綠城華東點將，劍橋學霸能否解開上海“地王”方程式？

文/上海進深 嚴明會

上海灘的風云變幻，總是從人的流動開始。

2026年一開年，綠城華東換了掌門——潘思遠接替賴圣場出任區域總經理。

而老將賴圣場則調任綠城生活科技集團總經理，開啟新的賽道。

一進一退之間，不僅是管理者的更迭，更是綠城在關鍵時刻的一次戰略布陣。

綠城對華東，尤其是上海市場，向來是“愛之深，責之切”。

作為一家以產品主義著稱的房企，綠城這幾年在上海可謂豪擲千金，接連拿下了包括浦東北蔡地王、虹口北外灘地王、徐匯濱江地王在內的數個核心地塊。

• 徐匯濱江地王：2024年8月競得，總價48.05億，成交樓面價為13.1萬/㎡?，溢價率30%。

• 浦東北蔡地王：2025年3月競得，總價29.16億，成交樓面價?7.14萬 /㎡，溢價率40%。

• 虹口北外灘地王：2025年7月競得，總價64.72億，成交樓面價12.66萬/㎡，溢價率46.33%。

一年時間內，綠城光是在上海拿“地王”，就花費了142億元。

然而，上海戰場從不缺故事，缺的是在風浪中突圍的“解題思路”。

高昂的土地成本，就像懸在頭頂的達摩克利斯之劍。

以綠城逸廬為例，盡管產品力依舊保持了綠城一貫的高水準，但在市場深度調整期，項目在去化速度與利潤紅線之間，走得并不輕松。

該項目在2025年9月、11月、12月三次開盤，一共推出255套房源，目前網簽79套。

與此同時，高端項目在交付后的運營瑣事，如車位銷售與租賃糾紛等，也間接考驗著這家房企的品牌羽毛。

對于一直追求極致口碑的綠城來說，這些細碎的雜音，正急需更敏銳的市場嗅覺和更具顆粒度的管理手段來化解。

在這個節點上，綠城需要一個既懂產品，又懂怎么在紅海里把豪宅賣出“流量”的人。

潘思遠的到來，可以被視為綠城對華東地區的一次定點支援。

翻看潘思遠的履歷，會發現他是一個典型的“學院派 實戰派”的結合體。

他有著劍橋大學建筑系碩士背景，并擁有超過20年的港資房企經驗，這賦予了他國際化的審美視野和近乎苛刻的品質要求。

在浙江任職期間，他操盤的義烏“鳳起潮鳴”項目至今仍是行業內的現象級案例。

潘思遠在非一線城市完成了約60億元的銷售奇跡，其背后的邏輯是他對“客戶平權”和“街坊定律”理念的深度實踐。

這次接任華東區域總經理，他肩上的任務很明確：

能不能把浙江的成功模式搬到上海？

能否在容錯率極低的“地王”項目中，通過極致的產品創新找到突破口？

同時，華東未來將更側重于重資產攻堅，而浙江則繼續深耕市場、兼顧重資產與代建業務。

潘思遠的任務，就是推動華東重資產和代建業務協同發展。

作為一位“老綠城人”，賴圣場在產品品質管控上的功力毋庸置疑，他主導的上海“潮鳴東方”等項目依然是行業內的品質標桿。

此次調任不是否定，而是應對市場壓力的正常動作。

綠城生活科技集團是綠城在“輕資產”和“服務力”戰略中的關鍵組成部分，也是綠城“好房子”營造的核心競爭力。

當硬件競爭趨于白熱化，服務力正成為綠城穿越周期的第二道防線。

可以說，綠城華東換帥既是應對壓力，也是戰略布局。

潘思遠能否用在浙江市場驗證過的模式，幫上海高端項目順利去化，破解高價地困局，將直接影響綠城在長三角的市場競爭力。

對于市場來說，華東戰區的新故事才剛剛開始。