中國房價“觸底”何時到來？丁祖昱與馬光遠說法基本一致，可能？

一般說來，二手房價格最能反映市場的真實狀況。

根據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月份，全國百城二手房住宅平均價格為13016元/平米，同比下降8.36%，連續(xù)下跌44個月。反映到賬面上就是，只要你手中持有房子，相當于每個月都在自動扣款。

大家可以做一個對比，中指院發(fā)布的2021年8月份百城二手房均價是16011元/平米，差不多跌了3000元/平米，均價跌幅近20%。由于這是均價，很多房子的實際跌幅是遠超均價的。

值得一提的是，雖然跌幅這么大，有的甚至把房子賣了還不足以償還銀行的按揭，但懊惱的是，直到現(xiàn)在似乎還沒有看到實質性的止跌跡象。

但我們也知道，所謂“物極必反，否極泰來”，一波房價上漲不可能沒有頂，同樣的道理，房價下跌也不可能沒有底。那么，中國房價何時能“觸底”呢？對此，丁祖昱與馬光遠日前的說法基本一致！下面來看看他們的理由靠譜嗎？

獨立經濟學家馬光遠說，“2026年，很可能是房地產見底的一年”，他的原話是：

房地產的各項指標，無論是成交的下滑，還是房地產開發(fā)投資的下滑，還是新房開工的下滑，包括房價的下跌，本身來看，我們認為底部已經非常接近了。如果沒有了房地產，這么巨大的一個風險，如果房地產見底的話，中國經濟在2026年總體來講，應該說會有一個不錯的表現(xiàn)。

翻譯成白話是，一方面，他通過研究房地產歷史的各項指標推演，覺得市場快接近底部了，相關指標不可能再有大的下降；另一方面，從風險和經濟發(fā)展角度看，我們需要房地產企穩(wěn)回升。

無獨有偶，克而瑞集團聯(lián)席董事長丁祖昱也發(fā)表了類似看法。在他看來，“我從很多個指標，都認為2026年中國房地產行業(yè)的底部應該確認了”。之所以如此堅信，他提到了以下幾條理由：

1.動態(tài)的供求關系逐步向好；
2.短中長期庫存的信號，短期庫存已經停止增長，7.5億（平米）就是最高點，不可能再高；
3.好房子，要提升住房品質，會創(chuàng)造更大的需求。按照住建部給出好房子的標準，6層要有電梯，層高超過3米，目前住上好房子的比例不到5%；
4.房價調整的幅度已經超過國際水平，不要想著房價還要再跌，現(xiàn)在已經是地板價了。
5.比國際新開工規(guī)模掉得更多；
6.租賃回報率已遠遠超過存款利率了，在北、上、南京等城市很多超過3%回報率的板塊已經出現(xiàn)“新投資者”，他們在買進二手房。
7.地價和二手房房價的關系，已出現(xiàn)倒掛。
8.從去年11月、12月開始，在成交量企穩(wěn)的基礎上，二手房掛牌量在開始減少，降幅達到10%以上。

以上丁祖昱提到四個關鍵點，我理解一下：

一是說庫存7.5億平米是個底，應該是與2015年樓市去庫存的高峰相比，那個時候最高也到7.5億平米，這意味著什么呢？一方面是市場自然調節(jié)，到這個位置也差不多了；另一方面，樓市庫存到這個位置，相信管理層也不會讓繼續(xù)增長下去了，會采取措施。

二是有投資者在抄底。說白了，就是有的房子已經跌出性價比了，買房收租金比存銀行強，那些先知先覺的資金已經開始有動作了。這個應該是事實，筆者身邊確實出現(xiàn)了這樣的情況，像一些核心區(qū)域，原本6-7萬一平米的房子，現(xiàn)在只有4萬左右，手上有資金的人確實有抄底，反映在數(shù)據(jù)上即是，最近一個月的二手房成交量環(huán)比明顯在上升。

三是雖然目前的地價相比高峰期降了不少，但二手房與地價的差距如此之小也明顯不正常。畢竟土地價格下行的空間有限，加上建安成本、管理成本等擺在那里，新建的房子也不可能便宜到哪里去。而且很多地方已經都現(xiàn)房銷售了，資金成本又擺在那里，怎么可能長期下行呢？明顯是短期行為，市場回歸正常后還得恢復正常銷售秩序。

四是由于我們住房發(fā)展速度快，從1998年深化住房商品化改革的20來年時間里，就完成了大部分城鎮(zhèn)化所需要的房子，但這些房子建造速度快，品質和功能大都稱不上好房子，大部分都需要改善。有人算過一筆賬，僅每年房子5%的折舊算，一年也能創(chuàng)造4億平米的改善需求，加上年輕人的剛性購房，每年都還有9億平米的住房需求。只要市場企穩(wěn)，預期改變，消化7.5億平米的庫存也不是多大事。

可以看出，雖然馬光遠沒有像丁祖昱一樣說具體指標，但他們都說根據(jù)指標得出了結論，那就是判斷房地產、房價的底部在2026年出現(xiàn)，可以說，說法出奇的一致。那么，兩位業(yè)內專家的說法可能實現(xiàn)嗎？在此，我也談兩點看法：

一是樓市企穩(wěn)恢復要看供需。看決心有多大，比如在土地供應這個環(huán)節(jié)，是不是能真正勒緊褲腰帶，不賣地，或者是盡量少賣地，一心一意去樓市庫存，讓樓市庫存降到合理水平線。從現(xiàn)實來看，很多城市土地供應確實在銳減，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全國300城的宅地供應面積比2024年減少了26%。如果2026年土地供應在此基礎上繼續(xù)明顯下降，那么樓市供需天平就會發(fā)生扭轉。

二是樓市購買力要看貨幣資金傳導力度。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年末，貨幣供應M2同比增長8.5%，今年比去年增加了27萬億。實際上，若看一下M2的增速會發(fā)現(xiàn)，今年1月份的時候M2增速才7%，到年末增速就到8.5%了，印鈔明顯有加速跡象。這么多增量資金，稀釋的是口袋里的購買力，加上存款利率還有繼續(xù)下降趨勢，勢必引導存款資金溢出來，天量的資金將走向何處呢？基于此，我們先看到的是貴金屬以及大宗商品價格已開始大漲，難道只流向股市？跌了這么多的樓市就不能分一杯羹？

當然，從技術的角度看，凡事都應相對理性看待，不輕言漲跌，一定要等到相應的指標出現(xiàn)才會動手。我比較認同重陽投資董事長兼首席經濟學家王慶在日前某研討會的一個觀點：樓市“量先見底，價再見底”，基于這個邏輯：

如果你所在城市幾年的成交量比去年同期高了，說明去年就是“量底”，反之，“量底”就得再等等，“價底”也得延后。從開年緊鑼密鼓的房地產政策，以及深圳、上海、北京等大城市市場熱度看，我有一種預感，有的城市某些板塊的房子價格底或逐步出現(xiàn)了。當然，更多的城市還在等政策，等股市的資金流出，等物價的傳導。還沒發(fā)生的事情，我在這里就不妄言了，一切交給時間。