歸母凈利跌八成！保利發展“大象轉身”：開年大調架構加速轉型

作為2025年唯一銷售額突破2000億元的房企，保利發展（下稱“保利”）率先公布了其2025年的盈利情況。

1月19日，保利發布公告稱，公司預計2025年營業總收入3083億元，同比下降1.09%；歸母凈利潤10.3億元，同比減少79.49%；扣非歸母凈利潤6.3億元，同比減少85.25%。

面對盈利壓力，保利開年也進行了更多的調整動作，包括在總部設立“不動產運營中心”，進行“精總部、強一線、深專業”的組織架構調整和開展部分區域的合并，凸顯了其加快向“不動產生態平臺”轉型的決心。

盈利端持續承壓

作為行業銷冠，保利發展這份業績快報讓人感到了些許“寒意”。

對于業績下滑的原因，保利表示，報告期內，受行業和市場波動影響，公司房地產項目結轉毛利率同比下降。此外，公司結合當前市場情況擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

從行業因素來看，一方面，全國房地產開發投資總額持續萎縮，另一方面，商品房銷售面積和金額持續下跌。據國家統計局發布數據，2025年，全國房地產開發投資8.28萬億元，比上年下降17.2%；新建商品房銷售面積8.81億平方米，新建商品房銷售額8.39萬億元，同比分別下降8.7%和12.6%。

除了行業大環境因素外，由于保利前幾年過猛“沖規模”也留下盈利、去化方面的“后遺癥”，包括三、四線城市存量項目的去化和盈利難題，侵蝕著公司整體利潤。

縱向時間軸來看，自2021年首次出現歸母凈利潤下滑的情況以來，保利發展的盈利能力便持續面臨壓力。Wind數據顯示，2021-2025年里，保利發展歸母凈利潤同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%、-79.49%，連續五年下滑，且降幅連年擴大，歸母凈利潤也從273.88億元跌至10.26億元。

保利發展2025年財務數據。圖/公告截圖

鏡鑒咨詢創始人張宏偉點評稱：“按照結算節點來看，2025年財報反映過去兩年保利的經營情況，從過往布局來看，保利雖然持續轉向一、二線核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能級城市占比仍然較高，持續影響其去化和盈利表現。”

需要指出的是，保利歸母凈利潤大幅下滑與計提減值損失密切相關。保利也在快報中指出，結合當前市場情況擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。如不考慮上述因素，公司2025年度實現歸母凈利潤約52億元，其中第四季度約為33億元。

“基于目前行業環境，計提減值損失也是房企普遍的動作，從保利計提的數額來看，尚且屬于行業內相對保守的做法，目的是讓風險得以逐步釋放，按照目前情況，預計未來保利還會繼續計提相應的減值損失。”張宏偉表示。

盡管如此，身為央企和行業“銷冠”，保利的盈利規模和能力與華潤、中海相比仍有一定差距。橫向對比來看，由于華潤、中海尚未披露全年數據，根據2025年上半年數據，華潤、中海、保利的歸母凈利潤分別為118.8億元、85.99億元和27.11億元，不僅如此，華潤的歸母凈利潤還呈現了逆勢增長的態勢，同比增幅為16.2%，主要由于經營性業務利潤貢獻占比達到六成且拉高了整體毛利率的水平。相比于華潤的“開發+運營”的雙輪驅動，保利主要依賴開發端的業務模式抗風險能力較弱，盈利空間也持續壓縮。

加快轉型步伐

在房地產行業深度調整之際，尋求第二增長曲線已經成為房企的共識。

2026年開年，保利就進行了組織與人員上的重大調整，加大轉型力度。

今年1月12日，保利2026年第一次臨時董事會會議審議通過了《關于總部組織機構調整的議案》，標志著保利將啟動新一輪組織架構優化。其中，最顯著的調整為將“運營管理中心”和“產品管理中心”合并調整為“不動產運營中心”，進一步服務于保利向“不動產生態平臺”的戰略轉型。

對此，保利回應稱，在本輪改革中，保利發展將總部運營中心更名為“不動產運營中心”，凸顯對資產全周期價值的深度挖掘，開發運營并重，全維賦能資產價值；同時，將產品研發中心并入不動產運營中心，也凸顯了對全新產品價值的追求。

面對華潤在“開發+運營”加持下晉升“利潤王”的壓力，保利的“奮起直追”更要加大步伐。此次組織架構調整正體現了保利加大力度轉型做運營的決心。

事實上，2025年年初，保利發展董事長劉平在談及公司新階段目標時透露，計劃在未來2至3年內進行自我重塑，以邁入新的發展階段，力求構建出“不動產投資開發、不動產經營和不動產綜合服務”三大業務并駕齊驅的新局面。根據劉平提出的新目標，2026年也是保利達成上述轉型目標的關鍵一年。

此外，保利開年還進行了新一輪的架構調整。比如，實行總部與子公司上下兩級聯動，進一步發揮“總部－子公司”兩級架構優勢；繼續推進“精總部、強一線、深專業”的組織變革，包括總部打破過往按專業分工管理的做法，設置多專業協同作戰的事業部；在子公司層面，設立項目管理、企業經營等綜合性管理職能部門，將管理資源傾注到一線項目上，推動資源精準下沉。

同時，在區域架構調整方面，進一步整合屬地資源，加強統籌管理，比如，將江蘇、福建區域的平臺合并，成立新的江蘇公司、福建公司，體現其深耕華東、海西區域的決心。

伴隨組織架構調整的是高管的新一輪換防。以灣區為例，此次保利將川渝區域董事長徐魯調任灣區董事長，陳小明從華南公司總經理調任灣區總經理，王南南從江蘇公司副總經理調任灣區。來自川渝、華南等一系列高管加盟，也凸顯出保利內部對于灣區布局的重視。

對于開年的一系列調整，保利方面回應稱，近期，公司組織調整與人事換防相關信息在線上廣泛傳播，這其實是每值歲末年初，常態化的一項管理動作。特別是近年來行業深度調整、規模收縮、價值體系重構，保利發展基于應對市場變化、提升管理質效、適配新發展模式“三大需要”，在深度調整期進一步系統推進組織改革與人才賦能。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶