北京買房：理清思路，購房建議1780

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我不是想買房賣房，而是對您的這些咨詢有些疑問，請如實回復：

1、真的有這么多人來咨詢房產事宜嗎？主要是他們竟然愿意曝光隱私到網上，不可思議。

2、北京真的有這么多有錢人嗎？尤其是外地人，到北京最多不過十年多，怎么賺到的這么多錢？

3、有些人竟然是公務員，甚至是*人，他們真的敢大張旗鼓的咨詢你嗎？不怕被曝光之后調查嗎？我實在想不通，明目張膽??！

4、****這條您怎么解釋？

A：

1、真的假的您自己判斷吧，信不信的無所謂。人家也沒透露具體信息啊，誰知道是誰家的問題，這談不上什么隱私吧？這就跟很多人跟張雪峰提問題似的，誰知道是老誰家的小誰啊？

2、北京的有錢人從比例講肯定不多唄。但畢竟北京的總人口多，就算是10%的家庭有較高收入，那也在百萬規模了，其中跟我來咨詢的才多少??？而且畢竟我說的是房子，買不起的自然不會問，那能買的起的湊一塊兒就顯的有錢人多了唄。

外地人怎么賺的錢我不知道，小雞不撒尿各有各的道兒。不過話說回來，在任何一座城市，收入高的基本都是外來人口。因為本地人大多能繼承穩定的生活，犯不上冒險，也就很難賺到太多的錢。而外來者除了敢冒險的多，還因為基數大+源源不斷的到來，即便其中高學歷或高認知的占比不太高，也會顯的總量大了。

3、公務員和*人也是普通人啊，他們有什么特殊的？怎么就大張旗鼓+明目張膽了？人家既然敢問，就說明是能說的出口的財富，您愿意調查就去查唄，誰攔著了？而且人家也沒泄露隱私啊，您調查的話或許也挺費勁的吧？

4、這條我不解釋，您愿意相信就相信，不信也無所謂，我反正不怕查，也不相信誰吃飽了撐的來查這個。咱這里不是美國，沒有ICE。

僅供參考。

二

Q:

我現在是單親媽媽，孩子在中軸路南三環上三年級，房子300萬吧，想添100萬左右換到人朝。一是因為我在光熙門上班，換過去的話有更多時間陪孩子。二是因為人朝的排名好。第三點是因為我們買不起東城和平里的，只能選人朝。

現在我們看的是這套66平的，和我們現在的面積基本相同，想問問優劣勢，以及我的想法有沒有什么不妥之處？

A：

1、從南三環的加100萬換到人朝學區，面積相同，那優勢就是學校有所提升啊。我不知道您現在上的是哪所學校，反正一般來說中軸路沿線的豐臺沒有排名太高的，基本都是普校。

而人朝是2016年成為網紅校，十年過去了，到目前為止的成績還在朝陽排前列，也就成為了穩定的頭部校。如果放到豐臺，那基本就是只弱于十二中的水平吧。

2、其他在我看來沒什么優勢了。房價增加的部分有一多半都是學區溢價，那居住的性價比就大概率不如豐臺了。尤其南三環沿線一直是性價比偏高的地段兒，所以這種置換從居住角度不算太占優，沒什么改善。

3、劣勢除了溢價也沒什么，400萬的總價對應66平米，那應該就是普通小區，只要房子沒硬傷就沒什么不好的。

4、想法談不上妥不妥的，看自己重視哪方面了。從通勤+學校+陪孩子都是優勢，只是從居住性價比角度是劣勢，另外還可能有溢價部分的保值問題。再其他就沒什么了。

僅供參考。

三

Q:

我家現在住勁松的一套老三居，質量格局都不好，優勢就是配套齊全交通方便，住了快十年了沒漲也沒賠。

目前我想換到樓梓莊的新房或朝陽一號，優勢是新房品質好，地段有潛力。但我們這些年沒什么積蓄，掙的錢都還貸款了，如果換房就要增加至少200多萬的貸款，而且裝修費等項預計還至少30萬。目前我老公的工作還算穩定，基本保證月入3萬到手。

我是不太穩定，銷售工作受政策影響很大。老公認為一下子增加這么多的貸款壓力太大，剛還清不想再給自己增加風險了。但我想的是新房能保值，即便過幾年賣掉也是好的。

A：

1、十年了沒漲也沒賠，那估計最晚是2016年初買的吧？年底買的話多少跌了點兒。

2、新房的品質是肯定好的，什么商品都是越新的越好，連人都是“新人換舊人”。但從房子來講，新房的地段兒是否有潛力就未必了。畢竟北京已經過了快速擴張的階段了，大餅越大，周邊的新區就越多，誰也說不好哪里會發展的快?；蛘哒f規劃都是很好的，但是否能保質保量的完成就不一定了。

而且新房的定價都是按照規劃完成的價值制定的，也就是透支了一部分預期價值。如果規劃按期完成，那就算兌現了預期。提前或提高的完成了，那就算有潛力。拖延或簡配了，那還有可能陪著站崗呢。

所以新東西只是品質高，但未必有潛力。用人打比方就是年輕人有可能身體好，但未必就比中老年混的更好，越混越慘的有的是，畢竟時代紅利期早就過去了。

3、至于資金的壓力方面只能是自家考量，外人不好建議。我以上說的只是房子，但我對新樓盤也不太熟，不敢具體點評。所以您這問題還是自己判斷吧。

僅供參考。

四

Q:

再問：我理解了是地段的原因，但如果說地鐵通車了，馬駒橋的產業發展到亦莊的程度，房價就能也同步了嗎？我覺得不可能吧，真要那么簡單就通了地鐵的房價都一個價了。

所以我認為還是小區的原因，至少是一部分比較主要的原因。合生的我就是圖個舒服，所以換不換的就沒意義了，您也是這種建議吧？

A：

1、理論上如果投入的價值+發展水平相當，那地段兒價值就能相等，或者是增長的價格走勢同步。

亦莊就是如此，在早期剛剛開始規劃的時候，房價走勢明顯弱于海淀的幾個產業區，比如西二旗一帶。但近些年亦莊的價值體現出來了，所以走勢明顯增強，剔除學區溢價的話至少不弱于海淀了。

2、地鐵是配套的一種而已，但不是決定因素。在市區的話其實有沒有地鐵對房價影響不太大，而在郊區的地鐵屬于必備的配套，有了不加分，沒有的話減分。

3、我認為合生的小區還不錯，從居住角度沒什么不好的。所以換不換的看您自己的感受吧，房子是用來住的，自己住的舒服就行，不用聽別人的建議。而且既然是長期自住，那也沒必要太糾結什么房價漲跌，反正也不賣，那所謂的投資性就是副產品了。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。