URI城市租住年終盤點 | 2025中國住房租賃行業(yè)發(fā)展?金融篇

“十四五”期間，我國的住房租賃金融支持體系基本形成，涵蓋中央財政補助、信貸服務、保障性住房再貸款、專項債收儲、不動產(chǎn)私募基金試點及公募REIT等多種工具。政策在資金端取得關鍵進展，形成以“REITs擴圍打通退出通道、專項債探索項目收購、再貸款提供低成本資金”為支柱的金融支持新架構(gòu)。特別是將市場化租賃住房明確納入REIT發(fā)行范圍，顯著增強了對社會長期資本的吸引力，逐步構(gòu)建起“投、建、管、退”的可持續(xù)商業(yè)模式閉環(huán)。

就在1月12日，URI城市租住學會受邀舉辦了首場《保租房REITs專項培訓》，聚焦行業(yè)實操案例解析與市場全景研判，以非公開內(nèi)容為核心亮點，為參訓者帶來專業(yè)深度賦能。培訓深度拆解典型項目運作邏輯，并結(jié)合當前市場擴容趨勢與資產(chǎn)盤活需求展開分享，內(nèi)容兼具專業(yè)性與落地性。全場干貨密集、針對性極強，有效打通了理論與實踐的銜接壁壘，為相關業(yè)務開展提供了關鍵指引，整體滿意度與專業(yè)認可度頗高，實現(xiàn)了首場培訓的圓滿開局。

圖：培訓現(xiàn)場及部分課件內(nèi)容展示

（注：培訓及深度咨詢需有償 詳情請后臺咨詢）

本期，URI將全面復盤2025年度行業(yè)金融市場的表現(xiàn)，并結(jié)合部分培訓精華，進行獨家盤點與深度解讀分析，旨在為行業(yè)參與者提供決策參考與市場風向標。

01

REIT+專項債+再貸款

住房租賃金融“新三角”全面成型

2025年，多部委相繼出臺政策，共同推動保租房REITs市場擴容與深化，構(gòu)建住房租賃金融“新三角”。

央行政策聚焦資金支持與工具落地。在《貨幣政策執(zhí)行報告》提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，意味著更多符合條件的項目能夠獲得政策資金的支持，收購的房源類型或從住宅擴展到商業(yè)、辦公等非住宅類房產(chǎn)，有助于盤活市場存量資源，提出下一階段將著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效。

證監(jiān)會從資本市場層面提供支持。證監(jiān)會明確表示要“持續(xù)推進基礎設施不動產(chǎn)信托投資基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行”，同時穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)支持證券，持續(xù)推動公司債券市場創(chuàng)新。這意味著保租房REITs作為重要的資產(chǎn)證券化工具，將在資本市場中獲得持續(xù)的制度支持與推廣。12月末出臺《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場需求發(fā)展有關工作的通知》中，首次明確支持和部署商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)展，意味著C-REIT有望進入規(guī)模化發(fā)展期，尤其商業(yè)不動產(chǎn)REITs更是迎來風口。

國家發(fā)展改革委著力拓展資產(chǎn)范圍與申報路徑。政策核心在于“拓范圍”與“促擴募”：一方面，通過新版行業(yè)清單將市場化租賃住房、商業(yè)辦公設施等全面納入REITs發(fā)行范圍，顯著拓寬了資產(chǎn)準入通道；另一方面，鼓勵已上市REITs通過擴募整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持跨區(qū)域運作。

這些舉措從資金端、資產(chǎn)端和市場流動性多維度發(fā)力，旨在盤活更廣泛的存量住房資源，為保租房REITs的長期健康發(fā)展提供了堅實的制度支撐和創(chuàng)新空間。

02

保租房REIT

邁入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動階段

自2024年發(fā)改委“1014號文”之后，REITs常態(tài)化發(fā)行持續(xù)推進。根據(jù)2024年證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，保租房REIT的發(fā)行主要需滿足以下條件：

1. 底層資產(chǎn)要求：項目權(quán)屬清晰，為完整的基礎設施資產(chǎn)，原則上運營時間不低于3年，且已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2. 合規(guī)與市場要求：項目需符合保障性租賃住房的定位與相關管理要求，且處于市場化運營階段。

3. 規(guī)模與分散度要求：首次發(fā)行資產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。如為多個項目打包，原則上來自同一原始權(quán)益人的項目數(shù)量不超過5個。

4. 收益率要求：項目預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

5. 合規(guī)性審查：需依法取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)，并通過地方發(fā)改委與中國證監(jiān)會的審核與注冊。

URI研究顯示：截至2025年12月，我國共有77支基礎設施REITs首發(fā)上市，首發(fā)規(guī)模約1993億元，其中8支為保租房REIT，首發(fā)規(guī)模合計約121億元，發(fā)行規(guī)模占比約6.1%。2025年密集上市5支保租房REITs，市場實現(xiàn)了從“首單破冰”到“批量供給”的跨越。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，2025年發(fā)改委“782號文”進一步加快擴募節(jié)奏。租賃住房REIT以其運營穩(wěn)定的顯著優(yōu)勢得到投資人的青睞，交投活躍。與此同時，擴募進程也在加速推進，其中中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安城投寬庭保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT陸續(xù)擴募獲批準。

URI梳理發(fā)現(xiàn)，目前市場仍有20余單項目實質(zhì)推進中：項目落地城市正在從北上深和蘇州、廈門等沿海重點城市向更多核心城市擴張，包括廣州、杭州、南京、青島以及內(nèi)陸核心城市西安和昆明；參與主體也快速擴容，涵蓋杭州安居、寧波城投等地方國企，以及建信住房、中國建筑等央企。

URI研究總結(jié)：保租房REIT已正式進入“首發(fā)+擴募”并行階段，行業(yè)步入加速擴容的新周期。在2.6億租賃人口的市場基本盤支撐下，疊加保租房項目本身的相對價格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等，保租房項目運營將保持穩(wěn)健，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲備。

未來，市場有望在“首發(fā)”與“擴募”雙輪驅(qū)動下持續(xù)擴張，而在低利率、“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，租賃住房REIT作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)或受持續(xù)青睞。

03

REIT收益表現(xiàn)

運營表現(xiàn)提升 基金收益保持穩(wěn)定

01

運營表現(xiàn)：運營韌性分化顯現(xiàn)，頭部項目持續(xù)滿租引領市場

截止目前最新披露數(shù)據(jù)，8支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，運營穩(wěn)健。部分化趨勢延續(xù)，具體呈現(xiàn)三種態(tài)勢：

一是運營表現(xiàn)持續(xù)領先。中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)延續(xù)近乎滿租狀態(tài)，出租率維持在99.3%，與上一季度持平，體現(xiàn)了其資產(chǎn)在區(qū)位與產(chǎn)品力上的顯著優(yōu)勢。

二是短期波動需予關注。華夏基金華潤有巢REIT與匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的平均出租率較二季度末均出現(xiàn)小幅下滑。盡管幅度不大，但反映了特定項目在市場競爭或運營調(diào)整中面臨的短期壓力。

三是多數(shù)項目穩(wěn)健上行。華夏北京保障房、紅土創(chuàng)新深圳安居、國泰君安城投寬庭等至少4支REITs的平均出租率均攀升至近五個季度的高位，顯示其資產(chǎn)韌性及運營效率的持續(xù)提升。

URI研究看來，出租率數(shù)據(jù)驗證了保租房資產(chǎn)的抗周期特性，但項目間表現(xiàn)的差距也清晰地表明，在相同的市場環(huán)境下，資產(chǎn)的具體區(qū)位、產(chǎn)品定位及運營機構(gòu)的精細化管理水平，正成為決定其表現(xiàn)優(yōu)劣的核心變量。

02

收入表現(xiàn)：財務增長雙輪驅(qū)動，擴募與爬坡共塑盈利格局

截止目前最新披露數(shù)據(jù)，三季度保租房REITs運營業(yè)績穩(wěn)健向好。URI按可比口徑計算：2025年三季度保租房REITs整體收入、凈利潤、可供分配金額同環(huán)比均有所增長，刨除華夏北京保障房REIT擴募帶來的影響，業(yè)績整體亦呈平穩(wěn)態(tài)勢。

1. 基金收入端看：整體增長強勁，龍頭效應明顯

2025年前三季度，7支可比REITs合計基金收入同比增長6.78%，單季同比增長15.05%，環(huán)比增長9.36%，顯示市場整體處于擴張通道。國泰君安城投寬庭保租房REIT收入規(guī)模持續(xù)領先（2025Q3達4731萬元），且同比保持7.39%的穩(wěn)定增長。華夏北京保障房REIT表現(xiàn)最為亮眼，第三季度收入環(huán)比激增50.27%，同比大增79.23%，主要得益于資產(chǎn)擴募成功并入表，顯著提升了整體營收規(guī)模。

2. 盈利端看：多數(shù)實現(xiàn)增長，部分業(yè)績波動

市場合計凈利潤在前三季度同比增長8.79%，第三季度單季增幅達17.06%。國泰君安城投寬庭保租房REIT凈利潤規(guī)模最大（Q3達2204萬元）且增長穩(wěn)健。華夏北京保障房REIT凈利潤同樣因擴募而大幅提升。值得注意的是，招商蛇口與匯添富上海兩只較新上市的REITs凈利潤在第三季度實現(xiàn)高速環(huán)比增長（分別達186.64%和86.34%），顯示其盈利爬坡能力強勁。相比之下，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT前三季度凈利潤同比下滑10.29%，盈利增長面臨一定壓力。

3. 可供分配金額看：整體穩(wěn)定，支撐分紅能力

作為投資者現(xiàn)金回報的核心來源，市場整體可供分配金額在前三季度同比增長3.82%，第三季度單季同比增長10.46%。華夏北京保障房REIT因資產(chǎn)擴充，可供分配金額同比大幅增長64.03%，顯著增強了其分紅潛力。中金廈門安居REIT與招商蛇口REIT也保持了兩位數(shù)的季度環(huán)比增長。而國國泰君安投寬庭保租房REIT和紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的可供分配金額同比微降，其分紅水平的可持續(xù)性需保持關注。

保租房REITs表現(xiàn)強勢的背后，離不開城市化進程的加速和人口流動性的雙門檻。

03

URI整理市場具體案例發(fā)行條件和實施路徑：

上述模式與表現(xiàn)，在實踐中已有成熟案例得以驗證。URI以首發(fā)“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT”、首擴募“華夏北京保障房REIT”兩個標桿項目為例，具體展現(xiàn)其發(fā)行條件與實施路徑，供行業(yè)研究者參考：

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT

（首發(fā)上市典范）

作為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房公募REITs試點項目，其首發(fā)流程成為后續(xù)項目的范本。

（一）核心條件滿足：

1. 資產(chǎn)包：包含安居百泉閣等4個位于深圳核心區(qū)的保障性租賃住房項目，權(quán)屬清晰。

2. 運營與現(xiàn)金流：項目運營時間均超過3年，出租率長期穩(wěn)定在97%以上（2024Q3數(shù)據(jù)），產(chǎn)生了持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

3. 資產(chǎn)規(guī)模：首次發(fā)行資產(chǎn)評估凈值約11.58億元，符合“原則上不低于10億元”的監(jiān)管要求。

4. 收益率：項目預計凈現(xiàn)金流分派率（年化）超過4%，滿足不低于3.8%的要求。

（二）具體落地流程：

1. 第一步：內(nèi)部重組與資產(chǎn)剝離（約3-6個月）：原始權(quán)益人（深圳人才安居集團）將分散的物業(yè)資產(chǎn)通過劃轉(zhuǎn)、出資等方式，整合至一家專為發(fā)行REITs設立的項目公司，實現(xiàn)風險隔離。

2. 第二步：省級發(fā)改委初審推薦（約1-2個月）：準備全套申報材料，經(jīng)深圳市發(fā)改委審核后，報送至國家發(fā)改委。發(fā)改委重點審核項目合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量及宏觀政策符合度。

3. 第三步：證監(jiān)會與交易所審核問詢（約2-3個月）：獲得國家發(fā)改委推薦后，向證監(jiān)會提交申請，同時向上交所提交上市申請。期間會經(jīng)歷多輪反饋與問詢，重點核查法律、運營、評估細節(jié)。

4. 第四步：證監(jiān)會注冊與交易所審議：通過審核后，獲得證監(jiān)會注冊批復及交易所上市無異議函。

5. 第五步：發(fā)行與定價（約2-3周）：啟動路演，向網(wǎng)下及公眾投資者詢價，最終確定基金份額發(fā)行價格，并進行配售。

6. 第六步：基金設立與上市：募集資金到位，基金正式成立，并在上交所掛牌上市交易。

華夏北京保障房REIT

（擴募并購典范）

該REIT于2023年首發(fā)上市，在2025年成功完成擴募，是“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的標桿。特征：客群由政府指定。

（一）擴募核心條件：

1. 首發(fā)REIT運營穩(wěn)健：原REIT（持有文龍家園、熙悅尚郡）運營滿一年，信息披露合規(guī)，業(yè)績穩(wěn)定。

2. 新購入資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)：本次擴募擬購入的朗悅嘉園等4個新項目，同樣為保障性租賃住房，運營已滿3年，出租率良好（新項目在2025Q2出租率已達91.6%-97.0%）。

3. 符合原始權(quán)益人要求：新資產(chǎn)同樣來源于原始權(quán)益人（北京保障房中心有限公司）或其關聯(lián)方，有利于整合管理。

4. 有利于現(xiàn)有份額持有人：擴募行為能降低整體資產(chǎn)風險，預計提升基金整體分派率，符合持有人利益。

（二）具體擴募流程：

1. 第一步：董事會決議與公告：基金管理人（華夏基金）協(xié)同原始權(quán)益人篩選資產(chǎn)，經(jīng)內(nèi)部決策后，發(fā)布擬擴募并購入資產(chǎn)的公告。

2. 第二步：監(jiān)管審核：參照首發(fā)流程，但更為高效。向交易所提交擴募申請，交易所進行審核問詢。此案例中，從公告到獲證監(jiān)會注冊批復，歷時約4個月。

3. 第三步：擴募份額發(fā)售：采用向原有份額持有人配售、向市場定向招募等方式發(fā)售新份額，募集資金用于購買新資產(chǎn)。

第四步：資產(chǎn)交割與上市：完成資金募集后，進行新資產(chǎn)的法律交割、過戶。擴募的新基金份額在交易所上市，與原份額合并交易。

04

大宗交易盤點

大宗并購激活資本化新周期

2025年租賃領域發(fā)生的大宗收并購交易，集中呈現(xiàn)“主體多元、標的聚焦、模式閉環(huán)”的特征，折射出租賃住房市場正從“資產(chǎn)盤活”向“資本化運營”的深層轉(zhuǎn)型。

從參與主體看，種類豐富，包括地方國企（福州安住發(fā)展等）、險資（友邦保險等）、私募資本（鼎暉投資等）以及合資平臺（自如與景順聯(lián)合成立星耀如景平臺）；從成交標的選擇看，大宗交易聚焦“核心城市+高需求韌性”區(qū)域，且資產(chǎn)類型覆蓋“存量轉(zhuǎn)化-成熟運營-新建規(guī)劃”全周期，有效對沖租賃市場波動風險。

典型的四宗交易構(gòu)建了差異化的“投融管退”閉環(huán)：福州安住采用“直接收購+改造入市”模式，通過國企資金池承接存量房源，后續(xù)依托運營實現(xiàn)穩(wěn)定租金回報；友邦通過參股Pre-REITs基金實現(xiàn)“間接收購+資產(chǎn)孵化”，未來計劃推動公募REITs上市，打通“收購-運營-證券化退出”路徑；鼎暉則以“商改租”合規(guī)化路徑突破實現(xiàn)價值提升，增強金融屬性，未來可打通REITs、ABS等多元退出路徑；自如與景順的“資管平臺+項目投建”模式，以合資公司為載體整合運營與資本資源，屬于“專業(yè)運營驅(qū)動型”拓展...

05

未來展望

私募REIT創(chuàng)新提速 公募REIT擴募浪潮延續(xù)

URI認為，未來在政策引導與監(jiān)管規(guī)范下，私募REITs將持續(xù)深化金融創(chuàng)新，持續(xù)為投資人供給優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，撬動更多社會資本參與存量住房盤活與保租房建設進程；例如，2025年9月，建信長租完成2024年7月推出以來的首次擴募，作為市場首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS（亦稱“機構(gòu)間REITs”），其創(chuàng)新意義在于搭建起多層次REITs市場架構(gòu)，為資本市場改革創(chuàng)新注入全新動力。而公募REITs則在782號文、發(fā)行范圍類型擴容等政策紅利加持下，延續(xù)“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展態(tài)勢，且在擴募與布局中總結(jié)三大鮮明特征：

一是存量擴募為主，頭部企業(yè)積極打造區(qū)域資產(chǎn)整合平臺，例如上海城投寬庭REIT將募集資金用于收購“馨伴寓項目”、廈門安居REIT承接全市優(yōu)質(zhì)租賃住房項目，通過存量資產(chǎn)的集約化運作提升資產(chǎn)價值與運營效率；

二是跨區(qū)域布局加速，上市REITs平臺將突破地域限制，以杭州安居為代表的企業(yè)正積極尋求上海、北京等長三角城市的優(yōu)質(zhì)租賃住房項目，構(gòu)建全國性資產(chǎn)矩陣；

三是參與主體多元協(xié)同，房企、國企、專業(yè)運營機構(gòu)各展所長，不過隨著行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，相關政策可能逐步收口，市場主體需提前明確客群界定、資產(chǎn)準入標準等核心問題，以契合監(jiān)管要求。

最后，URI城市租住據(jù)當前20余單項目實質(zhì)推進情況預測：2026年保租房REITs或新增上市8-10只，這將推動租住市場加速從“民生保障”單一路徑，向“金融賦能+品質(zhì)居住”雙軌升級的新階段再次邁進，使其成為低利率環(huán)境下資本市場的重要價值賽道。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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