金地在代建賽道殺出重圍

1月初，蘇州姑蘇區低密住宅地塊代建項目官宣了簽約方。

該項目由于地處蘇州古城環線內核心板塊，兼具區位稀缺性與生活配套成熟度雙重優勢，去年11月地塊掛牌后便引發市場高度關注。最終金地憑借“地庫抬升+四代住宅”的設計方案，計劃將項目打造成古城改善“新標桿”，從而脫穎而出，成功簽約。

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代建領域全面提速

這是金地在蘇州主城區拿下的第3個代建項目。此前其已簽約黃埭青于瀾庭、高鐵新城玖峯匯住宅項目，三個項目的落地也讓金地在蘇州完成了“古城低密+新城剛改”的代建多業態布局。

剛剛過去的2025年，金地上海地區公司總計簽約13個代建項目，分布在上海、蘇州、南通、泰州四個城市。相較于數量增長，更值得關注的是，其代建業務正持續向多元領域拓展，包括首次涉足AMC類代建、純市場化民營企業委托代建，以及多個產業招商運營項目。

實際上，在此前上海松江泗涇鎮城市更新代建項目的招標中，金地也和實力強勁的代建公司相遇過。最終憑借13年深耕積累的板塊洞察，以及年底松江萃嶼原墅項目的產品實現和經營兌現，力壓友商。

拉長時間軸來看，自2012年進入上海松江以來，金地先后開發了百萬方大盤“金地自在城”、“金地豐盛道”等多個代表性項目，其中豐盛道2021年首開，一年內四開四清，1500套房源售空。截至去年底，金地在松江累計開發13個項目，多點開花。

金地豐盛里（左宇攝）

去年三季度以來，上海樓市行情下行，銷售承壓，其再度憑借松江萃嶼原墅項目的產品和經營兌現，體現了對板塊的把握。

為匹配松江方松街道強改善需求，金地內部團隊總圖方案調整了40版，最終推出“四房全朝南+客廳朝南”的戶型設計，營造面寬6.3米、進深6.6米“寬聚方廳”。不僅如此，項目還針對性解決區域老舊小區痛點，配置了全屋新風系統、智能家居控制面板等12項升級配置。

最終，萃嶼首開86套房源，開盤當日去化64%，成交客戶中60%來自項目周邊1.5公里范圍內，有不少是金地老業主復購或推薦。

這種“深耕一個區域、吃透一個板塊”的戰略，讓其在松江積累了市場基礎。

金地萃嶼原墅（吳典攝）

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“比委托方更懂市場，比同行更懂落地”

拆解業務結構來看，金地代建的項目布局呈現多元化：雖住宅代建仍占主導，但產業園、社區商業、長租公寓等非住宅項目占比顯著提升，同時，資本代建業務也在快速拓展，相繼承接了蘇州高鐵新城、泰興紓困項目等4個項目，為基金、信托等金融機構提供全鏈條服務，形成“住宅+產業+資本”的三維布局。

中指研究院數據顯示，2025年前三季度金地代建業務營收同比增長32%，其中長三角地區貢獻了近六成份額，上海、蘇州、杭州三地新增項目占比達49%，其代建項目平均去化率達78%，較行業平均水平高出15個百分點。

為了交出一份高分代建答卷，金地選擇以差異化服務構建護城河，試圖建立一套適配不同類型項目的打法。

金地上海地區公司助理總經理楊曉濤在接受《國際金融報》記者采訪時介紹稱，針對不同類型的合作方，金地的代建業務采取差異化策略。面對地方國企客戶，合作方向以資產保值增值為基礎，助力高效完成民生任務；服務民企客戶時，則聚焦產品溢價空間挖掘與資金周轉效率提升，賦能企業實現經營價值最大化；在紓困項目中，金地的核心競爭力集中體現在債務科學梳理，資產價值重塑以及保交樓工作的高效落地三大關鍵環節。

不同于部分代建公司的“貼牌”模式，楊曉濤說，為避免加盟制帶來的服務品質參差不齊，金地代建的所有項目均由金地團隊承接執行，核心管理人員平均從業年限超8年；同時會根據地塊屬性與委托方訴求量身定制方案，例如蘇州姑蘇區項目強化文化適配性，規劃融入蘇式園林元素的景觀組團；松江泗涇項目則突出新規下的產品快速迭代，在1.2容積率下落地區域內首個別墅抬板項目；產業園項目則會注重產業導入與運營服務，例如青浦區華新東方生命港項目，針對生物醫藥企業的普遍融資需求，在招商階段即與地方政府、市國投基金等舉辦兩場融資路演活動。

在楊曉濤看來，“代建不是簡單的代工，而是價值共創。我們要做的是比委托方更懂市場，比同行更懂落地。”

復盤來看，在代建賽道的激烈角逐中，金地的核心競爭力在于打通了“融資-開發-運營-退出”的全鏈條大資管服務能力，這種端到端的服務體系是很多同行難以復制的。不同于傳統代建僅聚焦施工建設環節，金地的大資管模式覆蓋項目全生命周期。

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打通大資管服務能力

楊曉濤總結了金地代建業務在上海地區公司發展的幾個變化與趨勢，一是聚焦一二線城市；二是多業態布局；三是AI管理應用；四是大資管，包括鏈條的打通以及資源的積累與模式的創新。他說“很多同行能建產業園，但不懂產業生態；能做住宅代建，但不會產業運營。這正是我們的機會所在。”其以青浦區華新東方生命港為例，金地接手后負責招商運營，入住半年后簽約面積即超15000平方米。再如青浦鑫瀧產業園，金地2023年接手時園區空置率達超過50%，團隊用18個月將出租率提升到90%以上。

除了全鏈條服務能力，在楊曉濤看來，金地的混合所有制的結構也是一大優勢：既有國企的合規自律與資源優勢，又具備民企的市場靈敏度與效率優勢；加上近20年代建經驗沉淀的上下游資源與專業團隊，共同構成了“別人做不了、我們做得好”的核心壁壘。

對于代建行業的未來發展，楊曉濤認為2026年是行業的“洗牌分化年”，“規模≠強者，低費率競爭亦不可持續。他認為未來能存活的企業，必然是具備專業能力與差異化優勢的玩家。其預判，代建行業將呈現三大變革趨勢：一是滲透率持續提升，從目前的12%向成熟市場的25%-30%靠攏；二是集中度加速提高，頭部企業市占率有望從當前的35%提升至 50%；三是業態進一步多元，城市更新、產業園區、養老地產等將成為新增長點，預計未來三年這類項目占比將達50%。

變革之下，金地也未雨綢繆提前布局：一方面持續強化直營模式與專業團隊建設，目前不少原開發團隊人員轉入代建團隊，鞏固服務品質優勢；另一方面加速數字化轉型，通過智慧建造、大數據招商等技術提升運營效率；同時擴大資本代建業務規模，計劃新增6-8個不良資產盤活項目，抓住市場機遇。楊曉濤表示：“未來的代建企業，不再是單純的開發商，而是綜合的資產服務商。”

在代建行業從“野蠻生長”走向“專業深耕”的轉型期，金地的突圍之路頗有啟示意義。

它展示另外一條路徑，當競爭進入紅海，除了價格戰之外，企業能做的還有專業能力、運營實力和服務品質。

記者孫婉秋

編輯 張俊才