郁亮退休背后：萬科百億債務危機將如何重塑房地產行業？

1月8日晚，萬科一紙公告宣告了郁亮時代的終結。這位服務36年的老將因到齡退休辭去所有職務，而公告中"不影響公司正常運作"的冷靜表述，與萬科當前160億元債務壓頂的現狀形成鮮明對比。當預警者轉身離去，留下的不僅是495億元的年報虧損，更是一個關于行業命運的沉重問號。

戰略轉折點上的告別

郁亮的退休時點耐人尋味。2025年1月他辭去董事會主席轉任執行副總裁時，萬科正預告巨額虧損；一年后徹底離場之際，公司又面臨57億元票據展期失敗的風險。這種時間線上的重合，折射出萬科債務危機發展的三個階段：2023年179億元虧損初現端倪，2024年深圳地鐵308億元輸血暫緩危機，2025年展期談判破裂將風險推向高潮。作為最早喊出"活下去"的行業領袖，郁亮退休前見證了自己預言的應驗。

債務迷宮中的生存博弈

萬科當前160.98億元債務中，84.61%集中在一年內到期，其中48.66億元將在今年7月迎來兌付高峰。這種債務結構比恒大、碧桂園更為急迫——后者債務雖巨但期限相對分散。更棘手的是，萬科兩次展期嘗試均遭債權人否決：20億元票據展期方案僅獲20.2%同意率，37億元債券展期議案直接被否。這種市場反應與恒大獲得部分展期、碧桂園成功債務重組的案例形成反差，反映出投資者對萬科償債能力的特殊擔憂。

深鐵時代的風險傳導

深圳地鐵作為大股東的救助邏輯正在發生變化。累計308億元的借款雖償還了305億元公開債務，但2024年四季度后"輸血"力度明顯減弱。這種轉變可能源自兩方面考量：一是避免陷入無底洞式的救助，二是為全面接管鋪路。值得關注的是，萬科已從"職業經理人治理"轉向"國資托底"模式，這種轉變若引發供應商擠兌或購房者信心崩塌，其沖擊將不限于萬科——作為行業最后防線的標桿企業，它的困境可能摧毀市場對國資兜底的最后幻想。

行業冬天的終極測試

郁亮退休恰逢房地產行業最寒冷的季節。2025年1-9月，萬科房地產開發業務稅后毛利率降至2.0%，這個數字甚至低于部分制造業。但更深遠的影響在于制度性反思：跟投機制導致損益分配失衡，2023年萬科歸母凈虧179億元時少數股東卻盈利15億元；區域權力過大削弱總部管控，標準化復制難以實現。這些結構性問題并非萬科獨有，而是高周轉時代房企的普遍病灶。當"活下去"從戰略預警變為生存現實，整個行業都在等待答案：誰能建立真正的風險對沖機制？

站在2026年初回望，郁亮職業生涯的拋物線幾乎與房地產周期完全重合。從1990年加入時行業萌芽，到2010年帶領萬科成為首個千億房企，再到2025年面對495億元虧損，他的退休不僅是個人謝幕，更象征著一個發展模式的終結。當深圳地鐵接過權杖，它要解決的不僅是萬科160億元債務，更是整個行業如何"真正活下去"的命題。在這個意義上，郁亮留下的或許不是解決方案，而是一面映照行業本質的鏡子——在系統性風險面前，任何個人智慧都需轉化為制度韌性才有意義。