東京23區(qū)房租占收入4成，房產(chǎn)投資該沖還是等

最近幾年，東京的房地產(chǎn)市場可謂“熱度不減”。新建和二手房公寓價格一個勁往上走，就連非黃金地段，售價超1億日元的“億級日元公寓”都不罕見，2025年上半年的公寓均價比起10年前更是漲了六成多。

可與此同時，可開發(fā)的土地卻越來越少，開發(fā)商拿地成本也跟著飆升。這種房價高燒的態(tài)勢，很快就蔓延到了公寓租金領域，讓在東京打拼的工薪家庭倍感壓力，還引發(fā)了大家對新通脹因素的擔憂。

在東京23區(qū)，家庭公寓租金占可支配收入的比例都突破40%了，想在市中心找套價格合適的出租房，真是越來越難。原本以為租金是筆穩(wěn)當支出，現(xiàn)在卻成了新的經(jīng)濟負擔來源。

租金上漲的壓力，普通家庭最有體會。一對二十多歲的小夫妻，在東京租了間一居室，一年前剛結婚，每月10萬日元的房租得兩人平攤。

他們坦言：“要是以后有了孩子，想換套大一點的房子，在東京這種高租金的地方根本扛不住。”所以他們已經(jīng)在琢磨，要不要干脆搬到農(nóng)村去。其實有這種想法的家庭不在少數(shù)，持續(xù)走高的租金，正在悄悄改變大家的居住選擇。

說起來，東京租金的漲幅確實打破了長期的穩(wěn)定。日本總務省的消費者物價指數(shù)顯示，預計2025年12月東京各區(qū)的“民營租金”會同比漲2.0%，這可是自1994年2月以來，時隔31年首次漲到2%。

不過，從全國范圍的宏觀數(shù)據(jù)來看，暫時還沒顯現(xiàn)出明顯影響。比如租住民營房產(chǎn)的兩人及以上工薪家庭，租金占可支配收入的比例（12個月移動平均值），2000年代以來一直穩(wěn)定在17%左右，最近還降到了15%上下。

全國層面的租金負擔減輕，主要是因為勞動力短缺推高了工資，而且工資上漲比租金早一步。但這種宏觀趨勢，掩蓋不了核心區(qū)域的壓力。要是把目光對準近期在東京找房的人，情況就完全不一樣了。

房地產(chǎn)信息公司At Home數(shù)據(jù)顯示，東京23區(qū)50-70平方米的公寓，平均租金同比漲了約10%。更值得警惕的是，以東京23區(qū)兩人及以上工作家庭的可支配收入為標準，實際租金占比（12個月移動平均值）在2013年11月就達到了45.5%；過去十年大概在35%-40%之間徘徊，從2013年初開始就一直在穩(wěn)步上升。

要知道，行業(yè)里公認的租金占收入的合理比例是25%-30%，新住戶租金高點還好說，但要是超過40%成了常態(tài)，在東京租房就真的越來越難了。

想搞清楚租金為啥漲，核心原因就是公寓售價飆升。而房價漲，一方面是因為很多家庭放棄買房、選擇長期租房，推高了租賃需求；另一方面，建筑材料和勞動力成本漲了，房東的維修等維護成本也跟著增加，這些都會轉嫁到租金里。另外，投資性房產(chǎn)的貸款利率上升，也給租金上漲添了把力。

有意思的是，租金上漲還慢慢成了日本新的通脹主力。之前日本物價上漲，主要是因為日元疲軟、資源價格高，食品和能源是主要推手。

但最近物價漲速慢下來了，大米價格漲勢也緩了，加上臨時汽油稅取消、政府補貼電費燃氣費，物價整體趨于穩(wěn)定。這時候，原本穩(wěn)定的租金就接過了通脹的“接力棒”，成了影響物價的新變量。此外，雖然房貸還款負擔加重不算在消費者價格里，但利率上升讓買房的家庭壓力也不小。

住房是衣食住行的基本需求，成本越來越高很容易讓大家不滿。為了緩解這個問題，東京正在推進經(jīng)濟適用房項目，計劃提供比市場價低20%左右的房源，重點面向有孩子的家庭，從2014財年開始分階段供應約300套。

同時，相關部門也在想辦法遏制投機行為：高市早苗內(nèi)閣的外國人政策專家會議在討論是否限制外國人購買不動產(chǎn)；針對“買新建公寓馬上高價轉賣”的短期交易，批評聲很多，國土交通省打算和行業(yè)團體合作管控，從源頭穩(wěn)定市場。

而從房產(chǎn)投資的角度來看，當前的市場態(tài)勢也帶來了不少影響。對早期入場的投資者來說，之前日元匯率低的時候買房，既能享受房價上漲的收益，又能拿到穩(wěn)定的租金回報，不少人已經(jīng)收回了購房成本。

但對現(xiàn)在想入場的投資者來說，就需要精細部署：一方面，東京核心區(qū)租金持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)房源的出租收益相對穩(wěn)定，仍有一定吸引力；但另一方面，土地稀缺推高了拿地和建設成本，開發(fā)商開始轉向薄利多銷策略，高價房源占比下降，而且如果政府后續(xù)出臺限制投機、調(diào)整利率等政策，可能會影響市場穩(wěn)定性。

另外，東京偏遠地區(qū)和核心區(qū)的市場分化明顯，偏遠地區(qū)房價漲幅有限，甚至可能面臨出租困難，要是選錯了地段，很容易踩坑。

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