上海樓市2025：新房價(jià)格5.7%增速領(lǐng)跑，二手房連跌8個月，仍在“以價(jià)換量”

本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

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1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2025年全國房地產(chǎn)市場基本情況及2025年12月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0個百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增長2.8%。

至于房價(jià)方面，12月份，70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，從新房銷售規(guī)模來看，已經(jīng)低于合理改善+拆遷的規(guī)模，意味著市場可能超跌了。不過，在價(jià)格穩(wěn)定方面，依然有著一定的壓力。其中，新房市場庫存去化、同質(zhì)化競爭、降價(jià)出貨的情況還比較明顯；二手房方面，新增掛牌量盡管減少，降價(jià)掛牌意愿下降，但掛牌量還在高位，降價(jià)賣房仍為主旋律。

“一線城市近期二手房價(jià)格跌幅收窄，掛牌量增幅減少，低價(jià)位二手房消化較快，意味著在價(jià)格調(diào)整到位、購房環(huán)境門檻友好的情況下，剛需開始積極入市，有望帶動交易活躍，這也是2026年房價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。”李宇嘉稱。

此外，58安居客研究院院長張波則對記者表示，今年一月市場止跌信號已經(jīng)顯現(xiàn)。近期全國面的政策出臺較為密集，貸款利率下調(diào)、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策直接降低購房門檻，公積金貸款利率和商貸利率都已達(dá)到歷史低點(diǎn)。

“從安居客線上數(shù)據(jù)來看，政策對用戶的拉動作用明顯。例如，用戶從線上瀏覽轉(zhuǎn)向主動咨詢的情況不斷增多，尤其是多子女家庭、新市民等政策重點(diǎn)支持群體的咨詢量增長更為突出，表明市場觀望情緒正逐步緩解，買家議價(jià)空間收窄，市場定價(jià)趨于理性。”

在70城中，上海的新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；而在二手住宅方面，上海房價(jià)環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。

對于后市，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，預(yù)計(jì)計(jì)明年上海新房成交量或繼續(xù)在當(dāng)前水平波動運(yùn)行，但價(jià)格依舊會延續(xù)小幅上行的走勢。

至二手住宅方面，盧文曦認(rèn)為價(jià)格依舊處于下降通道中。他表示，當(dāng)前市場各種消息都在不斷釋放暖意，包括近期二手房市場成交延續(xù)快節(jié)奏，雙休日單日網(wǎng)簽?zāi)芡黄魄祝址繏炫瓶偭吭诓粩嘞陆档龋@些都能給市場帶來更多信心。在政策面和消息面積極向暖的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)房價(jià)跌幅會逐步收窄。

新房價(jià)格領(lǐng)漲全國，2025年同比上漲5.7%

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；二、三線城市分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴(kuò)大0.3個和0.2個百分點(diǎn)。

圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對時(shí)代周報(bào)記者表示，從實(shí)際觀察來看，近期房企認(rèn)為房價(jià)基本上也跌到底部了，同時(shí)購房者試探性希望還價(jià)但價(jià)格調(diào)整幅度已經(jīng)不大了。所以，新房價(jià)格層面總體上進(jìn)入到微妙的博弈階段，這也反過來說明預(yù)期引導(dǎo)作用很關(guān)鍵，將決定了2026年房價(jià)的走勢。

就從城市層面而言，11月份，70個大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市有6個，比上月減少2個；而房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量則有58個，比上月減少1個。

在眾多城市中，上海新房價(jià)格表現(xiàn)無疑是最為搶眼。12月份，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比4.8%，是一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比均雙漲的城市，且兩者漲幅均位列全國第一。值得注意的是，這是上海新房價(jià)格連續(xù)43個月環(huán)比上漲；此外，2025年全年，上海的新房價(jià)格均值亦領(lǐng)漲全國，同比上漲5.7%。

盧文曦指出，上海房價(jià)上漲除了本身城市競爭活力強(qiáng)外，結(jié)構(gòu)性因素不可避免，豪宅價(jià)格上行帶領(lǐng)房價(jià)不斷向上。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海新建商品住宅成交面積46.7萬平方米，環(huán)比增加45.9%。

盧文曦表示，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在12月新建商品住宅成交面積前十榜單中可以看出，市場呈現(xiàn)多頭并進(jìn)格局，但高價(jià)房依舊占據(jù)重要角色。該榜單中，單價(jià)超10萬/平米的樓盤有3個，并且有2個位于榜單前三的位置。從結(jié)構(gòu)上，144平方米以上的大戶型漲幅相對明顯。

年末市場活躍度高，二手房價(jià)格較去年下降2.4%

數(shù)據(jù)顯示，12月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)；二線城市、三線城市環(huán)比均下降0.7%，降幅均擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降7.0%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)；二、三線城市同比均下降6.0%，降幅分別擴(kuò)大0.4個和0.2個百分點(diǎn)。

圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對時(shí)代周報(bào)記者表示，自2025年11月份開始一線城市二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學(xué)區(qū)房購置、認(rèn)為價(jià)格見底后的置業(yè)需求釋放等，都使得交易指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。而這也使得房東的心態(tài)積極調(diào)整，即掛牌價(jià)格有所上漲，這都是非常積極的信號，意味著一線城市二手房房價(jià)企穩(wěn)的跡象最明顯。

就從城市層面而言，12月份，70個大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0。其中，上海二手住宅價(jià)格自今年5月份起環(huán)比連續(xù)8個月出現(xiàn)下降，降幅為0.6%，比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。此外，從全年來看，2025年上海二手住宅價(jià)格同比下降2.4%，降幅為全國第二少，僅高于成都（下降2.2%）。

張波指出，二手房“以價(jià)換量”趨勢沒有改變。據(jù)58安居客研究院監(jiān)測顯示，2025年二手房找房人數(shù)占比月均值達(dá)65.4%，較2024年再升2.8個百分點(diǎn)，其中上海、鄭州等城市找房人數(shù)占比提升尤為顯著，說明市場需求并未消失，而是對價(jià)格敏感性在增強(qiáng)。

另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月上海二手住宅成交2.04萬套，是2025年第4個成交過2萬套的月份。

盧文曦指出，12月份延續(xù)11月交易上的快節(jié)奏。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日更新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會出現(xiàn)網(wǎng)簽過千套的現(xiàn)象，市場活躍度相當(dāng)高。基于掛牌總量下滑，疊加成交保持活躍，價(jià)格談判中房東議價(jià)的底氣有所提升，尤其是一些低總價(jià)的房源，議價(jià)空間已經(jīng)相當(dāng)小了。