房企穿越周期：龍頭轉型不動產運營，招商蛇口押中沐曦、長鑫

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

房企業績有望迎來觸底企穩。

2026年1月29日，保利發展公布2025年全年業績預告暨業績快報。這家頭部房企在2025年也正式進入計提周期。2025年全年，保利發展營業收入約3082.61億元，同比減少1.09%；歸母凈利潤約10.26億元，相比2024年有所下降。

保利發展表示，報告期內，受行業和市場波動影響，其房地產項目結轉毛利率同比下降。此外，公司結合當前市場情況擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

保利發展的業績預告，是全行業的縮影。除了保利發展之外，其他發布業績預告的房企也普遍仍在穿越周期。不過，去年以來，在“嚴控增量、盤活存量”的基調下，房企投資也在審慎中有序擴張，在計提的影響逐漸消退后，房企的營收、利潤也將獲得再平衡。

進入2026年，隨著多家房企度過了交付與償債的高峰，房地產行業將步入新的發展階段。

當前的市場環境下，房企將持續探索造血路徑，打破發展瓶頸，房企業績也有望陸續企穩。據21世紀經濟報道記者對多家房企的調研，目前頭部房企在房地產開發主業以外，均有進軍長周期行業的計劃與布局，例如通過產業基金布局高科技行業，或者通過不動產運營加碼服務賽道。在此背景下，房企的價值也有望迎來重估。

消除計提影響

保利發展此次是繼2024年之后的又一次大幅計提。

根據保利發展發布的業績預告，其2025年營業總收入約為3082.61億元，同比微降1.09%。2025年預計實現歸母凈利潤約為10.26億元，預計實現扣除非經常性損益的凈利潤約為6.28億元。

保利發展表示，業績預減主要受兩方面因素影響：一是受行業和市場波動影響，房地產項目結轉毛利率同比下降；二是結合當前市場情況擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，此項計提預計將減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

實際上，剔除減值計提影響后，保利發展2025年的業績在第四季度有所回升。根據保利發展發布的數據，如果剔除計提的影響，2025年度其歸母凈利潤約為52億元，其中第四季度貢獻約33億元。這意味著，按照正常結轉的速度，保利發展多數項目仍然能夠實現盈利。

除了保利發展之外，還有多家房企已經發布業績預告。雖然整體上業績表現相對平淡，但多數也是因為計提的影響，而隨著各地土地轉向優質供應，房企隨之開啟精準投資，未來這部分計提將有望逐年降低。

在投資之上，以保利發展為首的房企補倉意愿仍在提升。據中指研究院統計，2025年，TOP100企業拿地總額達9640億元，同比增長3.9%。

其中，中海地產權益拿地金額高達907億元，保利發展拿地金額則為671億元，招商蛇口、綠城中國和華潤置地的拿地金額也均超過500億元。

中指研究院研究主管陶淑茹認為，這一增長態勢主要得益于兩方面因素：一方面，為穩定土地市場，多地推出利好政策，推地質量也不斷提升，增加了房企拿地積極性；另一方面，近年來房企拿地力度較弱，存量土地已基本開發殆盡，當前均抓住利好時機積極補倉，以圖可持續發展。

未來仍有空間

由于房企銷售與結轉之間存在時間差，房企的業績報告被視作“遲到的成績單”。而展望未來，房企在不動產以及其他領域仍有較多可以發揮的空間。

從房企轉型的路徑上看，多數頭部房企選擇向不動產運營轉型，而隨著REITs的不斷成熟，房企在不動產運營方面的成效也逐漸顯現。

以保利發展為例，截至2025年年中，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較2024年年末增加18%。同時，保利發展也成功發行商用物業類REITs，新增租賃住房相關貸款，提高了持有資產的資金使用效率。

華潤置地、招商蛇口也均有相同的布局路徑。其中，華潤置地作為先行者在不動產運營業務上已經具有相當的規模。

根據華潤置地發布的數據，在經常性收入方面，2025年12月華潤置地經常性收入為52.9億元，按年增長0.8%。其中經營性不動產業務租金收入為30.1億元，按年增長9.4%。2025年全年，累計經常性收入為511.5億元，按年增長6.5%，經營性不動產業務租金收入累計達到329.4億元，按年增長12.8%。

招商蛇口則是利用自身的產業優勢通過產業基金間接投資朝陽產業。據21世紀經濟報道記者獲得的數據，招商蛇口旗下產業基金持有沐曦股份，持股比例約0.3%。此外，目前已經遞交招股書的長鑫科技，招商蛇口也是其股東之一。

除了頭部房企以外，中小型房企也在通過自身的努力，嘗試回歸主戰場。

一位中型房企的總部人士告訴21世紀經濟報道記者，“2024年的時候我們已經基本度過了償債和交付的高峰期，從2025年開始已經在陸續關注土地市場。目前的策略是通過代建去參與一些合適的地塊，目前也有幾個項目在進行中。雖然資金面沒有什么壓力了，但是還是‘小步快跑’的方式，先讓自己的業務能轉起來，再慢慢看看是否有長周期的機會去進行投資。”

從頭部房企以及中小房企的發展動向來看，房地產行業業績有望觸底企穩。中信證券在近期的一份研報中也解讀稱，房地產市場供需情況已經有所改善，調整也比較充分，預計2026年市場有止跌回穩的基礎。

中信證券認為，2026年房地產企業可能進入資產負債表修復的關鍵一年，部分企業可能見到盈利長周期底部。率先脫困的企業，往往布局好的城市，更具備正在良好運營的投資性房地產，或擁有一些有增值潛力的金融資產。