租房市場也在變天：長租公寓爆雷，個人房東該注意什么？

長租公寓爆雷潮再襲，個人房東也成了受害者。

杭州“友客”“巢客”連環爆雷，廣州二房東攜押金跑路，成都“宏源偉業”拖欠房租數月。這些案例里，房東們要么收不到租金，要么陷入“中介跑路、租客拒搬”的兩難。更糟的是，租房市場還在變冷，2024年全國重點50城住宅平均租金下跌3.25%，房子越來越難租。

一邊是委托中介的爆雷風險，一邊是自主出租的內卷壓力。《住房租賃條例》實施后，租房市場逐步規范，但個人房東想安穩收租，這些注意事項一定要記牢，別等踩坑才后悔。

爆雷為啥總坑房東？

核心是中介的“高進低出”“長收短付”套路。

中介用高于市場價的租金收房東的房，再以低價轉租給租客。租客被低價吸引，往往一次性年付或半年付；可中介給房東只按月或按季付，把現金流攥在手里。一旦資金鏈斷裂，中介直接跑路，房東收不到房租，租客卻已付了全年租金，矛盾瞬間爆發。

杭州房東周先生就吃了這虧，剛把房子委托給“巢客”3年，對方就口頭解約拒付房租。更無奈的是，租客已年付全款，他既不敢趕人，又拿不到租金，只能走法律途徑維權。

關鍵提醒一：委托中介，3個紅線絕對不能碰

圖省心找中介沒問題，但必須守住底線。

第一，拒絕“高租金誘惑”。如果中介給出的收租價，比周邊同戶型市場價高20%以上，一定要警惕。這大概率是“高進低出”的陷阱，后續資金斷裂風險極高。房東施女士就因發現“巢客”以4200元收房、2800元轉租，及時要求解約才避開坑。

第二，優先選有監管備案的企業。《住房租賃條例》要求租賃企業強制備案，可通過當地住建部門的“租賃監管平臺”查詢資質。2025年上半年全國已查處127家違規企業，沒備案的小中介堅決不合作。

第三，合同要寫清“資金監管”。必須明確租金由第三方監管，或直接走官方監管賬戶，禁止中介代收代付。還要約定逾期付租的解約條款，比如逾期15天可單方解約，且中介需承擔違約責任。

關鍵提醒二：自主出租，避開2個常見誤區

不想找中介的房東，自主出租更要講究方法。

誤區一：為了快速出租隨意簽合同。務必在合同里寫清這幾點：租金支付方式（月付或季付優先）、押金退還條件、房屋維修責任、租客違約責任。尤其是“不得擅自轉租”條款，避免租客變相成為“二房東”。

誤區二：忽視租客背景核查。租房前最好核實租客的工作單位、收入情況，避免租給無穩定收入的人。成都房東老黃就提醒，遇到一次性付大額租金的租客也要留心，可能是被中介套路的受害者，后續容易產生糾紛。

關鍵提醒三：市場變冷，3個技巧安穩收租

面對租金下跌、空置率上升，房東也要學會“自救”。

第一，適度優化房屋性價比。不用大幅降價，可置換新家電、簡單翻新墻面，或提供免費WiFi、保潔服務，這些小投入能提升競爭力。比起一味降價，租客更看重居住體驗。

第二，靈活設定租期。除了傳統年租，可推出季租、半年租選項，適當給長期租客優惠。也能嘗試短租賽道，針對臨時需求群體，減少房屋空置時間。

第三，關注政策紅利。部分城市對合規出租的房東有稅收優惠，可咨詢當地稅務部門。同時按規定完成房屋租賃備案，既能享受政策保護，也能避免后續糾紛。

已踩坑的房東，該如何應對？

首先，保留好所有證據。委托合同、付款記錄、中介溝通記錄都要存好，及時向法院起訴，別被中介的“調解拖延”套路。其次，和租客理性協商。像老黃那樣，與租客達成租金分擔協議，既能減少自己的損失，也能避免沖突升級。

最后想說，租房市場的“野蠻生長”時代已過。

對個人房東而言，與其圖省心冒風險，不如主動掌握主動權。不管是委托中介還是自主出租，守住合規底線、做好風險防控，才能在市場變化中安穩收租。畢竟，穩賺租金的核心，從來都是謹慎避坑，而非盲目跟風。