22.1%，成交總金額118.8億元。法拍住宅成交均價7252元/㎡。

總體來看，法拍住宅市場掛拍、成交拍品規模較上一年均收窄，成交均價受評估價影響走低。從趨勢上看，法拍住宅市場周期在2024年量價沖頂之后開始回落，清倉率回升反彈。（）

圖：2022-2025年法拍住宅市場趨勢

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各能級城市中，2025年一線城市法拍住宅房源成交7049套，成交總金額353.5億元，成交均價36196元/㎡。其中，北京交易截止掛拍拍品3256套，成交1374套，清倉率42.2%，成交折價率75.9%，成交均價42916元/㎡，年總成交金額86.6億元。上海交易截止掛拍拍品2169套，成交1433套，清倉率66.1%，成交折價率76.5%，成交均價42361元/㎡，年總成交金額98.8億元。廣州交易截止掛拍5640套，成交2496套，清倉率44.3%，成交折價率75.3%，成交均價18471元/㎡。深圳法拍住宅成交1746套，清倉率63.9%，成交折價率93.8%，成交均價48586元/㎡。（）

圖：2025年各能級城市法拍住宅成交結構

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表：2025年法拍住宅成交總金額TOP50

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小結

2025年法拍市場市場調整態勢延續，量價雙降成主基調，區域分化加劇，重點城市表現分化顯著，交易結構優化，二拍成為核心成交渠道，競買人更傾向于在價格更具吸引力的階段出手。法拍房市場呈現獨立周期性趨勢，月度成交量、成交金額受法院執行節奏影響較大，波動特征顯著。近年法拍市場交易越來越受到市場重視，更多的機構、銀行、以及購房者參與到法拍市場中，中指法拍數據庫匯總全國355城法拍數據，涵蓋住宅、商業、工業、土地、車位等物業類型，歷史數據可追溯至2015年。

CREIS中指數據二手房數據庫重磅上線法拍市場監測報告，可實現對全國 355 個大中小城市法拍市場的全面覆蓋與及時監測，無論是一線核心城市的熱門法拍房源，還是三四線城市的區域市場動態，都能納入監測視野，讓用戶擺脫地域限制，輕松掌握全國法拍市場全貌。

20多個核心指標，從房源數量、掛牌價格、成交周期，到溢價率、參拍人數、產權狀況等關鍵維度，均提供細致入微的數據呈現與分析。通過實時更新的動態數據，用戶可以清晰洞察不同城市法拍市場的供需變化、價格波動趨勢以及潛在風險點，為投資布局、市場研究等應用場景提供強有力的數據支撐。

查詢更多城市法拍數據，歡迎申請試用中指法拍數據庫。

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