房地產(chǎn)市場對我們的經(jīng)濟已經(jīng)沒那么重要了？

現(xiàn)在好多人都在傳，房地產(chǎn)市場對我們的經(jīng)濟已經(jīng)沒那么重要了，甚至還有人說制定宏觀政策時該直接放棄房地產(chǎn)，房價就隨它去吧。那手里有房子的人，尤其是貸款買房的，又該怎么辦呢？

今年一開年，《求是》雜志就發(fā)了一篇重磅文章，標(biāo)題說得明明白白，就是要改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

這篇文章直接駁斥了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟里沒那么重要的錯誤論調(diào)，還明確表態(tài)，房地產(chǎn)仍是支撐我們國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

文章開頭不繞彎子，直接點出當(dāng)下的實際情況。

首先，房企過去那套玩法已經(jīng)行不通了，而且住房總量真的夠多了。

看2024年底的數(shù)據(jù)就知道，我國人均住房建筑面積已達(dá)38㎡，說白了，一個三口之家平均能住上100多平的房子，戶均也有1.1套房，居者有其屋的目標(biāo)差不多已經(jīng)實現(xiàn)。

當(dāng)然，剛進(jìn)城的新市民、常年在外打拼的年輕人，在城里的住房還有缺口，但這部分需求得靠保障房或保租房來解決。

再就是，以前那種借錢拿地、再貸款建房賣房的房地產(chǎn)模式，已經(jīng)走到頭了。曾經(jīng)的頭部房企欠了一大堆債，現(xiàn)在根本還不上，銀行放出去的貸款里，30%都和房地產(chǎn)有關(guān)，再繼續(xù)加杠桿，金融風(fēng)險就太大了。

更頭疼的是，以前地方財政近四成的收入都和房地產(chǎn)掛鉤，房地產(chǎn)市場不行了，地方財政也受到了很大影響。

最后是房價相關(guān)的問題，拿我們的住房租金回報率和歐美日對比就很清楚。北京、上海租金回報率也就1%~2%，但紐約、倫敦、東京這些國外大城市，能達(dá)到3%~5%，這么看，買房還不如租房劃算。

不過文章接下來反駁了最近很火的錯誤觀點——房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟不重要。

其實這個說法，比認(rèn)為房價還能大漲更離譜。衣食住行是人類四大基本需求，住還是花費巨大的剛需支柱，放眼全世界，房地產(chǎn)都是排前三的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

英國、美國、德國、日本這些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)行業(yè)每年創(chuàng)造的價值，都占經(jīng)濟總量的10%以上，要是把鋼筋水泥、家電、家具等上下游幾十個行業(yè)都算進(jìn)來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈幾乎是所有主要經(jīng)濟體里規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)集群。

更關(guān)鍵的是，我們國家有特殊情況，比任何國家在短時間內(nèi)都更離不開房地產(chǎn)，因為我國有3億農(nóng)民工，其中至少1/3都靠房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)謀生。他們不光要靠這份工作養(yǎng)活自己，還得給農(nóng)村老家的父母和孩子寄錢，這份收入直接關(guān)系千萬農(nóng)村家庭的基本生活。

還有個容易被忽略的點，別看戶均有1.1套房，里面好多都是又?jǐn)D又窄、住著不舒服的超高層住宅和老房子。我們不用跟地廣人稀的歐美比，就算和人口密度比我們還高的日本比，都還有差距。就說東京，30%左右的人都住著獨門獨戶的一戶建。

歐美日韓這些國家，現(xiàn)在每年還在大量建新房，過去20年，這些國家平均每1000人就有8~10套房的需求，這說明國內(nèi)拆舊房建新房的潛力很大。

而我國去年這個數(shù)字掉到了3.7套，說明近年房地產(chǎn)新開工量太少，核心原因是房企負(fù)債高、庫存大，疊加市場短期不穩(wěn)定，但長遠(yuǎn)來看，這個行業(yè)仍有不小增長空間。

還有個局面得說，別看人均住房建筑面積有38㎡，但分布特別不均。40%的家庭人均住房面積不到30㎡，還有7%的家庭人均連20㎡都不到，而且這還是建筑面積。

光是解決這些困難家庭的住房改善問題，每年就需要7億平米的住房更新，這絕對是個龐大的市場。

針對當(dāng)下情況，這篇文章從宏觀層面給出三個解決辦法。

第一個，改變以往穩(wěn)房地產(chǎn)政策緩慢推進(jìn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，明確要保持政策力度，出臺的政策不僅要符合預(yù)期，還得一次性給到位，不能像擠牙膏一樣一點一點放，避免出現(xiàn)市場等政策、政策等市場的尷尬。

第二個，做好供給端管理，核心是控制新增住房數(shù)量，消化現(xiàn)有存量房，在此基礎(chǔ)上加快優(yōu)質(zhì)住房建設(shè)。

第三個，加強信息發(fā)布和輿論引導(dǎo)，核心是實事求是，既不能無腦吹捧房地產(chǎn)，也不能故意唱衰，要及時透明公布市場數(shù)據(jù)和政策信息，引導(dǎo)市場形成穩(wěn)定理性的預(yù)期。

其實，從普通人角度看，北京、上海租金回報率只有1%~2%，不光比紐約、倫敦、東京低很多，更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在上海買房商貸利率要3%，這么算下來，租房確實比買房劃算太多。

要解決這個問題，摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事邢自強先生最近提出的觀點特別可行，就是先選部分城市搞貼息試點，幫購房者減輕負(fù)擔(dān)。

比如用財政或其他方式，給買房人補貼1個百分點甚至更多的房貸利息，讓租金回報率貼近房貸利率，更多人就會傾向于買房。

這種給購房者貼息的方式，在全球很多國家和地區(qū)都用過，是房地產(chǎn)市場調(diào)整期常見的需求端刺激工具，能實實在在減輕購房者還貸壓力，還貸壓力小了，房價整體也更容易止跌企穩(wěn)。