購房個稅可退、增值稅下調，買房立減數萬稅費，能激活樓市嗎？

三部委聯合發布公告，明確置換住房個人所得稅優惠政策將延續至2027年12月31日。此項政策最初于2022年10月推出，后經首次延續至2025年底，此次為第二次延續，覆蓋2026年1月1日至2027年12月31日期間。

政策核心內容圍繞“賣舊買新”個人所得稅退稅展開。出售自有住房后12個月內重新購房的納稅人，可申請退還全部或部分已繳納的個人所得稅。

能省多少錢呢？我們來舉一個例子。

假設老王今年準備置換房產，以150萬元的價格賣掉了現在住的一室一廳房子，想買一套250萬元的兩室一廳房子，由于現在住的房子是兩年多前剛買入的，所以要交個人所得稅，按照1%的稅率計算為1.5萬元（150萬*1%）。

個稅退還的政策延續后，只要新房子是在老房子賣掉后一年內買入的，那么已經繳納的1.5萬元個人所得稅可以全額退還。當然，賣掉后超過一年才置換，無法享受退稅政策。

在個人所得稅優惠政策延續的同時，與住房交易相關的增值稅政策也迎來調整。今年新實施的增值稅法取消了小規模納稅人5%征收率，僅保留3%征收率。

此前，出售持有不滿兩年的住房需以成交全額為基數按5%繳納增值稅；自2026年1月1日起，該稅率將降至3%。

繼續上面的例子，如果老王看上的那套250萬元的兩室一廳距離上次交易不足兩年，需要繳納增值稅。按照之前5%的征收率需要交11.9萬元增值稅，按照新法中規定的3%的征收率對應7.3萬元增值稅，節約4.6萬元。

買房的另一項稅收——契稅，早在前年便有所調整。此前，購買第二套住房且面積超過140平方米的契稅稅率為2%；自2024年12月起，此類情形統一按1%征收。所以老王買入250萬元的房產，需要繳納的契稅從5萬元降至2.5萬元，少支付一半的契稅。

綜合前述稅種優惠，在2026年1月1日后完成“賣150萬元舊房、買250萬元新房”操作的納稅人，理論上可節省個人所得稅1.5萬元、增值稅4.6萬元、契稅2.5萬元，總計8.6萬元。

算是省了不少錢，那么能否激發大家買房的欲望呢？在我看來，此類稅收優惠對樓市整體影響有限，原因有二。

首先，購房者面臨的核心障礙并非稅費，而是首付及持續還款能力。如同房貸利率下調雖能減少利息支出，但本金壓力未減，對資金不足的購房者而言，數萬元稅費優惠難以解決根本問題。

其次，“買漲不買跌”的心理慣性持續作用。房產作為家庭最大宗支出，購房者普遍擔憂“買貴風險”，尤其在房價下行周期，非剛性需求群體更傾向持幣觀望，寧可選擇小面積住房或租房過渡，也不愿承擔“高位接盤”風險。

因此，相較于交易成本的微幅下降，房價企穩對購房信心的提振作用更為顯著。唯有當市場形成“房價觸底反彈”的明確預期，潛在買家才會出手、市場活躍度才能起來。

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