潘石屹預判應驗！若無意外，未來3年，樓市或迎來“3大走向”

還記得當年潘石屹低調甩掉自己名下幾乎所有的寫字樓資產，差不多400多億。

那時候網(wǎng)上一片嘲諷說他膽小、割肉、沒眼光。

可現(xiàn)在回頭一看，人家這哪兒是賣虧了？分明是“提前交卷”躲過了大風浪。

而你我呢？

還抱著房子坐在原地，等東風再來，結果等來的卻是一陣陣涼風，吹得心里發(fā)冷。

01

潘石屹預判應驗？

當年在一檔專訪中，當被問到“為什么別的企業(yè)都在做大沖銷售額，你卻要賣掉賣掉400多億的物業(yè)，走一條完全相反的路時”，

潘石屹的回答很干脆：因為對市場和未來風險的判斷不一樣。

他解釋說，2008年前后，只要不違規(guī)，房地產上漲空間大、機會多，幾乎沒什么風險。

但到了2018年，情況就不一樣了。很多企業(yè)借的是美元債，賺的卻是人民幣——只要匯率一波動，風險就來了。

后來事實也證明了這一點，比如恒大美元債暴雷……不少千億級別房企的境外債務接連出問題。說白了，匯率差，成了壓垮很多公司的最后一根稻草。

而且潘石屹能提前聞到風險味，還有一個關鍵邏輯：他覺得2018年風險已經(jīng)不小，所以從2016年開始，就不再拿地了。

他如何判斷這個風險？總結下來，用了兩個常識：

①供需平不平衡，

②回報率合不合理。

當年銀行貸款利率基本上是4.9%，但租金回報率卻只有約1%。他說：“這很不正常，肯定持續(xù)不下去?！?/p>

不過那候沒什么人認同他的分析，反而很多房企拼命借錢、擴張規(guī)模，甚至有頭部企業(yè)喊出“沖向萬億”的口號。

現(xiàn)在回頭看，不得不佩服他的眼光和決斷。

02

未來會怎么走？

可以肯定，過去那種瘋漲的局面不會再重演，但如果你也能像潘石屹那樣，抓住行業(yè)變化的關鍵信號，一樣可以提前看到風向。

從大趨勢看，未來三年可能會朝這三個方向走：

第一，小心斷供帶來的房價波動，這個不可忽視

買房貸款是常規(guī)情況，但你知道嗎，其實還有不少人可能是經(jīng)營貸入市，比如第一財經(jīng)就統(tǒng)計，2020年-2021年，是經(jīng)營貸進入樓市的高峰期。

那時候房貸利率高，有的人就用更低利率的經(jīng)營貸進場，然后等房價漲了再出貨，以此來賺差價。但有個現(xiàn)實問題：以前房價能漲，這么操作幾乎穩(wěn)賺不賠。

但后來是持續(xù)下行，這種玩法買入就虧，很多人就選擇了硬扛，但更殘酷的是，經(jīng)營貸每三五年就要續(xù)貸，也就是說，那些靠這種資金買房的人未來就不得不面臨兩個選擇：

①續(xù)貸！

②把房子變現(xiàn)償還借貸資金。

可現(xiàn)在來看，顯然這兩條路都不好走。

如果續(xù)貸，銀行會重新評估房子價值。這幾年房價下跌，原來值500萬的房子，現(xiàn)在可能只值300萬，能貸的款也變少，也就是說，續(xù)貸就要補140萬的差價。

如果賣房，現(xiàn)在市場上掛牌激增，很難轉手，就算賣了也可能還不清貸款，有人甚至陷入“賣了房還欠債”的困境。

所以可以預見：如果一個小區(qū)里有多套房面臨續(xù)貸困難，加上收入跟不上，房主可能只能降價賣房。一旦出現(xiàn)這種拋售，整個小區(qū)的房價都可能被拉低。

第二，房子會越來越“分化”

除了城市之間會分化——比如：一二線城市產業(yè)好、人口流入，房價可能戰(zhàn)勝通脹，甚至未來穩(wěn)步上升；但三四線城市人口流出，價格不跌就算不錯。

除此之外，同一個城市里，也會出現(xiàn)分化：

①高層住宅 vs 多層住宅

高樓住宅的設備設施更多，隨著時間的推移，這些設施一旦老化，維護的成本也會越來越高，再加上近年來火災等安全事故頻發(fā)，也讓大家重新考慮高層的弊端，

再加上未來可能有更多低密度住宅上市，這也預示著，以后，可能更多人會“離開高層，選擇多層”。尤其北上廣深核心地段的多層或品質住宅，價值會更穩(wěn)。

②豪宅 vs 普通商品房

雖然這幾年樓市調整，但豪宅的成交情況依舊亮眼，比如上海市某個高端豪宅，均價18.9萬元/㎡，158套豪宅開盤3小時就售罄。足以說明：好房子永遠有市場。

而且，雖然房子的總量夠了，但“質”卻遠遠不夠：很多家庭有兩三套房，但沒一套特別好的。就算兩套都賣了，可能也只換得起一套還過得去的。

而富人的情況不同，他們買豪宅要么自住，要么當資產收藏，很少會掛牌出售。豪宅小區(qū)掛牌量也少，流動性反而沒那么差。

反觀普通商品房，未來可能會越來越難，因為量太大、富人看不上，普通人又不需要那么多。加上房產稅可能推進、保障房分流需求，這類房子未來的升值空間可能很有限。

第三，拆改力度可能加大。

土地供應降速以后，市場的新房增量也在減少，但也不得不說，目前的庫存壓力仍然不小。比如新房待售面積已經(jīng)接近7.5億㎡，比上一輪“去庫存”之前還高。

怎么消化這些庫存，是目前最急的問題。

上一輪（2015-2018）靠的是“棚改拆遷”，效果很明顯。但這一輪經(jīng)濟環(huán)境、企業(yè)債務壓力都不同了。光靠降利率、降首付、降價，效果也很有限。

畢竟這幾年內在因素侵襲下，有需要的人兜里錢不多。

所以，估計最后還是得靠拆遷改造，而且力度可能比以前更大。比如現(xiàn)在推進的舊改、城中村改造、成片聯(lián)動改造，說白了就是：能拆就拆，能改就改。

只是現(xiàn)在的補償方式跟過去有所不同，以前是直接補錢，現(xiàn)在主流方式是房票安置——

就是給你一張房票，讓你直接去指定的市場上買待售的新房。

不過有一點必須清楚，補的這類房子一般是正規(guī)商品房，不是傳統(tǒng)的安置房。換句話說，以后說不定這批人，會成為這一輪樓市調整中更受益的人。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡，侵刪）