城建國(guó)譽(yù)頌超標(biāo)“送”，少帥楊振鵬扛價(jià)有底氣

北京進(jìn)深 徐迪 2025年3月份取證入市的北京城建國(guó)譽(yù)頌，以12.15億元的成績(jī)，位列通州單盤成交金額榜TOP7。

全年完成252套網(wǎng)簽，成交面積約2.97萬(wàn)㎡，取證房源去化率40%。

與通州幾大熱門項(xiàng)目相比，流速不算太快，但價(jià)格還是非常堅(jiān)挺的。

成交均價(jià)4.35萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的93折。

部分小戶型拉低了整體價(jià)格水平，比方本月成交的1套建面約74㎡的非標(biāo)戶型，單價(jià)僅有4萬(wàn)出頭。

國(guó)譽(yù)頌項(xiàng)目主力戶型為105/125/135/146/157㎡兩居三居，銷售指導(dǎo)價(jià)4.7萬(wàn)/㎡。

其中建面在105㎡面積段的房源共281套，戶型占比45%。

目前成交最多的也是這個(gè)面積段的房源，總計(jì)92套，均價(jià)4.27萬(wàn)元/㎡，低于整體均價(jià)。

150㎡以及戶型雖然只有39套供應(yīng)，卻有26套已完成網(wǎng)簽；此外，135/146㎡兩個(gè)戶型也有50套網(wǎng)簽。

這三種大戶型的成交面積合計(jì)有1.09萬(wàn)㎡，成交均價(jià)都在4.4萬(wàn)+。

國(guó)譽(yù)頌位于通州宋莊鎮(zhèn)，北京城建2024年9月27日以底價(jià)15.96億元拿地，樓面價(jià)約2.07萬(wàn)元/㎡。

開(kāi)發(fā)主體北京城建興通置業(yè)有限公司成立于2024年3月29日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，為城建發(fā)展（600266.SH）的全資子公司。

城建發(fā)展副總經(jīng)理?xiàng)钫聩i擔(dān)任項(xiàng)目公司法人及董事長(zhǎng)。

這位年僅40歲的清華大學(xué)博士研究生，管理科學(xué)與工程專業(yè)，2018年起就在城建項(xiàng)目上歷練，2022年升任至城建發(fā)展副總工程師，一年后坐到了上市公司副總的位置。

他是城建發(fā)展最年輕的高管，也是2024年城建發(fā)展董監(jiān)高人員中薪資最高者，看得出頗受總經(jīng)理鄒哲的器重。

對(duì)于國(guó)譽(yù)頌這個(gè)建在藝術(shù)小鎮(zhèn)里的項(xiàng)目，楊振鵬也有自己想法，以綠建二星為基準(zhǔn)打造“國(guó)譽(yù)系”標(biāo)桿之作。

項(xiàng)目規(guī)劃19棟9-11層板樓，共686套房，分為南北兩區(qū)，容積率1.8。

3月3日，北區(qū)6008地塊的8棟樓取得預(yù)售許可證，共316套住宅；

次日，南區(qū)6015地塊9棟樓取證，共312套。

3月底開(kāi)盤時(shí)，國(guó)譽(yù)頌就以超100%的得房率震驚京城樓市。

與市面上常見(jiàn)的通面寬陽(yáng)臺(tái)形式相比較，國(guó)譽(yù)頌一部分是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，還有一部分報(bào)規(guī)為挑空平臺(tái)。

二者的區(qū)別是，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半建面，挑空層全送。

按照好房子技術(shù)要點(diǎn)，每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積，不大于套內(nèi)建筑面積的10%，且進(jìn)深不大于1.8米。

國(guó)譽(yù)頌顯然是超標(biāo)了的，它每套房的挑空層不止一處，125/146戶型分別送了三個(gè)挑空層，125戶型單是挑空層一項(xiàng)就有將近14㎡的贈(zèng)送。

而105戶型的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)有14㎡之多，約為套內(nèi)面積的17%。

這使得國(guó)譽(yù)頌的整體贈(zèng)送尺度，甚至超過(guò)了很多順義新盤。

在住建委備案的樓盤表上，國(guó)譽(yù)頌一套建面125.86㎡三室兩廳戶型，套內(nèi)面積為103.77㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約82%。

但是粗略計(jì)算有將近25㎡的贈(zèng)送面積，實(shí)得率超過(guò)了102%。

1、北向設(shè)備平臺(tái)3處，0.8米進(jìn)深：兩個(gè)臥室各有3.2米面寬，廚房外接的一處約1.4米，總計(jì)6.24㎡，全贈(zèng)送；

2、南向進(jìn)深1.8米開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，面寬5.2米，贈(zèng)送一半面積為4.68㎡；

3、挑空平臺(tái)有3處，南向主臥外3.7米面寬，次臥外3.1米寬，進(jìn)深均為1.8米，總計(jì)12.24㎡，全贈(zèng)送；

北向廚房外接一處，與設(shè)備平臺(tái)等深，寬約2米，面積約1.6㎡，全贈(zèng)送。

贈(zèng)送面積總計(jì)24.76㎡，這部分?jǐn)U容空間納入后，套內(nèi)面積達(dá)到128.53㎡，約為建筑面積的102.1%。

相當(dāng)于公攤?cè)o補(bǔ)上了，額外還贈(zèng)送了一間小儲(chǔ)藏室。

南邊那個(gè)將近6㎡的挑空平臺(tái)封進(jìn)室內(nèi)，與客廳一角可以隔出來(lái)個(gè)非常寬敞的臥室。

不夸張的說(shuō)，這個(gè)125戶型，做出了新規(guī)前項(xiàng)目152戶型的空間感。

作為副中心唯一一個(gè)拿地即開(kāi)工的項(xiàng)目，城建國(guó)譽(yù)頌?zāi)玫?個(gè)月就實(shí)現(xiàn)封頂，8個(gè)月便亮相了實(shí)景示范區(qū)。

所見(jiàn)即所得的實(shí)景呈現(xiàn)，為項(xiàng)目加分不少。但在成交表現(xiàn)上，并沒(méi)有明顯的增加。

主要是由于去年下半年以來(lái)，通州多個(gè)項(xiàng)目集中入市，位置更加核心。

而國(guó)譽(yù)頌所在的宋莊，定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)也以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。

從當(dāng)前項(xiàng)目周邊的城市界面來(lái)看，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，各項(xiàng)規(guī)劃還需要時(shí)間兌現(xiàn)。

南邊還有一個(gè)在售新盤，建投國(guó)貿(mào)·瑨上，價(jià)格相對(duì)更低，也分走了一部分客流。

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